从这份中报，我读懂了新经济周期的房企应该这么做

进入2019年，房地产市场变得越发扑朔迷离起来。一批中小型开发商已然被行业淘汰出局，剩下的观点各异，甚至可以说是分歧严重。很多人对于房地产市场的未来发展感兴趣，但要说研究讨论，支持怎样观点的都有，各方也都握有证据。俗话说听其言不如观其行，最好的了解趋势的办法，就是从各大房地产企业的定期财报中找到有价值的信息。

这也是为什么我们尤其关注碧桂园的原因。与最近发布财报的万科、融创不同，碧桂园不仅深耕三四线城市也有大量一二线城市产品，产品线丰富，代表性强。碧桂园财报中的信息，对我们的分析来说可能更有参考价值。

从碧桂园财报看中国房地产市场

8月22日，碧桂园（02007）公布了2019年中期业绩，实现总收入约为2020.1亿元，同比增长53.2%。净利润约为230.6亿元，同比增长41.3%。

营收的增长依然很快。如果拉长了以最近三年来看，碧桂园过去三年的营收增速都显著高于前10或前100房企的平均水平。在总营收中，来自三四线城市的销售贡献率达到了55%。这个体量说明三四线城市对于碧桂园高于行业平均水平的营收增速帮助是非常大的。

在三年甚至五年前，就有不少房企和金融机构判断，三四线城市房地产风险很大，要规避。但是，事实的发展证明，三四线城市房地产非但没有缩水，反而增速很快。在策略上谨慎的万科等房企付出了销售总排名下滑的代价，因为没有押重注在三四线城市几乎错过了近几年的行情。

碧桂园对于三四线城市看好是业内皆知并且其执行力是令人惊叹的。碧桂园集团主席杨国强这么说道：“我的职业生涯经历数次房地产行业周期，我认为波动才是这个行业的常态；此外，中国的城镇化是一股不可逆转的时代大潮，地产市场未来规模依然很大”。杨国强表示，自己依然看好三四线城市的房地产市场。

当然，写到这里，我们要看到的是，就碧桂园目前的土地储备项目有2300多个，业务覆盖全国31个省市279个地级市、1235个县区，是行业内布局最广泛的房企。其中，按照目标市场份，一二线和三四线销售金额的比例为44:56。这说明碧桂园看好的是包括三四线城市在内的整体中国房地产市场。

而其中如果再仔细看的话，其布局的项目98％位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域，75%位于五大城市群，大多数货量的分布都符合人口流动趋势。

增长的质量

那么，碧桂园如此的高速增长，这种增长的质量如何呢？

碧桂园中报显示，毛利率27.16%，年化净资产收益率24.8%。这两个数据与2018年同期相比基本持平。从过往的ROE（净资产收益率）来看，2018年碧桂园在世界500强的房企中排名首位。中报的盈利指标显示，碧桂园在收入快速增长的情况下，盈利能力依然保持，说明了增长的质量相当可靠。

一般来说，ROE是衡量股东财务回报的一个重要指标。ROE由三个乘数组成，其包括净利润率、总资产周转率和杠杆系数。就净利润率来说，中报碧桂园净利润率11%，相比同期发布的万科（13%）和融创（14%）来说，略少两三个百分点，这主要是由于碧桂园的产品覆盖了三四线城市，追求薄利多销导致的。但是我们也可以看到，这个净利润率的差距不明显，说明碧桂园在三四线成绩产品上的成本管控是得力的。在净利润率不高的情况下，碧桂园的年化ROE显著高于万科，略低于融创。考虑到融创的净负债率较高，也就是说，碧桂园用适中的负债率（即杠杆），取得了较好的ROE，这里面主要的功劳在于其总资产周转率较高，也就是说，碧桂园的运营效率比较高。

另外，如果我们再考察负债杠杆使用情况的话，可以看到，净借贷比例仅为58.5%，和2017年年中以来的数据保持持平。说明碧桂园是把杠杆控制住的了。而看回款的话，今年上半年碧桂园地产销售回款高达2771亿元，这就表示其从2017年起是第3次连续在年中实现正净经营性现金流。

在中报中，碧桂园还这样披露：“截至2019年6月30日，集团可动用现余额约人民币2228.4亿元。另有约人民币3133亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。”

以上这些数据均可以说明，碧桂园看对了三四线城市，同时看对了之后，伴随着其规模的迅速扩大，碧桂园的财务依然保持了相当程度的稳健性，保证了公司的盈利能力和盈利质量。

碧桂园的多元化协同

房地产公司的战略转型已经是大家都提了好几年的事，但是做得怎么样呢？其实从其他公司的财报中我们可以看到，万科还是做房地产，不过涉水了物业、商办；恒大业务广泛，最近开始做新能源汽车。碧桂园早早喊出了以农业和机器人为方向，也做出了不小的成绩。

在中报中，碧桂园这样说道：“随着生活水平的提升，建筑行业从业人员老龄化正在到来。我们相信碧桂园开展的智能制造和机器人事业可以提升建筑效率、安全和品质，同时减少排放，能为社会创造巨大的价值。”“...现代农业也是我们新事业的一部分。我们希望，通过自身的研发实力，为社会提供优质的农产品研发服务，为农业项目提供设备与经验；把基地直采、品控优良的农产品，从田间带到餐桌，让消费者享受到安全、丰富、好吃、实惠的健康食品。”

碧桂园的两大新业务现代农业和机器人都是围绕其主业来进行的。从最近碧桂园在其机器人业务的运营主体，即博智林机器人的人才建设上来看，机器人业务发展很快。据悉，目前博智林研发人才团队规模超过1600人，其中博士和硕士研发人员超过三分之一。笔者最近也统计了博智林与科研机构的合作情况，已经宣布共建研发项目的院校就包括清华大学、浙江大学、香港科技大学和西湖大学等。

博智林的发展也吸引了央视等媒体的报道。我们从报道中也可以了解到，截至到6月份，博智林提交的申请专利已经近500件，在研产品30多种，9款建筑机器人已经进入工地现场测试。杨国强在谈道机器人项目时这样说道：“过去几十年，建筑并没有发生大的变革，如今的建筑工人普遍都达到了50岁，转型机器人对碧桂园来说非常必要。”建筑的自动化，是为碧桂园找到了一条可持续发展的道路。

就其另外一个新业务现代农业来说，碧桂园虽然没有在中报中披露其相关运营数据，但是可以看到，通过布局现代农业，碧桂园农业除了提升社区产业链的价值，还起到了帮助农民增收、助力乡村振兴的效果。而从后者的效果来看，碧桂园已经在全国9省14县开展了结对帮扶工作，正在帮助33.6万农村贫困人口脱贫致富。扶贫工作的覆盖面和效果能够证明碧桂园做农业的使命和初衷。

碧桂园的中期财报虽然不长，但是信息量不少，我们从中发掘的信息，不仅可以帮助我们判断未来中国房地产尤其是三四线城市的走势，以及行业龙头企业的战略，还可以看到碧桂园是如何来做转型，如何衡量转型的意义的。这些不仅对于其他的房地产企业有借鉴意义，对于关心房地产关心碧桂园的投资者来说，也有启发作用。