招商蛇口半年报：转型升级夯实发展根基 多元化转型进入调整

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8月26日晚间，招商蛇口（001979）发布了2019年半年报。报告显示，截至上半年，公司实现营业收入166.87亿元，同比下降20.49%；实现归属上市公司股东的净利润48.98亿元，同比下滑31.17%；加权平均净资产收益率6.59%，较上年同期降低3.53个百分点。公司营业收入和利润均出现下滑，按照公司公告口径，是因为结转周期不均衡的问题。同时，虽然社区板块的营收和毛利率同比下降，但是我们看到园区板块的经营占比有所提升，营业收入、利润和毛利率水平同比均有小幅提升，意味着公司上市时提出的转型成果开始呈现。

房地产销售业务实现签约销售金额1,011.92亿元，同比增长34.75%；实现签约销售面积515.23万平方米，同比增长43.77%。从今年设定2000亿元销售目标来看，招商蛇口已经完成了年度目标的60%，整体经营稳健，业绩符合市场预期。今年上半年，在资源获取方面，招商蛇口通过招拍挂新增项目29个，扩充项目资源计容建筑面积383.31万平方米，一二线城市投资额占比近9成。

转型升级加速 三大板块综合发展

近年来，招商蛇口以“立足长远、把握当下，科技引领、拥抱变化”为战略原则，以质效提升为抓手，开展一系列生产经营活动，促进公司综合发展。

招商蛇口经过重组后3年的转型升级已经入调整期，短期看，社区板块的开发销售是公司利润的重要来源，园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分，邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务；中期看，园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值，公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源；长期看，三大板块协作发展，交叉运营。

招商蛇口表示：作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，综合发展是招商蛇口的城市运营观，其实质是“产品+空间+时间”三个维度上资源投入、价值提升、利益兑现的动态平衡，最终以实现长期可持续发展。从传统发展模式转向综合发展是兼顾短中长期业务发展需要，通过快周转、阶段性持有运营和长期持有运营三类项目比例的合理配置，实现公司经营性现金流的平衡。在稳步推进综合发展的过程中，存在着不均衡，存在着转型的阵痛。但我们坚信，只有立足长远、拥抱变化，才能基业常青、持续发展。

值得关注的是，招商蛇口物业改革持续进行。4月15日，招商蛇口披露相关公告，筹划支付现金协议受让中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司22.35%股份，及以持有的招商局物业管理有限公司100%股权认购中航善达非公开发行股份。8月23日，公司进一步披露了此次交易的具体方案，根据公告，截至评估基准日2019年3月31日，招商物业100%股权的评估值为29.9亿元。在22.35%的股权完成过户，且以招商物业100%股权认购中航善达发行股份事宜完成后，招商蛇口将直接持有中航善达5.03亿股股份，并通过深圳招商地产持有中航善达3933.85万股股份，合计持有中航善达5.42亿股股份（占中航善达届时已发行股份总数的51.16%），成为中航善达的控股股东。A股上市物管企业寥寥无几，相对于南都物业的23亿市值，体量达5500万平方米、市值超80亿元的中航善达被称为“A股第一大物业公司”。对于本次交易，招商蛇口表示：本次交易是央企之间的资产整合，有利于国资委“瘦身健体，聚焦主业”战略的落实；可以在充分盘活现有国资上市平台的基础上，打造央企物业管理旗舰平台，实现国有资产增值保值；有利于进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力，为公司广大投资者创造价值。

资源优势凸显 改革创新夯实可持续发展根基

深耕深圳40年，招商蛇口在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源。同时背靠招商局集团凭借丰富的内外部资源，能为招商蛇口带来较强的协同优势和巨大的商业机遇。2019年8月18日，中央重磅文件出台支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，提出了将深圳建设成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位，进一步明确了深圳在国内城市和粤港澳大湾区的核心地位。随着湾区经济的不断发展，招商蛇口享受的独特政策和战略区位优势也将日益凸显。

依托位于粤港澳大湾区核心城市的核心位置，招商蛇口目前已在湾区9个城市进行项目布局，大部分资源集中在深圳。包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西，太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区，公司近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。今年上半年，招商蛇口前海土地整备事项圆满完成，公司控股子公司获取在2015年1月1日时点价值432亿元的深圳前海蛇口自贸区的土地，明确了公司在前海区域的土地权益，后续合资合作事项正在加快推进。与此同时，公司正在积极铺排开发节奏，推进前海妈湾片区的建设。

多家机构表示，招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外，伴随粤港澳大湾区规划和深圳建设先行社会主义示范区等政策重磅出台，公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步大幅提升，中长期投资窗口出现。

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