正荣地产:有信心完成今年销售目标,下半年是买地好时机

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  8月26日上午,由福建商人欧宗荣控制的正荣地产(06158.HK)在香港召开中期业绩发布会,执行董事兼董事长黄仙枝、执行董事兼行政总裁王本龙及执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健出席业绩发布会,欧宗荣并未到现场。
尽管销售增速放缓,正荣地产的高管们仍表示,公司有信心完成全年目标;并透露,公司的销售目标是,三年销售额翻一番。
与此同时,正荣地产的债务和土地储备的增速也成为关注的焦点。期内,公司净负债率降至70.8%,但短期债务的占比依然有47%;在宣布销售增速30%的同时,公司土地储备增速则为7.34%。
销售目标:三年翻一番
期内,公司实现销售额586亿元,同比增加0.8%,完成全年1300亿元销售目标的45.07%;去年同期,正荣地产实现销售额581.29亿元,同比增长170.3%。
对于增速放缓,王本龙解释称,近三年,公司大概的目标基本上是增长速度控制在30%左右,目标是约三年实现翻一番。对整体销售的业绩和规模的增长均在控制预期之内。
公司的权益占比在增加,王本龙则表示,上半年,权益销售比例在50%以上;目前,公司的土地储备权益比例约为52%,因为上半年拿地权益的增加,由此推算,公司的权益占比将增至57%左右。
对于媒体关注的销售目标完成度,黄仙枝则表示,“2019年,正荣地产对完成人民币1300亿的销售额目标非常有信心”。
期内,正荣地产实现销售建筑面积为380.75万平方米;平均售价为每平方米15392元,较去年同期的17175元/平方米下降10.38%。
与其他房企一样,限价成为正荣地产销售均价下跌的原因之一。王本龙表示,销售价格回落有两方面的因素,一方面是原来一些三四线的货在上半年进行了清货;还就是受到市场上限价政策的影响。正荣地产的销售均价算是比较高的,基本是贴着政府限价定价的。
王本龙预测,“下半年,对房地产是一个相对好的时期,地价在走低,会集中补货,利润也会一直往上走”。其透露,上半年公司的拿地集中在二线城市,今年下半年至明年上半年,公司的销售均价会有所提升。
“毛利率为什么会有略降,是很正常的”
规模增长的同时,正荣地产的毛利率出现下滑,净利润则出现上涨。
期内,正荣地产实现收益136.48亿元,同比增加10.8%;毛利润27.73亿元,去年同期的27.15亿元增加2.2%;毛利率由去年同期的的22.0%減至20.3%,主要是由於已交付物業的平均毛利率下降。
陈伟健称,毛利率为什么会有略降,是很正常的。今年很多同行毛利率都是有下降的情况,主要原因还是限价。公司会通过严控成本,包括融资成本、开发成本、管理成本等方法去改善。
公告显示,期内,公司净利润为11.79亿元,同比增加23.2%,净利润率为8.63%,此前的2017年和2018年同期,公司的净利润为4.7%和7.79%。
其中,股东应占净利润为9.33亿元,较去年同期的8.40亿元增加11.07%;小数股东应占2.46亿元,同比增加110.4%。
“利润和规模,这是个双刃”,黄仙枝称,“规模上了成本就会低,利润就会高,但是我们的规模还是要跟市场相匹配,也不是说我们自己要定太高,房地产最终还是要面对整个市场。所以我们初步定的是每年在30%左右的增长率。”
“美元债基本可控”
负债是几乎是所有闽系房企都曾面临的问题,正荣地产也不例外。由上市前2017年底的183.2%,至2018年底的74%,至6月底该数值为70.8%。
但其短期负债比例仍然不低,一年内需要偿还的债务占比约为47.40%。
公司拥有借款总额525.29亿元,一年期需要偿还的为249.02亿元,;需第二年偿还的为127.44亿元;两到五年偿还的为143.42亿元;五年以后偿还的为5.4亿元。
陈伟健表示,“希望在今年年底把短期债务的比例再严控。”其介绍,今年年底公司的短期债务的比例可能还有持续下降,年底可能会降至40%以下,至明年或到30%。
近期全球汇率波动较大,美元券的成本也随之增加。同时,美元债也成为正荣地产最为主要的融资渠道之一。
公告显示,自年初至今,正荣地产实现资本市场总融资金额逾130亿元,包括优先票据、永续债、股份配售等。其中,美元债为13.1亿美元,海外永续债2亿美元,这也是正荣地产首次发行海外永续债。
陈伟健在发布会现场表示,上半年,公司发行的美元债比较多,但总金额并不太大,约占总债务比例的24%,公司目前还有比较多的美元债的额度。
陈伟健同时表示,发债时,公司会综合考虑成本,不止是票息,也会考虑到美元和人民币的波动,我们觉得目前还好,同时我们也考虑增加一些美元的资产做一个对冲。
“我觉得目前还是在一个可控的范围”,陈伟健表示,公司美元债的额度有效期是明年4月底,有充分的时间去考虑是否继续发美元债。公司的财务成本从从7.8%降到7.6%,可能到年底会降到7%,这可以跟汇率波动做一个对冲,
澎湃新闻统计,今年以来,正荣地产已经宣布6笔美元融资,最近的一笔于8月14日对外发布公告,计划发行总额为1.1亿美元的优先票据,至2022年到期,利率为9.15%,发售价将为本金的101.341%,所得款项将用于再融资其现有债务。
还包括,1月16日,正荣地产宣布,已发行总额为1.5亿美元2020年到期、年息为10.5%的优先票据,发售价为本金额的99.822%;2月12日,发行2.3亿美元2021年到期、年息为9.8%的优先票据,发售价为本金额的97.965%。
3月3日,发行2亿美元2022年到期、年息9.15%的优先票据,发售价为本金额的97.968%;3月28日,发行4.2亿元美元二零二三年到期年息8.65%的优先票据。
6月13日,正荣地产发布公告,发行2亿美元的优先永续债,用于现有债务进行再融资,发行价为本金额的100%,初步分派率为每年10.25%,递进息率为每年5%。
下半年拿地资金有140亿元
期内,公司新增22宗地块,总地价为181.68亿元,占地面积约110万平方米,合计建筑面积约290万平方米;去年同期,正荣地产新增33宗地块,总占地面积为220万平方米,建筑面积约为590万平方米。
业绩公告显示,22宗地分布于全国12个城市中,90%位于二线城市,相对集中。其中,安徽省合肥市新购入土地四宗,总的建筑面积约47.59万平方米,占长三角区域新增土地储备建筑面积的60.10%,占上半年新增土地储备的16.55%。
截至2019年6月底,公司拥有167个项目,合计土地储备2634万平方米,同比增加7.34%,增速低于公司销售额的增速。
这些土地分布于全国的29个城市,总货值约为4500亿元,超过70%的土地储备位于一线城市和二线城市,土地均价约为4624元/平方米。
陈伟健透露,今年上半年公司新增的土地储备的权益占比接近90%,也将公司总的的土地储备权益的占比由去年底的52%拉高至6月底的57%。
陈伟健介绍,今年,正荣地产土地投资的权益预算为300亿元,上半年花费约160亿左右,下半年大概还有140亿的预算。

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