国家新批六个自贸区，你买对了吗？

　　8月26日，中央政府正式公布新增6个自贸区，一时间，市面上各种解读铺天盖地。三三房研社化繁为简，从买房者角度出发，结合实操案例，给出实用接地气的分析与建议。

　　1大礼包公布

　　2019年6月28日，官方在G20峰会上宣布了“进一步对外开放的5项重大举措”，其中第一大举措是：进一步开放市场。将发布2019年版外资准入负面清单，进一步扩大农业、采矿业、制造业、服务业开放；新设6个自由贸易试验区，增设上海自由贸易试验区新片区，加快探索建设海南自由贸易港进程。

　　2019年8月26日，中央政府正式公布新增6个自贸区，分别位于山东、江苏、广西、河北、云南、黑龙江。

　　山东自贸试验区提出了培育贸易新业态新模式、加快发展海洋特色产业和探索中日韩三国地方经济合作等方面的具体举措。

　　江苏自贸试验区提出了提高境外投资合作水平、强化金融对实体经济的支撑和支持制造业创新发展等方面的具体举措。

　　广西自贸试验区提出了畅通国际大通道、打造对东盟合作先行先试示范区和打造西部陆海联通门户港等方面的具体举措。

　　河北自贸试验区提出了支持开展国际大宗商品贸易、支持生物医药与生命健康产业开放发展等方面的具体举措。

　　云南自贸试验区提出了创新沿边跨境经济合作模式和加大科技领域国际合作力度等方面的具体举措。

　　黑龙江自贸试验区提出了加快实体经济转型升级和建设面向俄罗斯及东北亚的交通物流枢纽等方面的具体举措。

　　详情参见官方文件：《国务院关于同意新设6个自由贸易试验区的批复》。

　　2总体点评

　　自贸区扩容是扩大开放的必然要求，此次新增的6个自贸区产业定位差异化明显，会进一步推动自贸区成为新时代改革开放的新高地。

　　不难看出，这6个省份要么属于沿海区域或大城市群，要么处于沿边区域，因而容易成为自由贸易探索的试验田。

　　加上既有的12个自贸区，目前我国已有18个自贸区，覆盖上海、广东、江苏、山东等18个省市。

　　这一次云南和黑龙江入选，成为黑马，但是考虑到中美MYZ因素，需要强化国际合作，又在情理之中。

　　这里重点说说广西。

　　广西的区位比较独特，既沿海，又沿边，即与广东有地缘关系，又时常被归为西南阵营。

　　七十年代末和八十年代，邻居广东锐意改革励精图治发展经济，而广西却在承担边境防卫任务，因此不是国家产业布局重点；十几年来无论在省份经济竞赛还是在省会城市经济竞赛中，广西都不进则退，地位越来越尴尬。

　　但是，国家没有忘记广西。

　　前不久，国家发改委发布“关于印发《西部陆海新通道总体规划》的通知”，要求到 2025 年，经济、高效、便捷、绿色、安全的西部陆海新通道基本建成，强化措施推进西部大开发形成新格局。

　　《规划》要求，到2025年，西部陆海新通道铁海联运集装箱运量达到 50万标箱，广西北部湾港、海南洋浦港集装箱吞吐量分别达到1000万、500万标箱。

　　《规划》关于西部陆海新通道空间布局的介绍：

　　主通道：建设自重庆经贵阳、南宁至北部湾出海口（北部湾港、洋浦港），自重庆经怀化、柳州至北部湾出海口，以及自成都经泸州（宜宾）、百色至北部湾出海口三条通路，共同形成西部陆海新通道的主通道。

　　重要枢纽：着力打造国际性综合交通枢纽，充分发挥重庆位于“一带一路”和长江经济带交汇点的区位优势，建设通道物流 和运营组织中心；

　　发挥成都国家重要商贸物流中心作用，增强对通道发展的引领带动作用；

　　建设广西北部湾国际门户港，发挥海南洋浦的区域国际集装箱枢纽港作用，提升通道出海口功能。

　　所以，这次广西获批自贸区也就不意外了。

　　南宁片区范围示意图

　　自贸试验区的实施范围119.99平方公里，涵盖三个片区：南宁片区46.8平方公里（含南宁综合保税区2.37平方公里），钦州港片区58.19平方公里（含钦州保税港区8.81平方公里），崇左片区15平方公里（含凭祥综合保税区1.01平方公里）。

　　南宁片区重点发展现代金融、智慧物流、数字经济、文化传媒等现代服务业，大力发展新兴制造产业，打造面向东盟的金融开放门户核心区和国际陆海贸易新通道重要节点；

　　钦州港片区重点发展港航物流、国际贸易、绿色化工、新能源汽车关键零部件、电子信息、生物医药等产业，打造国际陆海贸易新通道门户港和向海经济集聚区；

　　崇左片区重点发展跨境贸易、跨境物流、跨境金融、跨境旅游和跨境劳务合作，打造跨境产业合作示范区，构建国际陆海贸易新通道陆路门户。

　　3自贸区与房价啥关系？

　　首先，自贸区的设立对于城市房价属于长期利好，尤其是自贸区范围和直接辐射区域，具体逻辑见聊天截图。

　　但是，自贸区对于短期房价走势作用有限，主要起到预期支撑或脉冲式上涨的影响，我在8月11日推出的《南宁楼市半年总结、展望及建议》一文里明确提出：

　　上半年zf趁氛围宽松卖了不少地，创造了几个新地王，抬高了预期，夯实了房价；自贸区今年大概率获批，属于长期利好，利好发放的同时也要警惕利空。

　　这两个因素左右不了楼市短期走势。

　　结合南宁基本面、楼市政策、市场周期，预判接下来整体市场横盘调整几年没有悬念，板块分化会凸显。

　　自贸区对房价短期走势影响固然有限，但是，有胜于无。既然设立自贸区，一定会有政策、资金、项目、城建的重点投入，最终都会体现在地价和房价上。

　　因此，买房的板块选择就显得至关重要了！

　　以南宁为例，我在5月24日的《五象新区板块价值大PK》里明确提出五象新区板块价值潜力排序结论：

　　五象湖＞蟠龙＞良庆大桥南＞五象南＞龙岗

　　实践中，本人的布局都在自贸区范围内，获得了超额收益；

　　在房产群无私推荐的楼盘，例如单价1.2时的华润二十四城、单价1.2时的万科金域中央、单价1.2时的金玖世家、首开单价1.2的中南紫云集、单价1.1的光明城市三期，无一例外都在自贸区范围内或直接辐射区域！

　　恭喜成功布局的网友！

　　小贴士：什么是自由贸易试验区？

　　自由贸易试验区（Free Trade Zone，简称FTZ）是指在贸易和投资等方面比世贸组织有关规定更加优惠的贸易安排，在主权国家或地区的关境以外，划出特定的区域，准许外国商品豁免关税自由进出。

　　实质上是采取自由港政策的关税隔离区。

　　狭义仅指提供区内加工出口所需原料等货物的进口豁免关税的地区，类似出口加工区。

　　广义还包括自由港和转口贸易区。园区内的生产、贸易和投资活动适用的关税、审批和管理政策灵活。

　　
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