搜狐焦点新视角前瞻论坛: “地王“经济下的2012土地市场

作者：石宏毅

土地市场在沉寂了一年后，在年末终于翻出波澜，近期多地土地市场成交大增，北京上海更是在同日出现均价超过3万元/平米的“地王”入市。土地作为房地产市场中恒久不变的话题，在2012的年末显得尤为的引人关注。2013年1月8日，中国地产新视角高峰论坛在北京银泰中心柏悦酒店盛大启幕，本场论坛作为新视角的前瞻论坛，将为即将启幕的2013地产新视角高峰论坛提供理论观点支持。

时间：2012年12月18日

地点：搜狐网络大厦演播室

以下为现场实录

【主持人】：各位大家好，我们搜狐焦点也是将在明年1月8号进行2013年房地产新视角高峰论坛，今天也是作为一个新视角前期论坛来进行。从这个背板上看到今天主要谈的土地的一些问题。最近有一个现象比较火热，到年底了地王频出，还有土地市场火热，不仅包括土地市场，整个房地产市场在年底都出现年底翘尾的情况。今天请到几位嘉宾，先介绍一下： 北京师范大学政府管理研究院副院长 王宏新 北京理工大学管理与经济学院副教授 周毕文 北京大学房地产发展研究基金中心副主任 杜猛 全国房地产经理人联盟地产研究员 廖成军 北京枫林绿洲投资置业总经理 涂志伟 博地澜屋副总建筑设计师 边力

【主持人】：今年土地市场一个很大的特点，有几个月土地市场零成交，但是其他个别月份又出现一种由于个别地块的带动，然后出现一种反差，而这种反差比较大。今年前两个季度土地市场底价成交或者零成交这种比较多，后面几个月从第二季度开始，慢慢到现在从香河园地块，还有月坛的地块，还有接下来万柳地王，即将要开拍的农展馆地块，预计也将成为下一个地王。热门的地块与土地市场冷成交的现象反差非常大，也是今年一个非常特别的现象，想问一下几位嘉宾，出现这种现象的原因是什么？ 北京今年三个月份出现土地零成交，但是出现这种土地零成交可能在之前一个月在土地供应上没有新增的土地供应，在整个今年土地市场并不是很景气，今年的供地计划现在肯定没完成，只有一半，政府没有新增土地供应，政府是作为什么样的考虑？ 北京大学房地产发展研究基金中心副主任 杜猛

【杜猛】：我先谈第一个问题，据我掌握的数字和我们研究的成果，包括我参与的一些开发项目，包括行业里这种情况。实际就有一个问题，他有钱，没钱不存在地王的问题。怎么有钱了呢？去年卖了五万三千亩地，全国房地产总成交，到了今年十二月底有可能达到五万九千亩，今年本来总理年初说今年是经济最困难的一年，要是从房地产来讲，不是最困难的一年，因为今年销售成交额比去年眼前是这样的状态。也就是由六万个亿，仅仅是成交额。还有近一万个亿的增发，105家上市公司，40家中国大陆港交所上市公司，7家境外上市公司，152家上市公司占了中国房地产住宅市场70%，增发这里面还有这么多，直接从资本市场融资拿回来的，直接融资加上增发已经突破五万九千亩，成交额达到五万九左右，那就干到六万五千个亿左右。以这样大的一个现金流，它怎么不去拿地呢？他有钱啊。几乎现在看不到像08年的时候，当然由于08年我在纽交所房地产公司当集团总裁，那个时候是主流上市公司50%，或者一百强房地产企业现金流都有问题，前二十家很难兼并下去，现在不一样了。现在绝大部分一百多家上市公司，我没有看到现金流处于绷紧状态，所谓的危险，可能要关门停产根本看不到。也就是说它的现金流是安全的，咱们说现金流是王，现在对他来说根本不存在。这是市场自我淘汰过程，粗制滥造的小企业多关闭一点无所谓，因为我们是23万家房地产企业，我们总量是欧洲的三倍，少一点无所谓。我们主流房地产商代表着它的权重和结构，它是有钱的，它没钱怎么会出现地王呢？这是一个前提。

第二个，这暴露了我们很多央企并没有真正的完全从房地产市场退出，央企也要钱，你比如说在北京五环以内，比如六环以内楼面家保持在两万五以上，你拿个十万平在25个亿，还不说建安费用。也就是十万平什么概念呢？八栋楼，一栋楼一万多，八栋楼，你要拿20万平，就50个亿，也就是说一般主流上市公司前一百强在北京，在核心的城市，核心的区段拿地得掂量着来，因为它的现金流是有限的，虽然现金流是相对安全的，但是它的质量没有那么足，没有足到说随便可以盖地王。拿地王背后支撑单位一定还有我们的央企存在，要不然他拿不了，我认为前二十强拿地都很紧张，这是第二个引起关注的事情。

第三个实际还有一个数字，全国地价的价格是在上升的，可不是在下降的。虽然拿地的幅度总面积在下降，相对在下降，但是拿地价格总价格在上升。这也反映了一级市场中地价全国在上升，土地价值在上升，这样也能够对土地也是一种保护，有效的一种土地保护。但是一定会传导到在我们现有的房地产游戏规则没有改变的情况下，因为我们投资结构一定是土地占了50%以上甚至60%，有些别墅达到70%、80%，卖的就是土地，卖的就是规划，建安费盖个别墅没几个钱。这样一来，它的结构和美国恰恰相反，美国土地成本占了30%，最多占40%，建安费、销售成本，加上人工成本和税费，这几块加起来占了60%到70%，而我们恰恰相反，我们的土地成本是大的。这样一来，因为土地成本在房地产投资中的结构，它是权重最大，决定房价的仍然还是地价。地价你成本继续增加，涨幅这么高，就意味着传导到房价明年一定会涨。我表达的是这几个方面。