业绩会实录 龙湖集团(00960):今年已无再融资压力 对融资成本稳定有信心

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  智通财经网

  8月26日,龙湖集团(00960)在香港举行2019年中期业绩会。会上,公司执行董事兼CFO赵轶,2019年上半年,公司新增50幅土地,拓展漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市。截至7月31日,集团全国化布局已拓至49城。

  新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米,权益面积671万平方米,平均权益收购成本每平方米7761元。截至2019年,公司综合借贷为1400.5亿元,平均借贷成本为年利率4.56%。

  下半年,集团在售主力项目将达到167个,其中46个为全新项目,112个项目将推出新一期新业态产品。此外,多个天街下半年将在上海、杭州、南京等城市开业。展望未来,维持全年销售目标2200亿元,可售货值3500亿元不变。

  

  智通财经APP了解到,2019年上半年,龙湖集团合同销售额为人民币1056.2亿元(单位下同),同比增8.8%;营业额为385.7亿元,同比增42.2%;毛利为125.8亿元,同比增24.9%;股东应占溢利为63.1亿元,同比增16.21%;每股基本盈利1.08元,中期股息每股0.36元。

  集团物业发展业务营业额为人民币341.7亿元,较上年同期增长 42.1%。交付物业总建筑面积为283.7万平方米。物业发展业务结算毛利率为29.5%。2019年上半年,营业额单方价格为人民币12044元╱平方米。

  集团合同销售额为人民币1056.2亿元,较上年同期增长8.8%。销售总建筑面积650.8万平方米,较上年同期增长3.5%。销售单价人民币16228元╱平方米,较上年同期增长5.1%。

  核心税后利润率(即剔除评估增值后的核心税后溢利佔营业额的比率)为16.1%,核心权益后利润率(即剔除少数股东权益、评估增值等影响后的核心溢利佔营业额的比率)为12.2%。

  以下为智通财经APP整理的业绩会实录。

  关于财务

  问:我们观察到公司上半年的融资成本,其实是有一点点上升的,而且是有27座投资物业在建。那么沉淀下来就会有大量的资金成本,会不会带来一定的资金压力?

  答:集团现在的融资成本是4.56%这个水平,在行业里面应该属于最稳健的。坦白来说现在国内的融资环境对于整个行业应该是一个调控的状态,但它还是结构性、精准的,不是一刀切的。而且我们以前就从来没用过的一些信托、资管、影子银行这样的贵钱,所以反而在这个阶段,信用很好的公司还是有机会拿到一些合适的融资资源,因此我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。

  问:近期海外融资的收紧会不会对公司产生一些影响?

  答:海外融资方面,确实我们也关注到发改委批文的条件在收紧,只能够批复一年以内到期的海外再融资。即使是以后拿,这个调整对我们影响不会太大,因为我们的海外融资本来就仅用于海外,所以我们会关注,但是对我们的盘面影响不大。

  问:想问一下下半年融资额度还没用的部分,龙湖是怎么计划的?

  答:今年龙湖的再融资压力已经没有了,下半年有机会我们可能还是会看这个市场。即使融来钱,也会提前还明年到期的银行贷款。因为我们再融资的用途是想的很清楚的,我们不会去拿地。拿地方面我们会严格的量入为出,按照负债率倒推,而且会看准时机,比如说今年3、4月份这个时间我们就不拿,5、6月份好一点我们再拿。我们预判未来应该还是会有一些机会的。

  问:想结合下半年人民币的走势,问一下龙湖外币债务的情况。

  答:我们首先把外债的份额降到比较低,我们内部的指标是不超过40%,但其实我们是做到了20%左右。另外我们会做一定的掉期来对冲这个风险,所以现在一路走下来,还是给公司留了一些比较主动空间。

  关于地产开发及拿地

  问:今年定的一个目标,其实是2200亿,是比较保守一点的,世茂说今年是有机会要回到前十的,那维持行业前十是不是有一定的压力?下半年是不是会加快去化来冲规模?

  答:销售上半年完成了1056亿元,进入七月底已经完成了1256亿,所以全年完成2200亿应该说是比较轻松的。龙湖还是会按照自己的节奏,稳健的去推进我们的运营开发。

  问:关于香港的项目,之前有说过是今年第二季度会推,公司对于这个盘有什么看法?是不是今年内还有可能推?

  答:香港项目我们已经拿到了DDH,包括广告也已经出街了,这个月底售楼处开放,下个月这个盘可能就会推出。在香港启德机场的区域,我们是在最好的时机拿到的土地,所以整个项目盈利性非常好,今年就会推出,我们会以小步快跑的方式,先推一批,如果好还会再推。

  问:龙湖之前说过主要还是会在公开市场拿地,但今年新城控股出售项目的时候,龙湖是有收购的。想问一下,接下来会不会改变之前的态度,关注一些收并购的市场?

  答:我们一直都有收并购,过去大概有百分之三十几的项目是来自收并购,一直都占我们大概三分之一左右。我们每年都有可能几十个项目属于并购。

  关于投资性物业

  问:看到你们下半年也有9个商业项目会开,想知道是商业这一方面,公司有什么样的准备,你们预期是商业对于集团未来有怎样的贡献?

  答:商业是龙湖的一个主航道业务,我们每年都会拿出回款的10%作为上线投在投资性物业,过去几年的基本上是严格控制这个上线,虽然也没有投足,但经过每年不断的投资积累,到今年商业开始爆发了。而且我们的选址都是在中国最高能级主流城市的地铁上盖,包括今年要开的9个项目基本上都在北京、上海、南京这样的城市,包括合肥的核心,都是地铁上盖项目。在这个主航道业务上,我们依然会坚定去做。

  在运营效率方面,我们商业的出租率在95%,毛利率在70%以上,销售坪效包括单店增长的质量应该在行业内是排在前列的。目前,龙湖的天街已经申请了国家批准的“中国驰名商标”,在用户心中的品牌影响力也非常强,就这个业务我们会坚定地往前走。下一步,我们会更加的强化、提升我们的效率,令商场的营利性变得更好,逐步提升商业在我们的收入和净利当中的占比。

  问:我看到一些投资报告,说龙湖可能会卖掉一些商场的小股,如果真是这样,这个钱计划怎么用?

  答:关于商场的资本变现,实际是当我们商场的NPI /COST大概运营到12—15%的时候,会有一些保险资金寻求战略合作。我们会出让大概49%的股权给他们,通过估值提升,将投入成本全收回并有一定收益,同时我们还能够操盘并表,能够收管理费。

  这种方式实际上就是实现这个商场的资本化变现,实现资产价值的变现。它跟Reits,跟分拆上市本质逻辑是一样的,我们会逐步去探索。

  问:上半年的话,我们看到长租公寓是开业6万间,能否介绍一下目前冠寓发展的整体情况?长租公寓这个领域发了生一些变化。很多房企放慢了脚步,想问一下龙湖在长租公寓领域是否还坚持此前的规划和判断?

  答:长租公寓依然是我们的主航道业务。但是到今年,这个行业确实有一些变化。长租公寓这个业务,实际上是一个重运营、重营销的业务,对团队要求是非常高的。同时它的市场面非常大,针对的客群也非常宽泛,未来增长的潜力应该是比较大,但是要做好难度也很大。

  对于龙湖来讲,我们非常坚定,冠寓依然是我们的战略业务。我们上半年开到超6万间,预计全年收入会超过10个亿,6个月以上的出租率基本上到90%,所以整个运营非常健康。

  现在在这个领域里面,可以说龙湖已经做到基本接近头部了。如果再往前走的话,龙湖有希望做到完全的领先。因为我们坚定按照自己的节奏去走,再加上龙湖的融资成本还是比较低的,所以这个业务我们还是会接着去做。但未来的重点肯定还是在质量,因为已经到达了这样一个行业地位,我们要把它的选址、运营,包括整个团队、用户,以及它的底层的DT和IT系统,全面去强化,让出租率上来。这个业务从中长期来看,应该还是一个能赚钱的业务。

  关于上市十周年

  问:再过两个月龙湖就上市整整十周年了,回顾一下这十年来龙湖的表现,您有什么感触?

  答:我觉得好像时间过得蛮快的,也没有什么特别值得纪念的。对于上市公司来讲,没有故事,就是好故事。

  我们一直是干这个业务的,一直在应对很多行业外部的扰动和不确定性,企业不断的按照公司的战略意图发展壮大。 我们新的、非周期的、运营性的这种收入,逐渐地发展壮大,也按我们的预期来做。我觉得都挺正常的,也没有什么特别的故事可讲。

  下一个十年,我们也有我们的一些考虑和计划,核心就是第一跟着中国的城市发展去走,城市化、再城市化是一个成长机会;第二个就是消费升级是一个机会;第三服务升级也是一个机会。未来十年,龙湖就是围绕这三个机会和战略来做。

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