让业主受伤的公摊面积·会涉及到法律知识与常识

<法智维权进行时在线律师咨询>去年又一遍关于说住房公摊面积的文章火了，然后住建部就在发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中提到了房屋应当以由套内面积来进行交易。这一消息的发出，便引发了舆论热潮。

公面积是关系到每一个购房者切身利益的一个方面，而很多因为公摊面积不明的房屋买卖关系导致了很多行政纠纷的出现。

1、什么是公摊面积？

公摊面积通常情况下，是指一栋楼的房屋产权人所共有的整栋楼的公用部分的建筑面积，包括楼内的电梯井、管道井、楼梯间、设备间、地下室、公共走廊、过道、公共门厅等等。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

2、公摊面积怎么算？

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。

3、房产证上的面积包括公摊面积吗？

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，包含公摊面积。

4、公摊面积还需要交物业管理费吗？

是否收费是根据双方签订的物业合同约定的，如果合同约定了是按照房产证上的面积来计算征收物业费，则公摊面积也征收物业费是合理的。

《物业管理条例》第五十二条第一款有规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

5、注意区分公摊率与公摊系数

公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积

公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积

由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。公摊不能过大：如果是多层住宅的话，由于没有电梯等设备，公摊较小，要控制在7%-12%，太大不划算；如果是小高层（总高7层-11层的楼房）公摊最好控制在10%-16，带电梯的是15%—20%，最高不要超过25%，过高的话有猫腻的奥！高层住宅（也就是总高度超过11层的）一般在15%—25%以内，撑破天30%。

6.哪些不能计入公摊面积？

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条 公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

7、公摊面积背后有哪些猫腻？

（1）做大公摊面积（2）多次公摊，重复收钱（3）业主公摊面积被拿去牟利

8、如何防范公摊面积背后的“坑”

（1）索要公摊数据由于公摊很难实测，因此在签订购房合同时，购房者可以要求开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据等。这样一来，购房者就可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益；

（2）发现误差怎么办如果购房者对于开发商所提供的的数据有疑义可以聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购商品房买卖合同中会涉及到有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款。（3）约定公摊面积购房者与开发商口头约定好公摊面积后，一定要写入购房合同，包括但不限于公摊面积的大小、位置、单价等等，只有这样，你才能避免未来开发商随意加大公摊面积，以及肆意涨价。（4）查阅相关资料有些开发商在进行楼盘开发时，擅自改变了楼盘的规划，结果导致购房者的公摊面积大大增加了，所以，大家在买房时有权自查或者聘请律师查询所购房产的相关文件，包括但不限于最终设计图纸、最终面积测量报告等等。

提示

在签订《商品房买卖合同》时一定要注意审查合同条款，约定清楚公摊面积，并详细约定公摊的具体部位、面积大小、有关共有建筑分摊部位变更的情况等，合同中约定的越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以合同约定来保障自身的利益，同时，不明白合同条款意思时，可以要求出具合同的一方进行解释，也可以向律师咨询，切勿含含糊糊，草率签字！

结语

虽然公摊面积会使广大购房者多出钱，但是公摊面积并非越小越好，若公共的楼梯、过道、门廊等面积变窄，那么多人出入时，就会显得比较拥挤，居住体验感极差，所以，在买房时，不要刻意追求低公摊，只要公摊面积合适即可。