史上最强“禁公寓”令出台，对开发商、设计院及消费者有何影响？

上个月，万科佛山项目的5800套公寓，商住变成了办公。

5000多名业主，既落不了户，也上不了学。卫生间的马桶被敲掉，变成了化妆间。一套50㎡的刚需公寓，却带了一个5㎡的化妆间。

遗憾的是，硬核的业主们，只想上学，不想化妆，就妥妥的把万科售楼部堵了。

楼市的魔幻，总是时不时出来撞一下我们的老腰。

这件事，还在持续的发酵。

近日，史上最强的“禁公寓令”在厦门出台。

1，作 为 开 发 商

作为开发企业，将商业或办公改为居住性质的公寓将会承担严重后果。

政府将从法律层面上分分钟教你做人！！！

1、《国有建设用地使用权出让合同》将有明确条款：将商办类项目改为“类住宅”的出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权。

2、《出让合同》将明确商业、办公用途可分割销售的规模、条件等各项要求。

3、《出让合同》将区政府与受让人共同签订的监管协议作为附体，可随时停办手续。以下三类行为将被马上立案：

① 做出“类住宅”承诺的（包括展示居住功能样板房、备案价格异常、改“类住宅”的投诉）

② 预留住宅用途管道或增设结构梁插层

③ 其他涉嫌改“类住宅”的情形

意思是只要“涉嫌”就会被注意到，并被调查！

2，作 为 设 计 院

设计院作为乙方，往往很无奈地执行金主开发商的意图。甚至会配合甲方报批一套蓝图备案，出具一套白图实际施工，承担着巨大的政策风险。

我们可以看看，新政下设计院将会面临的挑战：

平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”“阳台”“厨房”等住宅类功能描述。

注：这一条不具杀伤力，可以以办公室、工具间等名称代替。

不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间必须集中设置。

注：这一条杀伤力巨大！卫生间必须集中设置，从根本上杀死了单间公寓的功能，而将厨房谎称茶水间的伎俩也被识破。

办公用途最小分割单元不得小于300平方米，层高不得超过4.2米。

注：这一条也颇具杀伤力！300平米限定将会使小公寓无法拿到法定产权证，而4.2米层高也彻底使LOFT加层公寓无法实施。

不得预留违规增设住宅用途的排水、排烟等管道。

注：在如此严查情况下，敢出白图配合甲方的设计师应该是还没出生。

3，作 为 消 费 者

1、什么是“公寓”

① 自始至终，国家规定中就没有一种东西叫“公寓”！！！所有的公寓都是开发商在忽悠你。

② “公寓”背后的产权只能是办公或者商业！因为它的土地性质是商业用地（40年产权）不是住宅或者商住用地（70年产权）。

③ “公寓”的消防、日照、节能等规范是按办公、商业执行，与住宅规范有很大的区别。

④ “公寓”由于是办公、商业的用地性质，所以在贷款、限购、落户、上学等地方政策上与住宅完全不同。

⑤ 公寓的水、电费用按办公商业计价，比普通住宅要高。

2、为什么买公寓？

① 开发商甘冒风险将办公改为“公寓”，说明有其自身优势。无限购、总价低、地段好、出行方便、易于出租、超值赠送等等，都是打动消费者的理由。

② 用途多样，可居住、可办公、可做精品民宿等等，还可做美容、塑身、培训等商业活动，总之由于交通便利，地处商业圈，所以大部分公寓出租状态良好。

3、买公寓的风险！

下面的风险是大家都清楚的，产权年限低、贷款年限低、持有成本高、水电费高、不能落户口，还有转手时高达40%的税费等等都是风险。

有这么多风险，仍然阻止不了你的购买欲望

那么请你注意下面最大的风险

政策风险！！！

请记住

“所有的公寓都不是合法的产品”

开发商不一定想骗你，但在政策面前，所有的承诺可能分分钟化为泡影！

4，作 为 政 府

1、堵的合理

办公改公寓的大量出现造成了市场的混乱，鼓励了不法行为的存在，为合法经营的开发企业带来不公正的后果。

不确定的使用方式为今后的安全带来隐患。

可以预见各地将会陆续出台“禁公寓”政策，大方向不会有调整。

2、疏要合理

办公、商业改公寓的出现根本原因是办公、商业供给过大，而居住供给不足，同时小面积居住建筑更是不足。

各地政府针对这一局面，已经出台了一些相应政策，将尚未出让的规划商业用地调整为居住用地，有些地方甚至允许将70%用地调整为居住用地！

问题是即使只有30%商业用地，开发企业仍然会把办公改为公寓！

说明小面积、低总价的居住建筑仍是强需求！

怎样满足这个需求？需要各地探索做法，而不能一堵了之！！

3、长租公寓怎么办？

新兴的长租公寓就很尴尬了！！！典型的改变使用功能！

怎么办？

消防规范和建筑规范是参考酒店还是参考职工宿舍呢？需要管理部门出台切实可行的办法！

总之：办公、商业改公寓的做法风险很大。各地应该疏堵结合解决实际问题。

开发商、设计院的同仁们，且行且珍惜~