央行发布商业性个人住房贷款利率新规 专家:近期房贷利率或上调

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  8月25日,中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中,首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析称:

  1、政策背景:利率双轨制改革

  此次央行针对房贷专门发布政策,实际上和利率双轨制的改革有关。这几年从社会主义市场经济发展的角度看,一直强调利率的形成也需要市场化。通俗来说,中国银行、中国建设银行等应该是可以自己来决定贷款的利率。但是在实际操作中,各家银行不敢随意决定贷款利率,太高了可能会失去客户,太低了可能会被认为是抢优质客户,结果最后都默认为以央行基准利率为标准,在这个基准利率上可能会有所调整,但基本上各大银行的贷款利率最终是大差不差的,或者说高度一致。

  2、LPR的含义

  利率市场化改革其实并没有停止。此次政策中提到了LPR,翻译过来是指贷款基础利率。这个利率的发布实际上在过去已经形成,即1年期的贷款利率。这个利率不是央行决定的,是类似10来家商业银行根据实际情况决定的,但最终由央行统一发布。一年期的贷款利率某种程度上就是零售业的贷款,或者说是短期贷款。最简单的就是某个学生要买个手机,12个月分期付,这个时候贷款利率是会基于这个1年期的LPR来决定的。

  而此次央行改革,实际上是要形成5年期的贷款基础利率LPR。这个利率不是央行形成的,而是各家商业银行根据具体贷款情况形成的。这样一来,基础利率有随时波动和调整的可能。这个利率的形成,对于中长期的贷款有指导意义。房贷一般少则10年,多则30年,所以是适用这个利率的。

  3、房贷是否会增加

  所以此次央行的政策,本质上不是说要调高或调低利率,而是说未来购房者去办理房贷的时候,原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的,但现在其瞄准的是5年期LPR这个新的基础利率。这个利率是包括中农工建等银行以及其他银行内部形成的,更带有商业属性,也是随时可以调整的。而央行的基准利率是不会轻易调整的,因为一调整容易被认为是加息或降息了,至少现在全球降息下中国人民银行并没有出台降息政策。

  所以从这个角度看,未来房贷的计算方面,或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。对于购房者比较关心的一个问题,即买了一套房后,其贷款利率是否会上调的问题,首先应该看到,这个五年期的LPR利率是有时候会上调,有时候会下调,所以本身也使得最终购房者办理的房贷利率也会上调或下调。其次客观来说,从近期的房地产贷款政策看,以收紧为导向,那么这可以理解为基于“LPR基础利率+基点”后形成的利率是会有所上调的,即过去是根据“央行基准利率+基点”来计算利率的,而现在是“LPR基础利率+基点”,政策中也说了,根据因城施策的原则,相关银行应该主动调整这个基点,且不能低于央行的规定。但如果后续银行资金比较宽裕,类似LPR基础利率也有下调的可能,那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。

  编辑:周琦

  (网络编辑:周琦)

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