啥？验资70万才能看样板间！这个盘哪来的勇气？

上次4600多人摇号的红盘中建天府公馆，听说又要拿证了，但这次是精装，很多粉丝朋友就在群里询问侠哥，中建天府公馆到底能不能买？

上批次摇号情况

今天侠哥就给大家说哈这个千人摇号的网红盘！

今日楼盘测评楼盘：中建天府公馆

本篇是直击成都楼市·第95篇踩盘测评记

基本信息

产品类型：高层

预售面积：约112-175㎡ 装修情况：带装修 预售套数：约520套 预计价格：待定 预售楼栋：4#、5#、10# 占地面积：342亩 容积率：约4.0 梯户比：2T4 物业费：3.45元/㎡·月 物业公司：中建三局物业 交房时间：2021年6月 楼盘地址：高新区红星路南延线（梓州大道与观东二街交汇处）

区域
新川板块，下一个金融城？

项目具体区域

从区域上来看，中建天府公馆位于高新南新川板块，从发展方向上来看，新川符合成都“南拓”的城市发展趋势，是承接金融城和天府新区的接力点！

除了“方向对了”，我们翻开高新南区的地图，梳理高新南区有限的土地资源当中发现，高新南区目前只剩下新川还有大规模可开发的土地资源了，未来可以成片开发打造！正因如此，也有越来越多的开发商在此拿地，保利北大资源、金隅、华润、融创德商等！

从区位发展上来看，侠哥认为满分10分的情况下，可以给到9分。

配套
区域配套未熟 与快速路为伴，开车出行很方便

侠哥再给大家说说项目目前的配套，先说交通

交通：

项目西侧就是红星路南延线

项目交通很亮眼，项目旁边就是红星路南延线，开车还是很方便！

除了快速路以外，项目旁边也有多路公交站台，有257、G3、G96等公交线路，目前离已经开通的1号线地铁华府大道站大约1.5公里，在建的地铁6号线大约1.2公里左右，地铁的距离不算太远！

商业：

项目周边底商情况

目前项目周边以附近小区的底商为主，主要业态是餐饮类，可以满足一些日常的餐饮需要。

蓝润置地广场

但大型一点的商业体目前只能靠1.5公里外的蓝润置地广场，目前已有伊藤、KFC等!

目前项目周边整体的商业氛围还缺少一点生活气息，不过项目未来自身也将会配套约46万方商业，将会改善新川板块商业匮乏的现状！

学校：

项目周边学校情况

教育资源目前来看也比较普通，离项目最近的是成都高新新华小学，是高新区直属的9年制学校，除此之外，项目对面还有优培新怡实验幼儿园，都不算名校。

未来想读好学校，就需要把娃娃送到附近的金苹果幼儿园、史丹福幼儿园或者金苹果锦城一中等好点的私立学校！

公园：

在公园城市的成都买房，如果项目周边没有公园，那就是最大的遗憾了。项目附近1.5公里左右就有占地800亩左右的新川之心中央公园，仅湖面面积就达150亩，以及在建的新川湿地公园。

新川公园

新川板块作为城南新晋热门板块，面对发展快速的压力，这两大公园也将是板块未来巨大的生态屏障！

医院：

新川乃至大源长期以来都被人吐槽医疗资源不足，据置业顾问介绍，新川板块这边目前已经规划了四川省人民医院高新分院和中西医结合医院高新医院，当然未来好久能建好还需要时间！

产品

城南少见342亩超大盘

但整体容积率4.0的超高层产品

我们再来看看项目的产品，位置好坏是先天决定的，但如何能将产品打造成功则需要过硬的开发实力！

项目开发商是中建三局，属于世界500强企业，全国500米以上的摩天大楼共9座，中建三局参建8座，主建5座。528米北京第一高楼中国尊，660米深圳第一高楼平安金融中心，729米世界第二高楼苏州中南中心，都是中建三局的杰作，所以施工质量方面应该是不用多大担心！

效果图

项目总共占地342亩，说实话在高新区来说算得上区域大盘了，不过地块被分割成了东西两个地块，目前在卖的是西地块，占地约176亩，采用了围合式布局，所有楼栋共享一个中庭，但这样也造成了部分楼栋客厅为朝北的户型，本批次5号楼和10号楼客厅朝北！

项目平面图

中庭面积近百亩，项目的东西最大楼间距达270米，南北最大楼间距达160米。4号楼和5号楼1单元可以享受超大楼间距，还设置了环形的夜光跑道，对于喜欢跑步的人来说提供了方便。

本批次预售的产品采用了2梯4户的电梯配比，看似梯户比不错，但实际上这批次的楼栋分别是31层、37层和39层，对于37层和39层这样的超高层产品，这个梯户比每部电梯将平均承载70余户，其实负担非常大！

超高层的影响
特别值得一提的是，超高层产品对于消防来说也是一个巨大的考验，按照2015年5月1日起正式实施的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014），超过一百米的超高层建筑，将强制在建筑的公共部位、套内各房间内安装消防自动喷淋系统。

城东某“钢管房”项目

曾经城东某超高层项目由于设计不合理造成室内大量消防水管，也被网友戏称为“钢管房”，据说目前已经整该了！

当然作为中建三局这样的世界500强企业，建造了许多第一高楼，这方面的处理经验应该非常成熟，但买房人也不能掉以轻心，大家最好进行实地看房和了解！

除此之外，项目的整体容积率约4.0（包含商业），容积率并不低，这也可能是部分楼栋为什么设计为超高层产品，来降低建筑密度的原因吧。

我们再来看看户型，本次预售的是4栋、5栋和10栋，7栋29层，9栋31层，采用的是2梯4户的梯户比，主力户型是112-175㎡套三双卫和套四双卫产品。

侠哥现场踩盘的时候，本来还想帮大家看看装修好的样板间怎么样，但置业顾问说验资70万才能参观样板间，因此作罢。你们如果要去看房，记得带上70万！

没办法，装修太神秘，进不去，侠哥就只从户型来给大家分析。

112㎡套三双卫户型

这批次的项目最小户型就是这个112㎡的户型。这个户型中规中矩，很传统的一个设计，唯独让我眼前一亮的是客厅竟然是面宽7米的大阳台，在小户型离里来说确实难得，资金不足又喜欢大阳台的可以考虑！

133㎡套三双卫户型

133㎡的横庭户型，同样有一个大尺寸的景观阳台，但美中不足的是进门玄关过长，其次这是一个注重主卧舒适度的户型，但次卧和儿童房比较紧凑，舒适度不高！

153㎡套四双卫户型

153㎡户型，拥有超大阳台的同时布局比较合理，基本没有缺点。

175㎡套四双卫户型

175㎡套四双卫户型，让我最震撼的是客厅阳台太大了，超大的客厅，以及单独的餐厅，果然是最霸气的户型。但175㎡的主卧和次卧则就在大面积户型中显得比较紧凑了，房间都不算大。

值得买吗
预计比周边二手房便宜 这个网红盘要不要买？

讲了这么多，那这个盘究竟值不值得买呢？中建天府公馆目前价格待定，上批次是1.3万-1.5万的清水价，这批次加上精装，预计价格均价可能在1.7-1.9万之间。具体以预售为准！

项目周边1公里范围，二手房房价情况

与二手房相比，未来价格如果是在1.7-1.9万，相比周边大部分过2万的楼盘还是有一定的价差优势！未来预售价格出来了以后，大家可以与周边的中德和北大资源二手房作为参考依据！

除此之外，还有这些不足和优点也值得注意：

项目优点：

1、位于高新南新川板块，是高新南可成片开发区域，板块价值巨大，不管是自住还是保值都兼具！

2、这批次最小户型面积不算大，产品以功能性需求为主，能满足大部分人自住或改善的需求

3、价格预计会比区域内二手房有优势，买入成本也比大部分新项目低！

4、342亩，自带46万方商业，是区域内少见大盘！

不足之处:

1、本批次朝北户型较多，对于喜欢朝南的购房者是一种遗憾

2、部分楼栋是超过100米的超高层，会设置避难层，室内也或将安装消防喷淋管道系统，需要遮蔽！

3、整体容积率约4.0，舒适度不如一些低密的改善产品。

3、区域地段目前并未完全成熟，还缺乏大型商业综合体！

4、5号楼2单元与9号楼楼间距太近，可能会影响视野！

5、看样板间需要验资70万，看房需要有心理准备！

侠哥观点

整体来说，中建天府公馆还是非常值得期待的，这批次价格会比上批次清水房源高不少，但从新川板块的土地成交情况来说，以及相比十陵、国宾等板块不少2万的项目，如果用2万以内的价格买入新川板块相对成熟的区域，还是比较划算的。

对于刚需来说，这个项目项目最小户型112㎡，在高新区小户型越来越少的情况下，侠哥探听到确实是最近可能会拿预售，如果单价不超过1.9万，建议可以入手！

最后，如果有70万的小伙伴看了样板间，记得来文末留个言啊！侠哥进不去，但真想知道装修咋样啊！

蛇哥

楼市观察员

车位比仅1:1.2，看样板间需验资70万，这个真的是“冒天下之大不韪”，我看你们是样板间做得LOW，不敢轻易对外吧？ 综合7.9的直击指数，我认为该盘精装房在1.9万元/平米以下，方可入手！
对这个盘你咋看？咨询买房问题？下次想看哪个楼盘的踩盘测评？
来文末留言吧！

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区域怎么样？项目值不值？

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注：你们一天花8个小时睡觉，我花8个小时写稿！ 结果领导说点“在看”没满50个要扣我鸡腿，也太惨了