房贷利率新规10月8日执行,释放楼市3大信号,对买房有影响?

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  购房,除了房价,就是房贷利率问题了,这两项构成了购房成本。在央行发布房贷利率新规的这两天,各路专家学者都在解读,大多解释都非常专业,所以,笔者的一些粉丝也是看得一头雾水:10月8日以后,房贷利率到底是升还是降?到底是让购房还是不让购房?楼市到底是向上还是向下?带着这些疑问,笔者先对这个新规进行通俗易懂的解释,总结3点:

  1.贷款基础利率参照依据发生变化。以前是央妈规定一个基准利率,目前是4.9%,房贷利率在此基础上浮或者下降,形成折扣,过去房贷有在基础利率上打7折、8折情况,现在不少城市在基准利率上浮1到3成。现在新规是以市场报价利率(以下简称LPR)为基础(基准利率说法正式退出历史舞台),这个市场报价利率目前由18家各类银行组成报价数据,去掉最高和最低报价后,取平均值。注意,这个报价平均利率是商业银行针对最优质客户的利率,其他利率需要在此基础上加点生成。

  

  2.现在5年期以上LPR是4.85%,央行要求全国首套房利率不得低于这个数据,二套房不得低于LPR+60个基点,即5.45%。但是,LPR每个月都会调整,这是8月20日的市场报价利率,到10月8日实行,假如你签订的购房合同是10月9日,那么参照的9月20日的LPR利率,那时候的利率是多少?我们到时候才知道。这相比此前每年1月1日更新一次房贷利率是不是更市场化了?

  3.按照“因城施策”原则,省级人行指导市场利率定价机制。根据当地房产市场形势变化确定首套房和二套房贷利率加点下限。前面提到的4.85%和5.45%仅仅是基础,各地可以在此基础上确定加点数。因此,基础利率固然重要,至于加多少,这个由省级人行指导定,显然这个才是最终利率水平。如果当地房价上行压力大,那自然就加得更多,说到底,现在的LPR仍是市场利率定价机制+行政手段相结合。

  

  通过以上3个点解读,相信我们购房者应不会再纠结到底是10月8日之前签购房合同,还是10月8日之后签,本质上不会有什么变化,何况个人也不知道那个时候的LPR是多少以及加点情况。一句话,今后房贷利率还是根据楼市调控情况决定。不过,这次LPR对市场释放的信息是明确的,主要有3大信号:

  第一,楼市调控短期不会放松

  在国际资金环境宽松的预期下,LPR定价机制是为更好地服务实体经济,引导实体经济资金成本降低。而本次房贷利率新规释放的信号明确,房贷利率在原来的基础上不降低,其目的是配合“房住不炒”的楼市调控需要。这对于我们一些期待房贷利率新规降低购房成本的群体来说,可能有些失望了。首套房看似稍微低于此前的基准利率,但经过加点后,应是确保不低于此前房贷利率水平。房贷利率作为楼市金融调控的主要措施,这次定调预示着短期楼市调控不会放松,其他关于楼市的限制措施也不会有什么根本性改变。

  第二,房贷利率不下降,开发商销售承压,优惠促销或到来

  近期房地产市场出现了一些明显特征:一是通过上半年房贷额度消耗,下半年额度有所影响,加之传统的年底资金慌,房贷放款周期应有所延长,此前传出的合肥二手房停贷新闻算是有先兆;二是主管部门加大非房地产领域资金流向房地产领域监管,加之此前的房企融资限制,房企现金流不乐观。在此背景下,房企只能通过加大现金销售,求得生存。恒大本次全国性促销折扣让利,相比历年力度更大,作为龙头房企尚且如此,其他若干中小房企更不用说,随着楼市传统的“金九银十”到来,各大开发商势必会使出浑身解数,以价换量,特别是对于库存压力较大的三四五线城市,以及城市非核心的远郊区域,对于购房者来说,折扣让利,要比房贷利率微幅调整更为实在。

  

  第三,未来的房价如何?还适合购房吗?

  房贷利率居高不下,对楼市短期来说,影响无疑是巨大的,可以说,短期来讲,房价大幅上涨的概率基本没有了。从长期来看,影响房价的主要因素不在房贷利率,而是货币因素、土地因素、城市化进程因素。此前已分析过:未来相当长一段时间,货币增速会放缓,存钱大概率仍难跑赢通胀,大城市土地越来越稀缺,价值只高不低,城市化进程处于下半场,市场需求有所减缓,但绝对数量还比较大。所以,在未来10-15年,整体房价趋势仍旧是呈缓慢上升趋势。

  那么,现在还可以购房吗?随着楼市去库存接近尾声,棚改货币化安置任务缩减,部分前期涨幅过大的三四线城市将迎来休整。短期来看,除了刚需自住外,这些地方现已不具备投资购房条件,因为少涨或者滞涨就意味着亏损。特别是对于本次棚改货币化安置比例较高的城市,特别要引起注意。此外,对于近3年人口连续流出的“收缩型”城市尽量规避,购房投资不是能不能赚钱的问题,而是难脱手难题,购房者需三思而后行。

  

  与此同时,对于城市化下半场的重头戏,城市群和都市圈将迎来发展。虽然不能确保国家规划的19个城市群都能得到很好发展,以及地方形成的50多个都市圈都具潜力,但是,有前景的城市一定在这其中产生。在未来10-15年内,城市群及都市圈人口密度将进一步增强,根据联合国此前的预测数据,到2030年,中国城市人口将在2018年末8.2亿基础上再增加1.9亿,达到10.2亿,预计有超过80%的人口将流入到城市群和大都市圈,与改善置业一道,将构成未来相当长一段时间的楼市购买力,这些地方房产潜力将迎来重新评估,跑赢全国平均水平是基础,部分地区仍有可能跑赢通胀率,这些地方,“买房要趁早”的法则仍不过时,保值增值仍是大概率。

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