央行正式发布对于个人住房贷款的利率规定,对房贷利率有什么影响

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  2019年8月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布的新LPR,首次报价显示,1年期LPR为4.25%,较贷款基准利率低10BP,较原LPR降6BP;五年期以上LPR为4.85%。这一利率将在下一次(9月20日)发布LPR之前有效(每个月发布一次)。

  2019年8月25日,央行正式发布对于个人住房贷款的利率规定,具体详情如下图所示:

  

  按照该文件的第三条规定:“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”依据8月20日央行发布的LPR数据,那么定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.85%(8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于5.45%(按8月20日5年期以上LPR+60BP计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本持平。

  

  如何解读?

  相信很多人对于这个LPR仍然是一头雾水,毕竟过于专业。下面我们用简单直白的语言给大家说明一下此次调整后,我国的房贷利率是如何变化的。

  按照以往我们的贷款利率基本是固定的,在央行给出了基准利率之后,各家商业银行按照自身情况上下浮后放款下柜,后续如果央行没有在调整基准利率,那么我们房贷的利率就不会再有变化了,比如我国最近一次的央行调整基准利率是2015年10月24日,至今已经近4年,所以说目前的基准利率水平其实与实际的市场贷款利率水平不够贴合。

  实行LPR呢?实行LPR后,相当于以往央行的这个基准利率会随时变动,每次发放新的贷款时,都是按照最近的LPR利率来执行,而原来商业银行自主决定的上浮比例则变为加点BP。也就是说从2019年10月8日起(其实就是10月1日起,因为国庆七天假期,银行没上班),新发放商业性个人住房贷款利率都会以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。

  

  而且这个LPR并非是固定的,在签订贷款合同时,银行会与你确定利率重新定价的时间(最短为1年,最长为合同的期限),在重新定价的期限日,商业银行会根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

  因此,实行LPR定价机制后,如果你与银行约定的重新定价期限为1年,那么此后每年你的贷款利率都会发生变化(因为LPR是按照市场最新的整体贷款利率水平形成的,这个是一直在变化的),而不会像我们目前旧的房贷利率一样,下柜后,如果央行没有调整贷款的基准利率,那么你的房贷利率则一直保持不变。

  未来的房贷利率趋势?

  就8月20日发布的数据来看,居民申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响,甚至是略有下降,改革前我国5年期的基准利率为4.9%,而改革后目前5年期的LPR最新为4.85%,如果首套房均执行基准的话,那么贷款利率等于减少了0.05%。

  

  以往我们的房贷利率时常与市场出现错配,有的人对比当时的市场利率,多付出了成本,有的人则少付出了成本。如果按照LPR每年重新定价的话,那么每个人的实行的房贷利率都是与当前市场最为接近的真实利率水平了。至于说变更后的房贷利率未来较目前而言是整体趋于下降还是上升,这个有待进一步考察,但长期而言,肯定是有升有降,这才符合整个市场的走势。

  

  总结

  我国利率市场化始于96年,99年基本实现银行间同业拆借利率和债券利率市场化。2007年推出SHIBOR,成为我国货币市场基准利率之一。2014年起发布的DR007能更好地反映银行体系流动性,也被视作基准利率,但截止目前我国的贷款利率仍然非完全自由决定,历经多次改革后,目前仍然是存贷款基准利率和市场化的金融市场利率“两轨并存”,贷款利率未做到真正的完全市场化。从央行这次的表态来看,是决心推进利率并轨,培育市场化的贷款定价机制了,或许过后贷款基准利率已不重要,未来贷款基础利率(LPR)可能取而代之(其实目前商业银行里的贷款执行LPR+**BP的利率已经有2年之久了)。

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