冷热交锋、异象迭起!这样的天津楼市,你看懂了吗?

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  可以确定,天津楼市的“体感”温度已经降下来了。

  各种打折促销的消息铺天盖地,仿佛楼市已“无可救药”。

  实则,“分化”的二字真经并未改变。

  之前天津楼市有分化,现在依然,且分化程度更为剧烈。有的在大力度降价促销,有的则一路上扬,火热无比……

  比如,静海团泊东与武清杨村,一个下跌,一个上涨,明显两个极端。

  

  01

  团泊东板块价格战打得相当惨烈,各楼盘轮番“坐庄”,抢夺“砸价”大旗。

  小阳春刚过,融创伍杄岛就以15个点优惠赚足眼球,6月底加入促销大战的更多了:金地长湖湾叠拼99万/套起、招商果岭联排88折、鸿坤理想城单价7800起……

  直到现在,这股子风潮都没有过去,反而愈演愈烈。

  富力新城年中时最高直降10万元,现在包销专属房源6800元/平米起,150平米四室平墅只需102万,84平米高层仅需58万。

  招商果岭6月时联排最低88折,现在高层6480元/平米起,洋房8900元/平米起,别墅11931元/平米起。

  福晟公元乐府4月份均价9500元/平米,6月份均价8300元/平米,7月份特惠房7800元/平米起。现在更便宜了,最低“5字头”!75平米两室,总价才45万左右!

  ……

  

  这好似一下子回到了2015年。更可怕的是,还没看到底。

  02

  为什么会这样呢?

  01

  行情不好。

  现在天津几乎80%的楼盘都在降价,连最为坚挺的市区也扛不住了。

  泰达城河与海特惠房,每平米直降5000元,首创天阅海河最高优惠18个点,朝阳领御工抵房28400元/平米起,天房天泰特惠房28100-28500/平米……

  更何况,相距市区较远、中间还隔了N个“程咬金”的团泊东了。 不拿出点带血的诚意,怎么能撬动成交。

  02

  对政策放松没有盼头了。

  之前觉得调控个一两年就会过去了,谁成想,这轮调控从2016年10月到现在,都近三年了,还是那么紧。

  7月30日,政治局会议再次重申“房住不炒”,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  这意味着,楼市调控不会松动,很可能未来两三年都难有起色。

  央行也出手了,近来多次“点名”房地产,并明确降准、降息都有空间,但楼市除外。

  这更让开发商看不到盼头了。

  03

  缺钱,还有业绩压力。

  从近几日公布的中报来看,房企净负债率普遍有所上升。

  万科上升了4个百分点,中海上升了1.3个百分点,有的房企半年内增幅甚至超过了10%。

  比如华润净负债率从2018年年末的34%上升到了44%,增幅达10个百分点;远洋更高,上升了13个百分点,达到了86%。

  尴尬的是,地产融资端一直把控很严。有的开发商融资成本已经高过了10个点,甚至15个点了。

  这加剧了开发商“缺钱”的程度。

  为了缓解资金链紧张,快速出货、回笼现金成了工作的重中之重。

  再加上,还有四个月,2019年就要过去了,年底的业绩目标也该提上日程了。

  现在恒大已经提前打响了“金九银十”攻坚战,全国所有在售项目全部9折、部分楼盘8折优惠……优惠叠加最低可享6折优惠!力度比往年更大了!

  03

  受新房波及,团泊东的二手房也降了。

  

  富力新城2018年成交价9588元/平米,而今年6月22日成交的一套,成交均价仅8427元/平米,且成交周期也变长了。

  

  连地价也扛不住了。

  前年,融信拿下的团泊东地块,成交楼面价为8241元/平米;

  去年,碧桂园拿下的081号地块即碧桂园丽泽府,成交楼面价约5601元/平米。

  而今年5月17日,北大资源以底价1.721亿拿下的团泊东054号地,成交楼面价才3505元/平米。

  相比去年每平米少了2000多,相比前年,跌了近六成!

  

  可见,团泊东已经进入一种恶性循坏,且形成了惯性。

  04

  相比大多数板块一窝蜂“降价”,武清杨村可谓“骨骼清奇”,即使是大户型、公寓产品都抢手得很。

  龙湖春江郦城主推112-313平米户型,截止到7月底,项目认购金额已超过11亿元;

  碧桂园大都汇12号楼为精装公寓,主推48-54平米,买一层送一层,总房款60万左右。开盘当天1小时就售罄了。

  最能反映市场行情的二手房表现最为直观。

  6月,杨村二手房报价是16451元/平米;7月,上涨了到了16718元/平米……8月,最新的挂牌均价是16893元/平米,环比上涨1.05%,同比上涨4.79%。

  

  从走势来看,一路上扬,势头相当好。连有些小区的成交价也出现了不同程度的涨幅。

  雍鑫莱茵翠景4月份9层到顶的洋房成交价2万8,最新成交的一套18层小高卖到了2万7。

  

  盛世家园年初时小高卖1万9、2万左右,现在车卖到了2万2。不仅没有跌,反而有所上涨。

  

  通泰香滨城3月份时卖1万8-2万3不等,现在最新成交的一套卖到了2万6。

  

  可见,在天津楼市整体趋于冷静的情况下,武清杨村却还在冒小火苗,新房不好买到,二手房涨价。

  它如此“抗压”的本钱到底是什么?

  05

  究其原因,一方面,与武清本身的特殊性有关。

  武清地处北京和天津黄金中间点的优势,还有京津城际高铁傍身,让它早早融入了京津冀协同发展的大格局。

  再加上,杨村一中这个天津版“衡水中学”的号召力,以及相比北京便宜了不止一星半点的房价等。

  让武清成了新天津人、北漂眼中认知度最高的区域。

  另一方面,有大量的外来人口,需求量持续增长。

  2018年,海河英才计划给天津带来了13万的人口增量,其中武清表现最突出。

  据武清区政府2019年1月14日宣布,2018年武清区共办理人才落户13166人,引才人数位于全市前列。

  也就是说,十分之一的人才都落户到了武清。

  有如此庞大的需求规模作支撑,楼市自然底气十足。

  据中指院数据统计,武清区成交量一直稳居全市前列。

  7月份,武清新房共计成交15.58万平米,环比上涨36.4%,同比上涨76.0%。仅次于滨海新区,位居全市第二。市内六区全加起来,也只刚刚够武清的一个零头。

  

  06

  综上可见,天津并非“跌声一片”,楼市分化仍在持续。

  即使同属郊区,比如武清杨村和团泊东板块,境况也会大不一样。

  未来,天津楼市格局依旧会是“二八定律”,只有20%的板块和项目才会涨,绝不会再大水漫灌了。

  至于什么样板块才会涨?主要有三大类:

  一类是,“成长型”板块,比如生态城、海教园等,有大规模城建利好。

  另一类是,有房价梯度差的板块,包括与市区外溢差和与二手房价格差。比如华苑西,与南开区之间有着巨大的价差。

  还有一类,就是像武清杨村这样,有持续外来人口导入的。

  有人口流入,核心点就是供需。

  因为限购限贷持续的话,对于很多城市内部板块来说需求是恒定的,只有持续的人口流入,才会带来更多需求量。

  这也是为什么同样是武清,中央水城价格就起不来,就是因为中央水城供应量大。而杨村供应小,需求又多,长期处于供不应求的状态。

  所以建议广大买房人,尤其带有投资属性的,一定要选择“成长型”板块、或有房价梯度差、或有持续人口流入的板块。

  当下楼市,只有这三类板块才会走出“独立”行情。

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