住宅、商业双轮驱动“可圈可点” 新城控股稳住了

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  新城控股(601155)发布了2019年中报,数据显示,上市公司上半年营业收入170.64亿元,同比增长8.29%,归属于上市公司股东净利润为25.92亿元,同比增长2.13%。

  8月23日晚间,新城控股发布了2019年中报。数据显示,上市公司上半年营业收入170.64亿元,同比增长8.29%,归属于上市公司股东净利润为25.92亿元,同比增长2.13%。

  另外,上市公司上半年实现销售金额1224.18亿元,同比增长28.44%,销售面积1049.52万平方米,同比增长35.5%。根据克而瑞发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200》排行榜,新城控股上半年房地产合同销售金额行业排名第8位。

  相较于2018年营收、净利润双双高速增长,2019年中报有些逊色。但是对比新城控股一季报数据,上市公司二季度业绩明显改善。

  一季度下滑而中报数据仍保持增长,说明二季度新城控股的经营业绩明显改善。8月3日,新城控股也曾公布7月份经营简报,上市公司7月份公司实现合同销售金额约245.33亿元,销售面积约220.88万平方米。

  而1-7月公司累计实现合同销售金额约1469.51亿元,比上年同期增长29.29%;累计销售面积约1270.40万平方米,比上年同期增长37.90%。上述两项数据增速均强于新城控股上半年业绩增速,这说明7月份新城控股的销售状况正在边际改善,当月销售强于上半年表现。

  种种迹象似乎表明,新城控股各项经营活动并没有受到实质性影响,仍处于平稳增长之中。另外,近期新城控股股价也在逐步趋向平稳,在8月6日股价遭遇22.99元的新低后,投资者的信心渐渐恢复。截至8月23日收盘,新城控股报收25.77元。

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  双轮驱动,平稳增长

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  从上文可以看出,新城控股上半年业绩增长较为平缓。这是因为,上市公司交付项目较少,大量项目集中于下半年交付。

  中报数据显示,2019年上半年新城控股公司共实现 34 个子项目竣工交付,竣工面积为 404.10 万平方米;共 339 个子项目在建,总建筑面积达 8849.40 万平方米(含合作项目)。截至报告期末,公司已售未结转面积为 2959.51万平方米(含合作项目)。

  而下半年,新城控股计划新开工 87 个子项目,新开工建筑面积 1622.17 万平方米,其中,住宅项目 914.92 万平方米,商业综合体项目707.25万平方米。公司计划竣工90个子项目,实现竣工面积1469.26万平方米,其中,住宅项目1068.51万平方米,商业综合体项目400.75 万平方米。

  若新城控股的计划成功实施,那么下半年的竣工面积将是上半年的3.63倍。这意味着,新城控股下半年营收及净利润将较上半年有明显改善。

  

  来源:新城控股2019年中报

  事实上,7月份数据已经表现出“放量增长”的苗头。当月新城控股实现合同销售金额约245.33亿元,销售面积约220.88万平方米,分别同比增长33.68%、50.56%。单月销售额不仅高于其今年上半年的月度销售均值,且7月单月同比涨幅在十强房企中继续保持领先水平。

  据了解,新城控股是一家住宅与商业地产并重的地产开发商。其中,住宅业务主要产品为各类商品住宅;而商业地产主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理,产品以出售为主,辅以自持运营及对外租赁。从2017年年报中,可以窥得新城控股的业务结构。当年上市公司住宅销售收入218.37亿元,占比54.85%,综合体销售169.56亿元,占比42.59%。

  除了住宅业务外,新城控股旗下商业品牌吾悦广场保持快速发展势头,上半年实现租金及管理费收入17.41亿元,同比增长104%,出租率高达98.49%。上半年,吾悦广场新开业2座,已开业数量达到44座,已开业面积411.03万方,同比增长63.06%;下半年,新城控股还将开业20座吾悦广场。目前,新城控股在建及开业的吾悦广场总数达119座。

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  负债处于合理区间,土地储备充足

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  新城控股发家于常州,近年来以“黑马”之姿迅速杀入行业前二十,甚至前十。2018年,新城控股销售额突破2210亿元,一跃进入全国房企十强,排名第八位。

  新城控股的快速发展,与其此前高杠杆经营、积极拿地密不可分。自2012年以来,新城控股2012年以来拿地和销售情况,都是单边上扬的。特别是在行业周期底部的2013-2015年,新城控股拿地强度(拿地金额/销售金额)连续上升。

  自2017年3月至12月,通过招拍挂、合作、并购等途径,新城控股共斥资502.26亿元狂揽77个地块,除江苏大本营外,其足迹遍布广东、上海、浙江、山东、广西、湖北等全国20个省市。也正是由于行业低迷期的逆势拿地,新城控股才有后续销售的连续走高,一举迈入2000亿规模行列。

  在这样的扩张模式下,新城控股发展迅速,2016年至2018年,公司实现营业收入279.69亿元、405.26亿元、541.33亿元,同比分别增长18.67%、44.89%、33.58%,对应的净利润(归属于上市公司股东的净利润)为30.19亿元、60.29亿元、104.91亿元,同比增幅为64.42%、99.68%、74.02%。同期,扣除非常性损益的净利润为25.45亿元、50.02亿元、75.97%,增幅为105.07%、96.51%、51.87%。

  新城控股的快速发展,也引发外界对其负债率的质疑。不过,最近一年上市公司负债率却是稳中有降,2019年中报显示,新城控股资产负债率为86.70%,较去年同期88.31%下降1.61个百分点。

  另外,考虑到合同负债(签约销售导致的负债)情况,新城控股真实负债降得更明显。根据2019年中报显示,上市公司合同负债1723.30亿元,占总资产的比例为40.71%;而去年同期,上市公司合同负债为784.72亿元,占总资产的比例为31.87%。

  并且,为了回笼资金,新城控股近期已陆续出售一批公司拥有权益的土地项目。“减负”之后,上市公司土地储备仍较为充足。半年报显示,新城控股在全国 103 个大中型城市合计拥有土地储备 1.34 亿平方米,比上年末增加 0.24 亿平方米,可满足未来 2-3 年的开发运营所需,保证公司在不同形势下从容应对市场变化,为中长期发展续航提供了保障。

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