【房企观察】碧桂园的多样面孔

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成绩单

地产下半场，房企们光着膀子加油干的目标，无非有三个：活下去，活得好，活得久。

活下去，需要充裕的现金流和稳健的负债率为基础，平稳度过楼市下行期。

活得好，考验的是土储含金量，它决定了房企的盈利空间和发展潜力。

活得久，比拼的则是长远的战略目标，地产业务盈利空间受压缩下，房企是否能找到第二盈利赛道。

这3大维度，决定了一家房企是否优秀。但真正满足以上三个指标的房企，地产行业寥寥无几。有的挣扎在高负债和资金链紧张的生存边缘；有的因打法激进，盲目买下了一批劣质土储，压力重重；有的则是探索多元化业务中屡屡碰壁。

作为头部房企，碧桂园的业务模式，对地产行业有着更高的借鉴意义。从碧桂园今年的中报来看，无论是在现金流和负债水平，还是土储含金量，以及多元化业务，碧桂园都交出了一个完美的成绩单。

远见者碧桂园，是如何做到的？

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现金流充足

碧桂园上半年实现权益合同销售额约2819.5亿元，权益合同销售面积约3129万平米。这个成绩，无论是权益口径还是第三方的全口径，都让碧桂园再一次成为2019年上半年的销售金额第一名。

不过，对于早已实现规模第一的碧桂园而言，今年考核的KPI已不是销售数据，而是现金流管理。

集团总裁兼执行董事莫斌在业绩会上透露，今年公司都是用权益回款来进行考核。

碧桂园的现金流管理成效显著。上半年权益去化率达65%，权益物业销售现金回笼约人民币2659.4亿元，回款率达94.3%，让一众中小房企集体点赞。

同时，从2017年起，碧桂园已连续三次在年中实现正净经营性现金流。管理层认为，正经营现金流有助于经营良性运转，大大降低对于外部融资输血的依赖性。

截至6月底，碧桂园现金余额约2228.4亿元，约占总资产比例的12.8%，现金余额约为短期有息债务金额的两倍；另外还有未使用的授信额度达人民币3133亿元。

在融资全面收紧的背景下，碧桂园也在强化债务结构的调整。

上半年，碧桂园净借贷比率为58.5%，虽然较2018年底有所上升，但仍在公司设定的70%红线内。

对于未来房地产融资收紧的形势，中银国际7月23日发布研报称，纵观2019全年，龙头集高成长房企2018-2020年业绩锁定性较强，基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。

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粤港澳大湾区土储大户

土储含金量决定了一家房企的盈利能力。

作为在广东深度经营多年的房地产企业，碧桂园前瞻性地深度布局粤港澳大湾区，成为粤港澳大湾区土储第一大户。

截至2019年6月底，仅仅是粤港澳大湾区，碧桂园已获取的权益可售资源约3467亿元，可售建筑面积约2457万平方米，潜在的权益可售资源达5519亿元，权益可售资源合计8986亿元。

由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备，碧桂园近年来在该地区的销售业绩也十分可观。

2019年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、广州、惠州、清远和东莞，为碧桂园的业绩增长提供长期动力。

受此影响，碧桂园上半年实现净利润230.6亿元，同比增长41.3%；归属公司股东的净利润为156.4亿元，同比增长20.8%，盈利能力进一步提升。

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机器人、农业业务协同发展

在万科开始对多元化业务进行“修枝剪叶”之时，碧桂园的机器人和农业业务已成功跨出一大步。

今年初，碧桂园董事会主席杨国强明确了“三驾马车”新的业务架构，分别为：地产、机器人、农业。这“三驾马车”业务已成为碧桂园未来发展的重点。

作为头部房企，碧桂园正在变幻出更多新面孔。

碧桂园早在2018年5月、9月就相继宣布进军现代农业以及机器人领域。仅一年发展期过后，作为多元化重点业务的机器人板块已显现成效。

目前，博智林机器人研发中心已递交申请专利近500项。博智林现在研发的建筑机器人有30多款，其中有9款建筑机器人已经投入工地测试。

在杨国强看来，“我们应该是一个高科技的企业，未来是科技创新引领行业的时代。”进军机器人领域是碧桂园布局多元化发展的重要举措之一，希望机器人能成为其未来强大竞争力的来源，也能给其他各项业务的应用带来质的提升。

大力进军机器人产业的同时，碧桂园稳扎稳打在现代农业开始广泛布局，明确提出“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位。

机器人，农业和地产“三大马车”的业务组合，在一些人听起来似乎有些突兀，但细究其里则会发现，这充分展现了碧桂园“多元布局、协同发展”的战略逻辑。

当前碧桂园地产项目布局全国1200多个城镇，业主人数超过400万，未来随着交付面积增加，每年还有几十万业主入住。

可见，地产主业为机器人、现代农业业务提供了丰富的应用场景和现实需求。强大的内需，加上碧桂园充裕的资金、人才等资源支持，也必然助推多元化业务的顺利开展。

地产下半场，潮水正在褪去，优胜劣汰加速演进。

新趋势下，如何控制风险、布局业务、探索新打法，这决定了谁能笑到最后。