融资全面收紧，地产债迎3000亿偿债高峰，开发商进入“僵尸状态”

2019年地产债迎来偿债高峰。房地产信托和海外融资等渠道也将面临全面收紧。当“借新还旧”的规则被打破，对于资金高度依赖的开发商还能扛多久？

基于银行贷款融资渠道的融资收紧

银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将三项工作作为检查重点：房地产业务风险管理情况、房地产信贷业务管理情况、信贷资金被挪用流向房地产领域和同业及表外业务等。

非标融资渠道也正在收紧

近日，据证券时报报道，银保监会日前向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号)，也即“64号文”，传达下半年监管重点。

文件指出，按月监测房地产信托业务的变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。在高压监管的大背景下，房地产信托呈现出紧急刹车趋势。

海外发债渠道也受到限制

7月12日，国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

下半年地产债总偿还规模近3000亿元

2015年1月，地产债规模呈现井喷增长态势，2016年10月，沪深两大交易所同时发函收紧房地产以及产能过剩行业的公司债融资，提高发债门槛。

一名房地产行业资深人士向中新经纬客户端指出，2015—2016年发行的地产公司债期限以“3+2年”结构为主，这意味着2018—2019年这两年将集中到期。

Wind数据显示，2019年将迎来地产债到期——5701.27亿元的债务，其中下半年合计地产债务到期额度为2874.67亿元。从5月开始至今，仅7月份净融资额为正。截至8月23日，8月份地产行业的净融资额为-146.62亿元。

专家表示，地产债下半年的信用基本面较上半年是边际弱化的。刘小平指出，地产债下半年信用基本面是明显要差于上半年。中小地产商破产或者被兼并的情况逐渐增多，尾部地产企业债券违约案也会成增加趋势。

目前，地产债信用分化已成事实。有多家媒体陆续发出报道，近300家中小房企宣告破产，更有房地产行业高管坦言，很多房企虽然尚未破产，但始终缺乏业务增量，已经进入僵尸状态。