这一条例，把薛蛮子从日本“赶”去了柬埔寨……

哪里有热钱，哪里就有薛蛮子。

2017年11月，薛蛮子发微博说自己在日本京都买下了一条街，称它为“蛮子小路”，话里话外表达了为国争光的骄傲劲儿。争不争光暂且不论，但事情发酵了一个礼拜，赚足了流量的他发起“蛮子民宿”第二期众筹项目，面膜就看穿了这个小把戏——花别人的钱做日本民宿。

薛老师眼光确实精准，近几年日本民宿投资一直是海外置业的价值洼地。但或许是业务过于繁忙，忘了和投资者交代一些该注意的事项——

首先，他买下一条街都是老町屋。町屋，是日本传统的全木结构连体式建筑，通常有二层，下层临街开店，上层居住。日本的房情和中国不同，这种一户建的房子很难转卖，除非大幅降价卖出。而且木造结构，30年内至少需要一次大翻新。到了35年房龄以上还想继续营业做民宿，基本也要推倒重建，成本是非常高的。

另外，2018年6月15日，日本执行新民宿法，很多“无证”民宿或改建不达标的公寓都会被清理出市场。这其中就会涉及到两大阻碍：一是牌照申请困难；二是改建成本高昂。

也正是在新民宿法出台后，网上很难再找到“蛮子民宿”的相关信息，偶尔有些报道，也都和区块链挂钩，画风突变。而当薛老师再次出现在公众视野中，铺天盖地的新闻就是他在柬埔寨跑马圈地的那些事儿。

这其中是否有什么因果关系咱也不知道，咱也不敢多问。不过本期节目，倒是可以和大家聊一聊日本新民宿法的相关事宜。

首先，从大环境来说，日本已将“观光立国”作为基本国策之一，观光旅游业将会成为其经济发展的第一大支柱产业。数据显示，2018年，赴日旅游的海外游客人数有3000万，而到了2020年东京奥运会，预计人数突破4000万，根据日本政府的计划，到2030年，赴日旅游的海外游客人数将达到6000万人次。

而根据公开资料显示，在2020年，日本酒店客房缺口将达1万间。海外游客的激增，必然会进一步扩大现有酒店客房的缺口。

民宿是酒店业非常好的补充。在新法出台前，民宿行业在日本是一个灰色地带，没有专门律师条款的约束。只要有空房间，甚至只有一个空床位，都可以在网上挂价出租。虽然看起来既能给房东创收，又缓解了酒店的压力；但缺乏监管的行为往往会带来更多的安全隐患，如偷拍、非法入侵等丑闻。

为了维护本国人的居住环境、稳定社会治安，新民宿法对民宿经营提出了严格的限制，有如“可营业天数上限为180天”、“必须向当地行政管理机构提交申请”、“如果屋主没有同住，必须委托第三方经营公司来管理”等规定。

虽然在新法出台后不久，Airbnb上有近4万套房下架。但日本国家旅游局的数据表明，民宿申请登记数在逐月增加，投资客都在抢占这一空白市场！

这次大洗牌，我们也挖掘到一个强烈的信号：民宿单打独斗的时代结束，资本抢占市场进行规模化、合法化运营成为主流。

那么，大资本通常是如何操作的呢？

资本做民宿，首选就是买楼。一方面不限购，可以通过运作享受低息贷款；另一个好处是产权归自己所有，无论是申办民宿证，还是作为子女留学、医疗养老等投资，都非常灵活。而买楼，又可以根据资产量级的不同细分为两步：一则是自己直接买现成的商用楼改造；二则是直接买地，然后平地造楼。

日本民宿业前景的明朗性无需多言，流量变现率非常高。这里我也从公开渠道上搜集到一些数据，从市场行情来看，投资单间房屋的收益率通常在5%-6%左右，而房间在6间以上的公寓楼，投资收益率可达16%左右，有些地段甚至能做到20%以上。以上的收益率，都已经将房屋成本及其他税费等支出成本考虑在内的。

可以说，在2019年的日本民宿行业，有资产就不怕没有流量。

附：

日本合法的民宿主要分为两种：特区民宿和新法民宿。

特区民宿是指安倍政府制定的“观光立国”战略特区内的民宿，要受到特区法和消防法的管理，目前仅在东京大田区和大阪市两处的指定区域，这两个地方的特区民宿可以申请到全年365天民宿经营的牌照。不过，政策规定了特区民宿有最低入住天数的限制，大阪市自2017年1月1日起将最低入住天数设定为3天2晚，而且房屋居住面积必须在25平方米以上才可以全年营业。

新法民宿是指《住宅宿泊事业法》实施后取得民宿经营资质的住宅，最多可以经营180天。新法民宿必须申请合法民宿牌照，在民宿申请机构审核通过后才可以运营。非居住型民宿还必须委托拥有民宿运营执照的公司或个体工商户进行管理运营，这样可以保障有当地人能在第一时间解决民宿出租中可能产生的问题。