正荣“高质量发展”之辩:销售增速放缓,2019年中期毛利率同比下滑1.7%

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  要规模还是要利润?这是进入调控长周期之后,房企必经的灵魂拷问。8月25日,正荣地产集团有限公司(06158.HK,简称“正荣”)公布2019年中期业绩报告。2019年中期,正荣地产实现总营收136.5亿元(人民币,下同),核心利润11.5亿增长33.4%至人民币11.5亿人民币,毛利27.74亿元,同比上升2.2%,但毛利率同比下滑170bps(1.7%)。

  

  (从左至右分别为:执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健、执行董事兼董事长黄先枝、执行董事兼行政总裁王本龙)

  2019年是正荣启动“新三年战略”首年,正荣管理层将之定位为高质量发展期。据透露,2018年正荣销售规模首破千亿,同时加强了对规模、利润和品质这三个指标的塑造,从财报数据可见,今年上半年,正荣总营收和核心利润已经迎来双增长。再者,通过费用控制及由于联营项目开始有盈利贡献,期内盈利录得较大升幅。

  但正荣的销售增速是呈现下滑态势,这或许受到前期土地储备以及近两年市场调控的影响:截止2018年6月30日,正荣实现累计合约销售额581.29亿元,同比增长170.3%;2018年全年,正荣实现累计合约销售金额约为人民币1080亿元,同比增长53.95%;截止2019年6月30日,正荣实现累计合约销售额586亿元,同比增长0.81%。

  对此,正荣执行董事兼董事长黄先枝并未否认,他指出,正荣前几年的销售增速高达4、50%,近三年大概的销售增速目标控制在30%左右,并计划用三年左右的时间实现目标翻番。截至2019年7月,正荣合约销售规模687亿元,完成全年1300亿元销售目标的53%,公司拥有近4500亿土储货值,比去年1080亿大概增长20%多。正荣执行董事兼行政总裁王本龙表示,按照推盘计划,下半年销售目标将大概率完成。根据该公司60%-65%的去化率匡算,目前4000亿左右的货值有望在外来释放2000多亿的销售额。

  由于宏观调控和市场影响不可抗,大部分房企转而在降本增效上挖掘利润,正荣也不例外。为了平衡规模增长与毛利率下滑风险,正荣开始调整土储结构、去杠杆。2019年至今,正荣新增土储323万平方米,其中接近90%都位于强二线城市。截至2019年6月30日,正荣的总土储面积达2634万平方米,足够未来三年的开发及使用,其中超过七成于一、二线城市。这些土地的平均地价仅需4624元/平方米。正荣地产现金存量较2018年增加6.2%至301.4亿元,下半年还有大约140亿元权益买地额度。

  正荣将净负债率由2018年底的74%下调为70.8%,低于TOP20房企80%的平均值。据正荣执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健透露,目前正荣外债占比24%,公司正观察贸易战发展以决定是否要做对冲;短债占比是47%,管理层预测今年年底短债占比可能会低于40%,明年大概30%。近期正荣融资动作频频,2019年至今,正荣在海外和境内一共融了超过130亿元人民币,当中发行了美元债达到13.1亿美金,也发行了第一次海外永续债2亿美金。除了美元债,陈伟健透露,在7月份,正荣成功做了股票的增发融资12亿港元;7月份完成第一笔海外的银团和双边的借款,总共达到1.3亿美元。

  目前正荣的现金短债比由2018年底的1.19倍增加至1.21倍。“正荣短债比会在今年年底还会持续上来,虽然现在只是过了一半,但我们用了很大的力度去杠杆,也希望在今年年底把短债的比例再严控”。

  截至2019年中期,正荣净利率为8.6%,同比上涨了0.9个百分点。前述33.4%的核心利润增速超过了结转收入的10.8%增速。由此可见,公司运营效益有明显提升。主要原因在于正荣三费占收入比重的下调。截至2019年中期,正荣销售费用占比从去年3.3%下调至2.6%。黄先枝透露,随着融资成本、营销成本、开发成本的严控,未来正荣的毛利率有望控制在20%-25%的区间范围内。

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