谢逸枫：新自贸区的崛起买房受益最大！

　　文/谢逸枫

　　自G20峰会宣布“我国将新设6个自由贸易试验区”的消息后，新设自贸试验区将花落谁家就引发持续关注。万众期待的新一轮自贸区扩围，终于来了。自2013年中国首个自贸试验区在上海挂牌，此次新设6个自贸试验区已经是第5次扩容。2019年8月26日，国 务 院印发《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》，意味着山东、江苏、广西、河北、云南、黑龙江六省都上榜。

　　加上现有的12个自贸区，中国的自贸区数量猛增至18个，覆盖18个省市，形成“1+3+7+1+6”的雁式矩阵，覆盖从南到北、从沿海到内陆，多点开花。这18个自贸区包括上海、广东、天津、福建、辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四川、陕西、海南、山东、江苏、河北、云南、广西、黑龙江。其中，沿海省份已全部是自贸区，实现沿海自贸区的超级群，成为中国经济新格局的引擎器。新自贸区的崛起，将迎来中国经济新格局，正式拉平经济协调发展的水平线。

　　自贸区：6位新成员

　　2014年获批的广东自贸区拥有广州南沙、深圳前海、珠海横琴三个片区，而2016年获批的辽宁自贸区则分为沈阳、大连、营口三个片区，只有2018年获批的海南自贸区涵盖全岛。这一次的新获批自贸区，包括6个省、19个城市（片区）。具体来看，山东自贸区包括济南、青岛、烟台三个片区。江苏自贸区包括南京、苏州、连云港三个片区。广西自贸区则包括南宁、钦州港、崇左三个片区。

　　继上海自贸区临港新片区近期正式挂牌后，自贸区大家庭又迎来6个新成员。从总面积来看，这6个新增自贸区各自的总面积均为119多平方公里。从地理位置看，与新一批自贸区相同，这6个省份要么属于沿海区域或大城市群，要么处于沿边区域。基本都是国际贸易的主阵地，与自贸区对外开放的定位高度契合。3个位于东部沿海，3个在沿边地区。其中，山东、江苏、河北为东部沿海。

　　山东自贸区涵盖济南片区、青岛片区、烟台片区，江苏自贸区涵盖南京片区、苏州片区、连云港片区。河北自贸区涵盖雄安片区、正定片区、曹妃甸片区、大兴机场片区，也包括雄安和大兴机场片区，这意味着北京部分地区也被纳入自贸区之内。广西、云南、黑龙江为沿边地区，广西自贸区涵盖南宁片区、钦州港片区、崇左片区。云南自贸区涵盖昆明片区、红河片区、德宏片区。黑龙江自贸区涵盖哈尔滨片区、黑河片区、绥芬河片区。

　　值得一提的是，在广西、云南、黑龙江新设自贸区，这是中国首次在沿边地区布局自贸试验区。云南作为低调的申请省份获批成为最大的黑马，而最积极申请的安徽、湖南、新疆未能获得通过，相信未来几年上榜是大概率。不计港澳台，内地共有31个省份，目前已有18省份获批自贸区。除了这18个省和北京之外，目前，仍没有自贸区的省份还有12个，湖南、安徽、江西、贵州、山西、新疆、青海、西藏、甘肃、宁夏、内蒙古、吉林。这些省份，主要位于中部和西北两大区域。

　　为什么要新一轮扩容自贸区，因为自贸区是改革开放的试验田，通过更多的不同自贸区来进行差别化探索，多管齐下，试验出来的改革经验会更有针对性和差别化，会形成更多、适用面更广的改革试点成果，从而更大力度推动对外开放。这将有利于通过改革创新助推沿边开放，辐射带动沿边发展，为中国进一步密切同周边国家经贸合作、提升沿边地区开放开发水平，提供可复制、可借鉴的改革经验。

　　自贸区：使命各不同

　　经过5次扩容，已形成“1 3 7 1 6”的以上海自贸区为领头雁的从沿海到沿边的我国自贸区建设新格局。本次扩容后，18个自贸区全面覆盖全国各个主要区域，构建起东中西协调联动、陆海统筹发展的全方位和高水平区域开放的全新格局。从战略上看，既能服务于“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略，又能服务于西部大开发、振兴东北老工业基地、中部崛起、东部地区率先发展等区域发展战略，环环相扣，与国家新一轮改革开放的总体布局高度吻合。

　　根据区域不同，明确提出的探索、打造、创新、加强的合作地区包括日韩、东盟、俄罗斯、东北亚等。其中，分别根据各地区特色提出加快海洋特色产业、金融、制造业创新、生物医药、生命健康等领域的开放发展和合作。此外，广西自贸区总体方案提出的打造西部陆海联通门户港，与发改委近日发布的《西部陆海新通道总体规划》中的定位完全吻合，即要将“广西北部湾建设成国际门户港”，促进广西北部湾乃至整个西部地区更高水平的对外开放。

　　同为新晋自贸区，战略定位是不同的。其中，山东主要是通过加快推进新旧动能接续转换、高质量推动海洋经济发展、深化中日韩区域经济合作，推动对外开放新高地建设。江苏将通过深化产业结构调整、深入实施创新驱动发展战略等，在打造开放型经济、创新发展实体经济和产业转型方面先行先试。广西将通过深化与东盟的开放合作、推动建设国际陆海贸易新通道、探索沿边地区开发开放等，形成21世纪海上丝绸之路和丝绸之路经济带有机衔接的重要门户。

　　河北将主要围绕服务京津冀协同发展、高质量建设雄安新区、发展高端高新产业等，建设国际商贸物流重要枢纽、新型工业化基地、全球创新高地和开放发展先行区。云南将通过与越南、老挝、缅甸等周边国家合作发展，建设连接南亚东南亚大通道的重要节点，推动形成我国面向南亚东南亚辐射中心、开放前沿。黑龙江将通过推动东北全面振兴全方位振兴、着力深化产业结构调整、建设面向俄罗斯及东北亚的交通物流枢纽、提升沿边地区开放水平，打造对俄罗斯及东北亚区域合作的中心枢纽。

　　这是基于各自贸区的区位比较优势、产业基础、经济现状等多重因素的考虑。自贸区所肩负的任务，除了传统的增加贸易机会、外汇创收、技术体系引进等微观经济需求外，还包括其他许多区域发展宏观战略目标，包括经济功能升级、发展方式转变、融入全球市场、建立新型经贸关系等方面。而按照国际经验，在产业方面，国际先进自贸区是现代服务业与知识技术密集型、高科技高附加值产业的重要载体。

　　各地区在开放过程中因地制宜地探索培育包括生物医药、先进制造、人工智能、海洋产业等面向未来的优势产业，使其成为带动腹地新旧动能转换的示范区。对于海洋特色产业、金融、制造业创新、生物医药、生命健康等领域来说，都属于知识技术密集型、高科技高附加值的新兴产业，我国自贸区以这些产业为抓手，有助于引领全国范围内的产业升级、抢占全球价值链高位，进而在推动我国经济高质量发展的同时，提升我国产业在国际上的竞争力。

　　从现有获批的自贸区来看，中国的自贸区有以下几个特点。其一是均强调制度创新以及可复制可推广。18个自贸区的战略定位及发展目标中，均强调“以制度创新为核心，以可复制可推广为基本要求”。自贸区建设的最终目标也均为：努力建成贸易投资便利、高端产业集聚、金融服务完善、监管安全高效、辐射带动作用突出的高标准高质量自由贸易园区。其二是面积均为一百一十九平方公里左右。18个自贸区中，除了海南自贸区的范围为整个海南岛，面积3.54万平方公里之外，其余的自贸区面积均为119平方公里左右。

　　上海自贸区分两次获批，第一次面积为120.72平方公里，第二次新增的临港新片区面积为119.5平方公里。广东自贸区面积最小，为116.2平方公里。其三是自贸区的范围均为省会和重点区域。自贸试验区涵盖的片区基本都为省会（首府）+重点城市的片区，具体而言，基本为当地的综合保税区、综合保税港、保税物流中心等外向型区域。比如云南自贸区范围包括昆明片区、红河片区和德宏片区，其中红河片区面向越南，德宏片区面向缅甸。其四是自贸区的定位与当地区域规划重叠。

　　18个自贸区的定位当中，基本都与当地此前获批的国家级区域发展规划重叠，比如山东自贸区强调新旧发展动能接续转换、海洋经济等关键词，这与2018年获批的《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》一脉相承，只是自贸区更强调对外开放。其五是尚未有自贸区的省份多为内陆地区。不计港澳台，内地共有31个省份，目前已有18省份获批自贸区，覆盖19个省市区（其中河北自贸区覆盖了北京的大兴机场片区），仍有12个省市区没有自贸区。其中，中部地区的湖南、安徽、江西、山西没有自贸区。西部地区的新疆、青海、西藏、甘肃、宁夏没有自贸区。

　　自贸区：区域新格局

　　中国自贸区数量目前已经扩大18个，形成“1+3+7+1+6”的雁式矩阵，覆盖从南到北、从沿海到内陆，多点开花。这18个自贸区包括上海、广东、天津、福建、辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四川、陕西、海南、山东、江苏、河北、云南、广西、黑龙江。这意味着，中国有超过一半的省份都是自贸区。随着18个自贸区网络的形成，自贸区的总体格局也悄然发生一个重要变化。目前18个自贸区已经形成了“沿海无缺口，内地有重点”的崭新格局。

　　所谓“沿海无缺口”，是指目前中国所有的沿海省份都是自贸区了，从北到南分别是辽宁、河北、天津、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、广西、海南，无一不是自贸区。在山东、江苏、河北新设自贸试验区，将实现中国沿海省份自贸试验区的全覆盖，连点成线、连线成面，形成对外开放的前沿地带，全方位发挥沿海地区对腹地的辐射带动作用，更好地服务陆海内外联动、东西双向互济的对外开放总体布局。

　　目前已有18省份获批自贸区，有上海、广东、天津、福建、辽宁、河南、浙江、湖北、重庆、四川、陕西、海南、山东、江苏、广西、河北、云南、黑龙江。与新一批自贸区相同，这些省份大多位于沿海沿边地带，基本都是国际贸易的主阵地，与自贸区对外开放的定位高度契合。没有自贸区的省份还有12个，湖南、安徽、江西、贵州、山西、新疆、青海、西藏、甘肃、宁夏、内蒙古、吉林。

　　按照省份位置看，这12个省份主要位于中部和西北两大区域。中部六省中，只有湖北、河南获批自贸区，湖南、安徽、江西、山西都未入围。西北省份中，只有陕西一地上榜，新疆、青海、西藏、甘肃、宁夏都未入围。因此，现在这样的局面现象，背后原因是涉及到自贸区的定位。 自贸区着眼的是对外开放，沿海省份、沿边省份以及经济大省历来都是对外开放的前沿阵地，因而会率先成为对外开放的试验田。

　　自贸区试验田成功之后才会复制到其他省份。从2013年上海自贸区一枝独秀，到现在已经扩容到18个自贸区，包括几十个片区，这些片区从地图上看都是星星点点的“火苗”，可谓已经形成星星之火燎原之势。目前，试验田已经开花结果，自贸试验区目前已经在全国范围内复制推广171项改革试点经验。自贸区不仅吸引了更多的外资，还形成了一大批向全国复制推广的改革试点经验，同时也给老百姓带来实惠。

　　自贸区：楼市新红利

　　自贸试验区将享哪些政策红利，主要是贸易投资自由化便利化等5方面享有更大自主权。6个新设自贸试验区的总体方案，在贸易投资自由化便利化、金融服务实体经济、人才管理和体制机制创新等方面，赋予更大改革自主权。贸易便利化方面，6个总体方案提出一系列政策措施，比如，江苏方案提出优化口岸通关流程、推进货物平均放行和结关时间体系化建设。云南方案提出实施“一口岸多通道”监管创新。广西方案提出与东盟国家“单一窗口”进行互联互通。

　　投资便利化方面，包括将外资人才中介机构、无船承运、外资经营国际船舶管理业务的审批或备案管理权限赋予自贸试验区或有关地方。金融创新服务实体经济方面，河北方案提出金融监管“沙盒机制”，在雄安股权交易所开展股权众筹试点。山东方案提出开展资本项目收入支付便利化改革试点。引进人才便利化方面，广西方案提出将有关外籍及港澳台人才省级管理权限赋予自贸试验区。云南方案提出建立外籍务工人员管理长效机制。黑龙江方案提出开展海外人才离岸创新创业试点。

　　体制机制创新方面，6个总体方案均提出支持各地构建精简高效、权责明晰的自贸试验区管理体制和用编用人制度，如山东方案、江苏方案都提出将能下放的省级经济社会管理权限全部下放给自贸试验区。下一步将根据相关改革试点任务的实施效果，会同有关地方和部门认真研究，赋予自贸试验区更大改革自主权。说明，中国开放的大门不会关闭，只会越开越大。扩大开放是既定战略，而非一时之策，中国将按照既定节奏，坚定推进改革开放。

　　此次《总体方案》还有两个显著特点，即突出引领高质量发展、突出进一步扩大开放。比如，山东自贸试验区发展海洋经济。江苏自贸试验区促进集成电路、人工智能、生物医药、纳米技术应用等产业创新发展。广西自贸试验区构建国际陆海贸易新通道。进一步改革开放，归根到底是为了推动这些地区走上高质量发展道路，是为了实现人民对美好生活的向往而奋斗。不管咋说，发展才是硬道理，只有把经济搞上去，老百姓生活水平才会跟着水涨船高。

　　自贸区的设立对我们的生活有何影响？哪些人受益？又将如何影响楼市和股市？在自贸区总体方案出台后，大多数网友最关心的依旧是房价。从全国来看，自贸区对楼市的最直接影响是“挂牌效应”。上海、广州等地的自贸区获批后，楼市成交迅速放大，房价也局部快速上涨。例如，2013年上海自贸区成立后，自贸区周边新房成交量比8月同期增长了近3倍，2个月里有些区域的房价涨了4000元/平方米。

　　珠海横琴纳入自贸片区后，楼市也是一片火热。仅仅是2014年底的3个月，横琴的开发商便在澳门卖掉了3300套房子，总成交金额高达100亿元。广州南沙在自贸区挂牌的首个周末便出现了两个日光盘，有一个客户买下了18层整层20套产品。今年8月中旬，上海自贸区临港新片挂牌，临港新片多家楼盘发现，看房人数明显增多，售楼处排起长队，楼盘附近停满私家车，有的楼盘一天售出70余套，相较于一个星期前只卖10余套反差很大。

　　在自贸区政策之后，临港的红盘万科金域蓝湾以及滴水湖馨苑的搜索量就比平均值几乎高了一倍，是近一个月的最高值。而临港就更不用提了。全国范围内搜索到次数为6193次，是日均值1024的将近6倍。而这短短大半个月，销售情况也与搜索热度成正比，“卖完了，一套都没有了”。可见“挂牌效应”之后，很多地方自贸区楼市成交量和房价就逐渐回归正常。可以预见，这批自贸区的到来，会引发的“挂牌效应”，热点区域的楼市成交预计有较大幅度增加。