宝龙地产半年报：多元精进 长三角能量爆发

2009年，港交所迎来了中国第一家商业地产公司宝龙地产，到2019年，宝龙地产迎来了十年里程碑。这是中国市场变化最为激烈的十年， 不断变化的市场、不断升级打法的竞争对手，对企业的战略定位、市场调整、经营管理等带来了不小的挑战。

8月23日，宝龙地产披露了截至2019年6月30日的半年度业绩。经历十年发展后宝龙地产现状如何？通过半年报，可以窥探一下这家元老级别的地产企业的状态。

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高增长：合同销售额增79%

核心净利润增51%

纵观整份财报，宝龙地产给人最大的感受是不像一家国内发展近30年、港股上市10年的公司，相反，2019年上半年的各项指标及业绩充满了活力。

几项关键指标增长非常迅速。规模方面，上半年，宝龙地产合同销售约人民币292.03亿元，较去年同期上升78.7%。在基数如此大的情况下仍然保持近80%的增速，这个指标远高于TOP100房企的增长速度，后者只有46.2%的增速。宝龙地产的增速确实是非常强势的表现。

合同销售额的高速增长引发了协同反应，财报显示，宝龙地产上半年的总收入约人民币122.51亿元，较去年同期上升32%。

利润表现更加突出，净利润人民币24.48亿元，较去年同期上升37.2%；

核心盈利人民币18.52亿元，较去年同期上升50.9%；

归母核心盈利约人民币12.45亿元，较去年同期上升48.9%。

毛利率38.8%，净利率高达20%，这两项数字超越了绝大多数地产企业。

这表明，宝龙地产无论是盈利能力还是在行业中的话语权，都处在非常强劲的水平。在地产业分化的当下，保持如此高的利润水平，这对宝龙地产的未来带来很大的保障。

事实证明，宝龙地产也确实对未来的增长有不错的预期。在财报沟通会上，宝龙地产总裁许华芳宣布，将上调全年合约销售目标至550亿元，预期同比增长34%，并表示有信心完成这一目标。

未来三年，宝龙预期合约销售年均增速超30%。对于未来的乐观预期，侧面反映了宝龙地产的信心。而从宝龙地产的潜能和经营状况来看，这个目标将会是水到渠成的。

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高潜力：土储面积达2437万平方米

业务多点开花

持续的增长和行业领先的各项指标并非宝龙的信心来源，这些代表的是过去，真正决定未来的是土地储备和多元化业务。在地产领域，合同销售额和土地储备是两个最关键的指标。合同销售额代表规模，土地储备代表企业未来。

财报显示，截至2019年上半年，宝龙土地储备总计达到2437万平方米，平均土地成本为2701元/平方米，土地成交均价占2019上半年销售均价比例为16.5%。

土储的这项关键数据透露了两个信息，其一，宝龙地产有充足的土地储备，2437万平米的储备量远超行业内大多数企业。

其二，拿地成本低，只有2700元，宝龙的核心战略聚焦于长江三角洲地区，这片区域的经济发展水平自不必说，能以如此低的成本拿到地着实意义非凡。对宝龙未来土地储备的进一步增加以及利润水平的进一步提升至关重要。

除了土地储备，从2017年地产行业进入分化阶段以来，大量地产企业开启了多元化战略，新兴的业务是企业未来发展的希望，也是潜力所在。在这一方面，宝龙地产不单走在了前面，还率先开始收获多元化的果实。

截至2019年上半年，宝龙拥有在营商场39座，运营中的酒店17家。宝龙预计，至2019年底商场预计共45座，至2021年预计64座以上。整个2019年，宝龙的商场运营收入目标为28.1亿，预期同比增长25%，酒店运营收入目标为7.8亿，预期同比增长15%。未来三年，宝龙预计租费收入年均增速超25%，酒店运营收入年均增速超15%。

多元化为宝龙带来了更多的可能性，不只是更多的收入来源、更多的盈利方向、更强的抗风险能力，还有更灵活的思维，产、物业、酒店等生态化的打法，让宝龙能形成多轮驱动，以更健康的态势向前发展。

除了传统的地产、酒店、物业等业务，宝龙还在不断增强平台的技术实力，利用技术升级驱动平台发展，走新商业发展路线。上半年，宝龙与腾讯的战略合作已进入实际成果阶段，双方设立合资公司，打造面向行业的商业数字化创新应用纽扣计划，在行业内率先推出基于小程序的用户端“悠悠”、“商+”，基于优图等授权的无感产品研发，以及游戏与数据产品研发等。

数字化的推进则让宝龙的未来有更多可能性，不仅是让宝龙的发展更具质量，还与其他产业形成良性互动，最终可能形成化学反应，为宝龙未来的发展带来难以预计的动能。

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战略精进：长三角能量爆发

如果只从数字上看宝龙地产，看到的只是高速增长的态势，但对于其背后的原因可能缺少了解。宝龙地产从2013年便已开启的长三角战略是当前业绩腾飞的关键，而对于未来也意义深远。

2013年，宝龙明确提出“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略，6年来，宝龙在长三角不断积累着实力。上半年，宝龙通过招拍挂、合作等方式，以低溢价率在浙江、江苏等地新增23幅土地，地上计容总面积约311万平方米，总可售货值约467亿元，长三角已经成为宝龙未来规模稳健增长和利润增长的最大“粮仓”。

长三角地区中，浙江省土储总面积达1073万方、可售货值1205亿元，江苏省土储面积557万方、可售货值694亿元，上海市土储面积143万方、可售货值154亿元。

同时，在长三角地区的深耕，宝龙逐步形成了三大优势。

第一，宝龙逐渐实现了管理的规模经济和资源的可重复利用性。宝龙以上海为中心，建立了完善的管理体系，并逐步向周边城市实现覆盖，带来了明显的规模效应。

第二， 区域的深耕形成了市场协同效应。长三角密集的城市群让宝龙的多个市场互相协同，共同发展。

第三，宝龙提升了产品精准性。多年的深耕让宝龙对长三角地区的市场、消费者、产品定位有了更深层次了解，产品也更有针对性。

目前，宝龙在各个区域逐步形成了完善的布局。在宁波，宝龙地产从2016年11月到如今建立了10余个项目成功实现了一级开发和二级开发全覆盖，囊括片区新城开发、城市综合体、城市地标以及高端住宅的全品类战略布局。

在舟山，宝龙建立了宝龙天地、海港城、沈家门宝龙天地三盘“三点一线”战略布局。在江苏，宝龙建立了近30个项目，营运中的商场6座、酒店3家。在安徽区域，宝龙目前已布局两座商业综合体和一家酒店。

经过多年不断精细化运作，宝龙诞生了多个王牌项目。宝龙进驻徐州的首个项目宝龙观邸，项目凭借稀缺的土地价值、向好的区域发展潜力、创新的产品优势，获得徐州市场广泛高度关注。

全国第二座宝龙一城——宁波宝龙一城落子宁波鄞州南部商务区CBD核心，宝龙以前瞻性眼光，邀请全球顶尖景观设计团队——AECOM担纲设计，打造21万平方米的国际奢宅、200米的摩天地标双子塔、16万方的高端商业，同时，宝龙书藏楼的入驻将为项目增添艺术氛围。

可以看出，在长三角，宝龙地产的布局既有广度，又有深度；既有发展基础，又有发展潜力。而长三角的发展当前正在惠及宝龙地产的前瞻性布局，未来也将为宝龙带来不一样的想象力。

长三角区域拥有26个城市，陆地面积约21.17万平方公里，人口1.5亿，拥有上海、杭州、苏州、无锡、常州等等无数发展水平极高的城市。长三角用全国2.1%的面积，贡献了我国1/4的经济总量和1/4以上的工业增加值。

毫无疑问，能在这片区域立足并深耕，宝龙的实力放到全国也是首屈一指。而对于未来的发展前景，随着越来越多的人才回流到新一线和二线城市，长三角密集的城市群将得到极大的发展机遇，对于已经在此深耕多年的宝龙来说，将获得难得的发展机遇。

凭借亮眼的业绩、多元化的业务、庞大的土地储备、深耕长三角的前瞻性策略，宝龙地产得到了大量评级机构的认可，宝龙获得了德意志银行、花旗银行、大华继显、国泰君安国际、华泰香港、西南证券、农银国际、兴业证券等多家投资机构“买入”评级。这是对于宝龙地产未来发展前景的最好印证。

宝龙地产总裁许华芳表示，宝龙将继续坚持有质量的增长和精进稳健的发展模式，建立起穿越周期的能力。在房地产市场分化的当下，宝龙地产为行业展现了一条有明确目标、有多远化打法、有潜能储备、有精进深耕的道路，相信在这样明确的思路下，宝龙的未来会更加不一样。