GDP高可能是“虚胖”,这些大城市的未来也很危险!

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  如果要找一个和房价相关性最高的指标,那只能是城市经济实力。

  一座城市的经济实力与潜力,直接决定了人们对城市未来的预期,也直接作用在了房价上面。

  如果要找一个和城市经济实力最相关的指标,那只能是GDP。

  简简单单的几个排名与数字,让不学经济的人,也能粗略了解一座城市的兴衰。

  这不,2019年上半年各城市GDP新鲜出炉,我们又一次大概知道自己所在城市的实力,也可以稍微预想一下自己城市的未来。

  可惜的是,房地产发展过于猛烈的这几年,许多城市的账面GDP的确一路飙升,但没有脚踏实地的产业规模。排行表面上光鲜亮丽,背后却有可能房地产撑起来的“虚胖”。

  那么,到底哪些城市的GDP存在水分,未来堪忧;哪些城市又是货真价实的国民生产总值呢,未来可期呢?

  我们且来拨云见日,探个究竟。

  2019上半年城市GDP排名:

  

  

  这10年,哪些城市强势崛起?

  十年,沧海桑田。

  有人的资产本如沧海一粟般渺小微薄,却因为买卖了几套房产,而坐拥良田千亩。

  十年,白衣苍狗。

  有人的资产本如华贵白衣般价值千金,却因为看空地产胡乱投资,而基本等同于喂了狗。

  因为中国城镇化的速度远超人们想象,这十年的房地产价值发生了巨大的变化,影响到无数家庭资产的增值与贬值。

  不仅小到家庭,其实大到城市,房地产也对其GDP格局,产生了巨大的影响。

  几个强省会城市,成了房产黄金十年,崛起的代表。

  历史名城西安,从2009的30名开外,到2019的第22名。

  航空新星郑州,从2009的20名开外,到2019的第16名。

  工业重镇长沙,从19名,到14名。

  六朝古都南京,从17名,到11名。

  九省通衢武汉,从12名,到第9名。

  川蜀圣地成都,从13名,到第8名。

  无一例外,这些城市都是近十年大举开发房地产的城市。乘着房地产的春风,它们迎来了账面经济数据的跃升。

  仔细考察房地产投资对GDP的占比,便知道其实有些城市的未来,可能并不会像账面上那么乐观。

  

  
房地产依赖困境

  不难看出,郑州和西安,房地产投资都超过GDP的3成。

  这表面上只是一个百分比的数字,但实际上则蕴含着一座城市未来可持续发展的危机。

  因为以房地产来拉动GDP,绝不是一个长久之计。房子不可能永远建,技术却可能一直在进步。真正能撑起一座城市的,只能是实业。

  如果一座城市,没有除了房地产以外的支柱产业,那城镇化完成之时,将会出现一系列负面的连锁反应。

  比如房地产发展到瓶颈,开发商就不愿意再拍下这个城市的土地,那么ZF就拿不到土地出让金,一些地方债务就无法偿还,随即必然引发公务员和事业编的失业,从而影响到整个就业环境,直接影响到经济环境。

  如果用另一种方式——通货膨胀,来偿还国企与ZF的债务。那么没做投资的大部分老百姓就会财产缩水,贫富差距就会进一步拉大,所谓的消费拉动经济便也成为空谈。

  无论国家还是个人,就算房地产没有泡沫,其投资占比过大,也不是一件好事。

  这也为什么能理解海南省长不要政绩,也要以壮士断腕的决心减少对房地产依赖。

  这也为什么能理解长沙作为经济强市,房价却死死控制在一万出头。

  可以预见的是,如果郑州和西安不减少对房地产的依赖,继续放任房地产膨胀,GDP虽然会在短期内上涨显著,但长久看来,只会是一颗定时炸弹。

  好在,今年4月,陕西省自然资源厅发布《关于暂停受理建设用地报建的函》,暂时停止建设用地报建,紧接着,西安又在6月发布最严限购政策,使市民炒作房产的预期大幅降低。

  马上,西安房地产开发投资直接在2019第二季度“跳水”。

  

  一季度,西安房地产开发投资同比增长15.9%,而上半年,这一数据竟然同比下降1.1%。

  西安的GDP增速,也从2018年的8.2%,大幅下降至2019上半年的7.0%。

  和西安市一样,郑州也在逐渐减少对房地产开发的投资。2019年上半年,郑州累计完成房地产开发投资1447.4亿元,同比下降2.1%。

  随即,郑州的GDP增速也从2018的8.1%小幅跌落至2019上半年的7.9%。

  可以说,郑州和西安这几年的蓬勃发展,房地产生意占了不小功劳。预计在房住不炒严格施行的未来两年,这两座城市的GDP增速可能会有所下降。

  不过,两座城市也都意识到了房地产驱动经济非长效机制,开始主动寻求产业转型。

  

  可以依靠,但不依赖

  在2018年,武汉和成都的房地产投资,貌似占GDP没那么高。但如果说这两个城市不依赖房地产,当地人是绝对不信的。

  因为这两座城市,漫山遍野都是楼盘。

  其实,武汉和成都2018年数据好看的原因是,他俩的房子,在2017年都建起来了。

  

  前年,武汉的房地产开发投资,占到2成多,成都的房产占GDP,也排到了全国17位。

  730会议上刚提到不将房地产作为短期刺激经济的手段,而这两个城市却基本诠释了什么叫房地产短期刺激经济。

  当然,这种刺激并非坏事,因为两个城市都有不错的产业基础,只是缺个理由,让人才们留下。

  武汉有东湖高新区,有小米总部,有斗鱼总部,还有海康威视、科大讯飞、奇虎360等几十家高新产业的第二总部。

  成都有成都高新区,有戴尔成都,有王者荣耀,还有京东方、百词斩、魔方基因等众多新兴产业,甚至还有电竞产业园。

  两个城市的产业都非常有活力,但人才的留下却缺乏动力。

  在前两年工资不能一时半会涨上去,房价不能一时半会控制住的情况下。总的找些办法让人才留下来。

  而大力开发房地产——提高地价——偿还债务——再举债基建——提升城市面貌与交通配套——让人才留下——然后赋能高新产业,这条路,似乎走的通。

  这便是这两年武汉和成都短期刺激经济的思路,刺激完了,也该好好降低房地产依赖度,多搞搞高新产业转型了。

  2019房地产市场遇冷,武汉和成都上半年的GDP增速却还是分别高达8.1%与8.2%,比2018年的各8%分别高了0.1和0.2个百分点。

  可见,在高新产业的助推下,两座城市充满潜力。

  这里一直没有提南京,即便其房产占GDP两年来都是18%,但并不能说南京依赖房产。

  因为南京的房地产占GDP逻辑不一样,南京所在的江苏省民富程度高,房价贵,地价贵。其他5个城市根本无法企及南京3万的均价。所以,占GDP略高也是比较正常的一件事。

  南京有2个国家级经开区(南京经济技术开发区和江宁经济技术开发区)、1个国家级高新区(南京高新技术产业开发区),以及9个省级开发区。

  2018诞生了5家独角兽企业,GDP增长率近年来一直保持在8%以上,经济活力充足,预计未来几年也都可以保持8%增长的稳步发展。

  

  房住不炒,唯有长沙

  无论是17还是18年的房地产占比GDP,都找不到一个重要城市的身影,那就是长沙。

  号称全国最严格限价的长沙从不用房地产来刺激经济,现在能找到比长沙均价11000还低的省会,恐怕只有拉萨、乌鲁木齐和银川了。

  这种不靠房地产刺激的健康经济模式,会在地产热潮褪去之后,仍有较大的经济活力。从GDP增速上,可以印证这一点。

  2018年,长沙的GDP增速为8.5%,前二十大城市中仅次于泉州;2019年上半年,长沙GDP增速8.2%,和成都并列前二十中的第一。

  并且,控地产的模式,也会迎来人口的青睐。

  近4年,中部四市(武汉、合肥、长沙、郑州)的人口净流入,长沙也比其他三市,明显高出一截。

  

  只是,长沙因为自身体量的弱势,想要在总体经济实力上更进一步,无疑有些困难,但其足够健康的经济结构,必将有一个可持续的未来。

  说到未来,这里不得不提到另一个城市——深圳。

  在房地产依赖度只有10.6%的情况下,GDP增速还能达到7.4%,明显高于上海的5.9%和北京的6.3%,可想这个拿粤海街道办来打MY战的城市,有多么恐怖的潜力。

  

  结

   综上,我简单做了以下总结:

   1.一线城市如高分学生,再提高比较困难,进步空间未来将留在以新一线为主的中上等学生身上。

   2.郑州和西安房地产依赖度偏高,需要在不断改革中积极寻找新的经济增长点。

   3.武汉、成都、南京产业活力足,保持现在节奏继续以8个点的增长稳步发展,不成问题。

   4.长沙的经济结构十分健康,低房价肯定会继续吸引大量迁入人口,未来10年内,GDP或许还可以前进1到2名,甚至更多。

   以上为正文,转载自大胡子说房

   来源:李俊怀团队的马强壮

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