直击业绩会 | 正荣地产黄仙枝:未来3年规模增长率将保持在30%左右

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  正荣地产2019年中期业绩会现场

  继2018年跻身地产千亿阵营之后,今年的正荣正式发布“新三年战略”。

  8月26日,在2019年中期业绩会上,正荣地产董事长黄仙枝将企业接下来三年的年规模增长率定在了30%

  “正荣的首要目标是高质量增长,规模、利润、安全三者都优,才是高质量。”黄仙枝表示,规模壮大之后,成本自然会降低,利润就会提高,“但我们的规模还是要跟市场相匹配”。

  营利双增,利润率有待提升

  2019年上半年,正荣地产实现合约销售金额586亿元,与去年同期的581亿元基本持平,根据年初制定的1300亿元目标销售额,完成率约为45%

  对此,正荣地产行政总裁王本龙表示,这是今年以来正荣为保证“质量”有意放慢增速的结果,“截至7月,正荣的目标完成率已经过半,而根据正常上下半年‘四六开’的去化节奏,下半年平均每月的销售额都在100亿以上,完成目标完成没有问题”。

  纵观各项业绩指标,记者发现,正荣今年上半年的核心业绩数据增长情况均颇为亮眼。

  财报显示

  截至2019年6月30日,公司实现营收136.48亿元,同比增长10.8%;净利润11.79亿元,同比增长23.2%;核心净利润11.51亿元,同比增长33.4%;归母核心净利润9.05亿元,同比增长21.3%。

  值得一提的是,这一增长还是站在2018年年中已有巨大增幅的基础上。数据显示,上市首年,2018年上半年,正荣的营业收入同比增速达52%,归母净利润同比增长171.9%。

  不过,企业的整体利润率仍难以尽如人意。在业绩规模迅速发展的同时,今年上半年,正荣的净利润率及归母净利润率分别仅有8.64%与6.84%。同时,本就不高的毛利率也出现了下滑,从去年中期的22%下降到今年中期的20.3%,处于行业低位。

  有业内分析人士认为,今年上半年,许多房企结转的收入都是2017年-2018年的销售项目,因此净利润率普遍较高,平均值也大约在15%左右,部分企业利润率偏低或是由于融资成本等费用过高造成。

  对此,正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健表示,“在政府严格的限价政策之下,毛利率下降实属正常,不仅正荣,其他房企均会有所下降。但是,未来正荣将通过控制土地成本、融资成本、营销管理费等支出来提升净利润率,仍有较大的改善空间。”

  “下半年是拿地好时机”

  土储方面,今年上半年,正荣新增22幅地块,总地价为181.68亿元,建筑面积约290万平方米。这部分新增土储的87%都位于二线城市,相对集中,其中安徽省合肥市新购入土地四宗,总建筑面积约47.59万平方米,占长三角区域新增土地储备建筑面积的60.1%,占上半年新增土地储备的16.55%。

  截至2019年6月底,正荣拥有167个项目,合计土地储备2634万平方米,同比增加7.34%。这些土地分布于全国的29个城市,总货值约为4500亿元,超过70%的土地储备位于一线城市和二线城市,土地均价约为4624元/平方米。

  这一土储相较于同规模的房企而言,相对较低。即便是上半年销售额仅有131亿元的花样年,其土储规模都已超过3000万平方米,且一二线城市占比达90%以上。

  对此,王本龙预测:“下半年,对房地产是一个相对好的时期,地价在走低,会集中补货,利润也会一直往上走”。他透露,公司上半年的拿地集中在二线城市,今年下半年至明年上半年,公司的销售均价也会有所提升。

  陈伟健介绍称,今年,正荣的土地投资权益预算约为300亿元,上半年花费约160亿元左右,下半年大概还有140亿元的预算。他还透露,今年上半年,公司新增的土地储备权益占比接近90%,也将公司总的土地储备权益占比由去年底的52%拉高至6月底的57%。

  “美元债基本可控”

  不过,无论是高速增长,还是“高质量”增长,公司都需要一个稳健的财务作为后盾。

  财报显示,截至报告期末,正荣的净负债率为70.8%,持有现金301.37亿元。值得注意的是,正荣的净负债率在上市之前的2017年年底还处于180%的高位,下降速度不可谓不快。

  对于净负债率大幅下降的原因,陈伟健表示,“一方面,上市融资、今年7月的股票增发,再加上销售增长、利润结转,公司现金流得以增加;另一方面,我们加大与房企的合作,通过增加股本权益等方式来降低净负债率。”

  不过,其短期负债比例仍然不低。财报显示,截至今年6月底,正荣借款总额共计525.29亿元,其中一年期需要偿还的为249.02亿元,占比高达47.4%;需第二年偿还的为127.44亿元;两到五年偿还的为143.42亿元;五年以后偿还的为5.4亿元。

  陈伟健表示,“希望在今年底把短期债务的比例再严控。”据他介绍,今年底,公司的短期债务比例可能还会持续下降,年底可能会降至40%以下,明年或再降至30%。

  为了偿还债务,今年上半年,正荣曾发行多笔美元债。

  8月19日,正荣公告称,将额外发行1.1亿美元的优先票据,与2019年3月8日发行的2亿美元2022年到期的优先票据合并及构成单一类别,年息为9.15%。此外,今年上半年,正荣还分别发行1.5亿美元、2.3亿美元、4.2亿美元的优先票据,用于偿还旧债。

  此前,包括正荣在内的不少房企,都因增发美元债利率过高而引发市场热议。不过,随着评级的不断提高,正荣的发债利率逐步呈现下降趋势,例如,上述三支美元票据,按时间顺序排列,其年利率分别为10.5%、9.8%、8.65%

  对此,陈伟健在发布会现场回应称,上半年,正荣发行的美元债较多,但总金额并不太大,约占总债务比例的24%,目前正荣还有比较多的美元债的额度。“发债时,公司会综合考虑成本,不止是票息,还有美元和人民币的波动。”

  “我觉得目前还是在一个可控的范围内。”陈伟健补充道,公司美元债的额度有效期是明年4月底,因此还有充分的时间去考虑是否继续发美元债。目前,正荣的财务成本已从7.8%降到7.6%,到年底可能会再降到7%,这可以跟汇率波动做一个对冲。

  记者 张志峰

  编辑 沈玉洁

  

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