中国人东京租房开民宿,想法简单实现难,能最终落地才是真本事

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  Z君在浅草的民宿外观,Z君/摄影

  认识Z君,是去年秋天,我们帮一位定制客户预订了他在东京的民宿,但后来很不巧,客户一家人到东京的第一天,迪斯尼没玩多久,小朋友就身体感到不适。

  白天给小朋友用日本药,可能是水土不服的缘故,一直到晚上也没凑效,小朋友发起了高烧,这就需要去医院看急诊。

  对于人生地不熟,语言又不太通的外国游客,当时要是没一个可靠,熟悉当地情况的人带路,估计会很抓狂,非常幸运,Z君出现了。

  具体去医院的过程就不多说了,当晚来来回回,折腾到最后,也就凌晨两三点钟了。虽然第二天,保险起见,客户还是选择了回国,但这件事,也让我们了解了Z君,发现他还是和一般的商人有点不一样。

  这才有后来,和他聊起在东京开民宿的事情。

  真的不聊不知道,别看因为日本奥运临近,外面动辄说去东京开民宿回报率高,但实际上,对于外国投资者来说,其实从有想法到真正落地,在东京拥有一套合法又赚钱的民宿,其实并不是那么容易。

  学业、生意二选一

  Z君不只是感觉和一般商人不同,实际上,他的确不一样。

  我们后来才得知,人家曾经是一名日本某名牌大学城市规划专业的研究生,但在研二的时候,因为迷上了民宿,大学民宿两头跑,时间上实在无法兼顾,结果,痛苦抉择之下,还是选择了退学做民宿。

  至今回忆起当年选择,Z君言语里仍有一些痛苦不堪。

  不得不说,日本的大学,在做学问这件事情上,要比国内要求得严苛。以前我们只是听说,在日本读研究生,就是为了踏上学术这条道路,是为考博士,修习更高学问而设,但没想到有这么难。

  Z君的日本导师是这么给他说的——在学问和生意之间,能做好其中一件就可以了。如果想做学者,那就把所有精力投入到学习上,如果要去做生意,就没必要再继续学业。

  当时Z君究竟是如何纠结,已经不得而知,但去年上半年,他最终选择了退学去做生意。

  我们问他,为什么会想到去做民宿。Z君的回答和外面分析得也没太多区别,那就是随着外国游客的涌入,旅游旺季时,东京往往无房可住,加上2020年奥运会,经营民宿应该是一个不错的生意。

  而去年6月,日本出台《住宅宿泊事业法》(简称“民宿新法”)之前,就已经对外放话,将要规范民宿,Z君判断,等民宿新法出台后,因为大量不合规民宿下架,合法民宿将会更有市场,这也为他打了一针强心剂。

  但想着不错,等具体做的时候,才发现,世上没有一件事情是容易的。

  虽然他是学城市规划,对日本城市的格局还是有所了解,但因为做民宿,其实涉及得更多还是旅游业的法律,作为一个不熟门熟路的外国年轻人,一切还是得从头开始,而早在2017年中,他就开始了筹划。

  Z君也没有太多的资金,这意味着,他不可能像一些国内投资客那样,出手阔绰地买下一栋房子,然后再交给托管公司经营。他只有选择租下一栋房子,然后亲力亲为,换言之,他是从“二房东”起步民宿经营的。

  

  东京夜色,Z君/摄影

  比想象更复杂

  Z君对民宿的准备,和很多人一样,先在网上检索资料,那会他仍在学校,也没有退学的想法,但此后他的经历证明,仅依靠网络上的资料,除了可以知道个大概,于实际落地,其实没什么卵用。

  因为真正的痛点,在于你是否真的能找到符合日本法律体系下,合适的房子。它意味着超长的时间和精力成本投入。

  话说回来,如果不是因为找合适的民宿,时间成本太高,也就没有大学教授让他在民宿和学业之间“二选一”的事情发生了。

  时间线上,Z君在东京找房子,是在民宿新法出台之前,那他如何来卡位“经营一家合法民宿”的呢?

  此前我们在“日本民宿和旅馆差别”一文中也介绍过,虽然还没出台民宿新法,但并不意味着就没有法律可依,而与目前的民宿类似的形态——简易宿所,在日本颁布了近100年的《旅馆业法》里,早有详细规定,这正是Z君的参照。

  

  自昭和23年,日本就有了《旅馆业法》,阿布/摄影

  但日本法律,另一个特点,就是规定的特别细节,对标一些细节,要比想象严格得多,接着,就是Z君的碰壁之旅。

  Z君说,首先是找房子,除了自己研究,这个房子是不是符合日本的用地规划,可以用作民宿/旅馆经营,同时也得征求主人的同意,如果主人不同意,那再合适的房子也是白搭。

  而等你自认为这个房子符合做民宿/旅馆标准,主人也同意你这么做了,你下一个问题也就来了,那就是是否真的符合官方认可的标准。

  这里的标准,还不是整个东京都的情况,而是在《旅馆业法》下,每个区都有自己更为细则的经营民宿/旅馆的规定,有些区根本就不允许经营简易宿所/民宿,有些区可以,但具体细化条件,还是得到对应的官方部门去咨询。

  回想起当时在东京找房子的历史,Z君说,东京23个区,每个区都跑过,加起来不计其数,有时候上午在学校上课,下午就得坐车去市区,拿着找到的房子图纸,和不同政府部门里的人打交道。

  “学校距离市区又远,时间完全顾不过来。”Z君说。

  Z君去咨询的区级政府部门,主要有三个:一是市役所建筑科;二是保健所生活科;三是消防所。

  “去市役所建筑科,人家主要看的是,你的房子是不是符合日本建筑基本法,以及土地用途,即这个地域能不能做民宿,日本只有六类用地可以,如果这个地方不能做,那房子再好也白搭;保健所生活科,则主要是申请旅馆业/民宿的经营许可,考察的是房间内部的设施条件等;至于消防科,像你的建筑,是不是沿街而建,窗户下面是否有空地等等,是不是符合消防要求,都是要看的。”Z君说。

  碰壁的具体事例

  Z君说的这几个东京每个区的政府部门,可不是跑跑就完事了,而是全部是一把辛酸史。

  Z君说,在找到目前这家位于台东区浅草寺附近,独栋和式建筑,并成功备案民宿之前,他少说也有七八家已经和房东谈好,自以为合适的房子,因各种不符合本地要求而被弹回的悲惨经历了。

  我问他,你能举个例子吗?他随口就说了下面这几种情况:

  比如,你在东京涩谷,找到了个房子,怎么看都觉得符合法律要求,但去询问才被告知,事前必须得到区长的同意,对于情人旅馆管制非常严格。因为那是一个东京声色犬马的地方,就怕你关起门来做什么违法勾当。再比如,你找的房子,最好不要超过三层和面积不要超过100平方米,因为三层和超过100平方米的建筑要走的法律手续会更麻烦。

  在葛西区,Z君曾经谈好了一栋欧式建筑,房租很便宜,无论怎么看,做旅馆/民宿都特别棒,但去了市役所一询问,结论是不符合日本建筑基本法。

  市役所给Z君说,你如果实在想做也行,只要没人举报就行,但如果有人举报,他们肯定会查。如果想符合建筑基本法,那就得专门的建筑士,把房子的墙剖开,看看里面是否符合法律标准。

  “日本建筑基本法里,钢筋、水泥都是有标准的。”Z君说,“大概是1999年之前,日本还没有要求检查是否符合建筑基本法的要求,建完房子就建完了,但后来法律有了规定,你得去申请符合建筑基本法里的标准。这样一来,很多老房子其实就没有标准,也只能开墙破洞重新申请,但这个成本就很高了。”

  

  市役所的要求,也不止开墙破洞。Z君还被告知,比如房子必须是独立的,要做旅店业,要是建筑内有日常住户,你的楼梯必须得分开,不能影响他人,内部也不能有公共区域等等。

  到了保健所,则要问你能住几个人,有几个洗面台、几个厕所等等,并且要求提供画好的图纸。

  “这三家去咨询是需要预约的,三家也不可能一天就能跑完,有时候往往是第一天去市役所,隔天再去消防所,一次还谈不好,有问题还得去。时间就是这样出去了,也只有无数次地谈。”Z君说。

  相比这些政府部门的各种碰壁,租房做民宿方面,就显得略有人性。

  Z君是通过不动产中介来找房子,由不动产中介询问房主,是否可以用于出租经营,房主同意,双方并不会马上签约,而是等到Z君拿到图纸,到上面这三个部门,咨询清楚,手续办妥之后才会最终签约。

  办下许可手续之后

  经过一年多的折腾之后,也算是皇天不负有心人,Z君终于在去年8月,在台东区浅草寺附近找到了一幢心仪的房子,那时候民宿新法已出,他也办下来了民宿许可手续。

  这是一幢有三间卧室,一个厨房,传统和式一户建的小院子,按照日本租房的规矩,32万日元租金月付,租房合约两年一续,表面看起来,经过各种碰壁之后,谈下来的这栋房子,初始投入并不高,但实际并非如此。

  除了房租成本外,Z君介绍,还要支付给不动产中介一个月房租,日本还有礼金要给房东,它的数额,也就相当于两三个月的房租,此外还有相当于一个月房租的租房担保,这个不是交给房东,而是给第三方的担保会社——防止万一你交不起房租。

  零零总总算下来,初始投资还是有100多万日元。

  

  Z君在浅草的民宿内部,Z君/摄影

  “这个和在市役所等政府部门办理手续的花费相比,后者的花费不值一提。”Z君说。

  Z君说,这幢房子的另一个好处,是房东维护较好,并不需要太大的维修,在人力成本高昂的日本,无疑,这为他省去了另一部分开支。

  Z君是个很认真的人,在如何经营这幢民宿上,也有自己清晰的思路,即整体出租,面向集体客户,六七个人入住最合适,但最多不能超过8个人。

  之所以要这么做,他说,他觉得这个是民宿和旅馆的差异化所在。

  结合这幢房子的特点,其实它最适合有人情味,家庭式的需求。他在床品质量上也有较高的要求,比如卧室里不仅有和式的床褥,也有西式的床可以选择,而席梦思床垫,也可以自己选择软硬,他也都备有。至于厨房,他也备了碗筷,以及国内的调味品

  

  Z君在浅草的民宿卧室,Z君/摄影

  

  

  Z君在浅草的民宿厨房,Z君/摄影

  

  Z君在浅草的民宿洗面台,Z君/摄影

  “除了我要和旅馆差异化竞争外,我的另一个优势,对国内游客来说,还在于语言,我希望能让客人满意,遇到什么问题,我都能尽力帮去解决,不管是不是关于房子的问题。”Z君说,“别看我平时住在外面,但我民宿所有的事情,都是我一个人打理。”

  东京住宿市场,确实是紧缺,也可能是因为Z君的认真,他的民宿自从正式营业之后,经营确实也有声有色。每个月刨去房租等成本,净利润能到三四十万日元,我想这恐怕是对他前期辛苦最合适的回报。

  而对Z君来说,另一件比较激励他的事情,就是他的民宿,即将完成从民宿到旅馆业的升级。

  这意味着,相比民宿新法中,对民宿营业期限180天的规定,一旦完成旅馆业升级,他就可以全年营业,无疑,这也将使得他的生意更稳定。

  而因为Z君此前在东京民宿上的各种折腾,现在他也变成了个东京“民宿通”——他现在经常会被其他想做民宿的朋友邀请,希望能帮忙看看他们找的房子,是否可以通过法律申请。

  我们问Z君,那应该如何看现在中国人在日本买房做民宿的情况?

  他说,相比他这种租房做民宿,如果资金充裕,能够买到合适的房子,理论回报率要比他更高,但一家民宿是否能赚钱,其实更考验如何用心经营,如果买了房子就扔在日本,找人托管,那最终能不能赚到钱,还是需要打个问号。

  我们又问,如何看待2020年东京奥运会后的民宿市场?Z君说,现在可以看到,日本旅游、住宿等方面的数据,增长的确是缓慢了,但是另一方面看,已有的日本旅游市场,却依然保持着相当稳定的态势。

  “目前很难下一个定论。这个还是要看整体,得多方面考虑。既要看日本旅游政策的持续性,同时也得看周边和日本形成旅游竞争,国家和地区的局势,这都需要观察和应变。”Z君说。

  对了,Z君的民宿,就叫它浅草民宿吧,地址是:东京都台东区浅草6-13-1,如果去东京想感受一下,可以加他微信:Luy-sys。

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