正荣地产半年报:主动减速 新三年战略谋质量增长

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  时代周报记者:杨静

  交出新三年战略首份半年报,正荣地产(6158.HK)正从以往的高速发展切换到高质量发展的轨道上。

  8月26日,正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝和执行董事兼行政总裁王本龙在香港业绩会上皆强调对完成全年1300亿元销售目标的坚定信心,并表示接下来公司每年规模增幅设定在了30%,从而做到三年后销售额能翻一番。

  “公司整体经营还是比较稳健,市场行情好的时候不会太冒进,不好的时候也不会对正荣造成很大的影响。”王本龙在回应时代周报记者提问时表示。

  根据中期业绩,上半年正荣合约销售额586亿元,同比增长0.8%;期内营收136.5亿元,同比上升10.8%;核心净利11.5亿元,同比上升33.4%;核心利润率小幅上升至8.4%;净负债率从上年末的74%降至70.8%。

  不过同比0.8%的销售增速对比去年同期170%的销售增速,并不算高。对此,王本龙解释称,上一个三年战略里正荣经历了高速发展期,规模增幅超过50%,而“新三年战略”追求有质量的增长,“整体对于规模的增长控制在预期范围之内。”

  降杠杆

  追求稳健增长的背后,是正荣对降杠杆的坚持。

  对比来看,正荣的净负债率已经从上市前既2017年的183.2%,降至2018年的74%直到2019年上半年的70.8%,效果明显。

  对此,正荣地产副总裁兼CFO陈伟健在业绩会称,归因于三大原因,一是成功上市IPO,二是股票增发,三是去年高增长下的高利润结算。

  陈伟健介绍,上市以后,正荣用了很大力度去杠杆,未来公司的融资成本有进一步改善的空间。

  目前正荣内部的控线是,美元债融资成本控制在8%左右,银行借款成本尽量控制在8%,总体财务成本要控制在7%-7.5%之间。反应在年中报上,正荣的平均借款成本从上年末的7.8%降至7.6%。

  通过更低成本的新债来还老债是一方面。按照正荣内部指引,今年年底公司短期债务比例目标是从目前的47%降到40%以内,明年这一比例希望降到低于30%。

  美元债方面,尽管上半年正荣发行的美元债总金额占了总债务比例24%,但公司目前还有比较多的美元债额度。按照陈伟健的介绍,考虑到汇率不排除增加一些美元资产做汇率对冲,“尚处在可控范围。”

  从年初到6月30日,正荣实现资本市场总融资金额逾130亿元,包括优先票据、永续债、股份配售等。其中,美元债为13.1亿美元,海外永续债2亿美元。

  正荣在非标融资的比例也在大幅度减少,已经从去年的36%到今年的29%。

  财务结构改善的同时,公司的净利润同步提高。数据显示,上半年净利润为11.79亿元,同比增加23.2%,净利润率为8.63%,此前的2017年和2018年同期,公司的净利润为4.7%和7.79%。

  增权益提效率

  不过规模增速的适度放缓,并不代表正荣不追求规模上的增长。黄仙枝的看法是,有规模才能保持一定的行业地位,吸引优秀的人才和资源。

  在新三年战略的引导下,正荣上半年推行了一场组织架构的调整,调整核心在于“精总部强区域”,把权力下放到一线。

  黄仙枝表示,之所以进行组织架构调整,是因为正荣从百亿规模跨入千亿规模,组织架构需要匹配现有的规模体量。

  据了解,正荣的组织架构调整对于总部功能及区域业务进行整合及划分,致力于提升区域效能以及业绩。

  具体而言,一方面将总部的职能横向进行整合,比如将职能相关的部门进行合并,以提升内部的协作以及决策效率,另一方面总部牵头推动纵向授权,更多的权限下放至区域公司,保障一线高效率的决策,以实现新业务规模下可持续有质量的增长。

  经营效率提升的直接作证是,开发周期的缩短,产品标准化率的提高以及去化率的上升,数值分别为7个月、100%以及70%。

  “未来我们会更加聚焦地产开发业务各个环节的效率持续提升。”黄仙枝介绍。

  值得一提的是,正荣今年上半年在权益土储上的占比有所增加。

  按照陈伟健的介绍,今年上半年公司新增的土地储备的权益占比接近90%,也将公司总的土地储备权益的占比由去年底的52%拉高至截至今年6月底的57%。

  围绕着公司敲定的6大区域,正荣上半年新增了25块土地,新增土储建筑面积为323万平方米,新增的项目中有87%位于强二线城市,包括南京、合肥、武汉、西安、成都、重庆等强二线城市。

  截至2019年6月底,公司拥有167个项目,合计土地储备2634万平方米,同比增加7.34%。土地总货值约为4500亿元,超过70%的土地储备位于一线城市和二线城市,土地均价约为4624元/平方米。

  陈伟健透露,今年全年正荣拿地为300亿预算,上半年权益拿地花费约为160亿,下半年还有140亿左右的预算,还将进一步提升拿地权益。

  但他也强调,正荣内部对于拿地的净利率要求是控制在两位数水平,“接下来的地块如果毛利率能达到25%,净利润率在2位数,从拿地到首开时间能达到7个月,正荣也会积极去拿。”

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