吴向东履新华夏幸福的200天

原华润集团助理总经理、华润置地执行董事吴向东，履新华夏幸福（600340.SH）快200天了，作为联席董事长、首席执行官、总裁，他一次也没有出现在公开场合。

为了他和他从华润置地带来的“梦幻”团队，华夏幸福专门成立了南方总部，探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等新业务，南方总部所在地，甚至是吴向东老东家华润集团的旧写字楼。

在这栋写字楼里面，吴向东“深居简出”，不像别的地产大佬履新，需要前往各处“拜码头”。吴向东只需不时接见下拿着项目登门拜访的同行，甚至某位来深圳视察的高官，也特意找吴向东用餐叙旧。

没有人会忘记吴向东与平安，以及吴向东与华夏幸福的关系，马明哲将吴向东引荐至成为第二大股东的华夏幸福，以期双方的业务协同能够产生化学反应。

外界无从得知马明哲、吴向东、王文学三人，是如何的畅想未来。外界能够看到的，是吴向东振臂一呼，逐渐成形的团队与业务，以及一些重大项目陆续落地。

吴向东给华夏幸福带来的改变，正在徐徐展开。

1、

2019年中报，是全面观察华夏幸福这家公司的一扇窗户。

与半年前自称“水逆”一整年的2018年年报相比，华夏幸福2019年中报显得更加简洁与自信，不再强调引以为傲的“致力于产业新城的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商”定位。

细致对比来看，此前华夏幸福将主要业务分为“产业新城业务”和“房地产开发业务”两大板块，如今华夏幸福的主要业务已变更为“产业新城及相关业务”、“商业办公及相关业务”， 房地产业务归入“产业新城及相关业务”中。

商业办公及相关业务被描述为：在做强产业新城业务、园区配套住宅业务的基础上，深入核心都市圈，积极探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域。

从之前“都市圈”到“核心都市圈”，你可以理解为华夏幸福“进城”了，从发家地河北固安走到了北京、深圳和武汉。

华夏幸福之前的生意模式是“县城产业”和住宅配套，如今逻辑已全面提升至“都市圈产业”和住宅配套。

在华夏幸福的阐述中，都市圈市场内部也在加速重构，持续释放“差异性增值红利”。说白了，就是都市圈内部之间赚的钱也变得不一样了。

都市圈“内圈层”和“中圈层”以城市更新为主，由增量市场转为存量市场，新一代商业、文创消费等新机会纷至沓来，医疗养老、长租公寓等新型不动产未来发展可期；“外圈层”商品住宅市场有真实有效需求强力支撑，并将与都市圈“内圈层”高度联动。

转向核心都市圈的背景，是三四线城市房地产市场的“哑火”，确确实实的给华夏幸福的销售情况带来影响。

2019年上半年，华夏幸福实现销售额645.31亿元，同比下降19.84%，其中产业新城业务园区结算收入额143.83亿元，同比下降5.03%；园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元，同比下降24.91%；其他业务 ( 物业、酒店 ) 销售额22.31亿元，同比增长44.12%。

做产业新城不容易，产业倒入难，政府结算周期长，一旦配套的住宅滞销，华夏幸福可就一点都不幸福了。

2、

从“固安”出发，华夏幸福再次提炼出新的布局策略，重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个“高能”核心都市圈，郑州、武汉、成都3个“高潜力”核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个“潜力”核心都市圈。

新的商业模式带来新的商业策略，尤其在平安集团的加持之下。截至报告期末，平安人寿与平安资管合计持有华夏幸福25.25%股份，为第二大股东；华夏幸福“老板”王文学以及一致行动人持有华夏幸福36.30%的股份。

2019年半年报发布的同一天，华夏幸福公布了与平安人寿进行的第一个不动产项目合作。华夏幸福将位于北京丽泽金融商务区的原“中国铁物大厦”转让给平安人寿，整体对价为58.29亿元。

这个价格是华夏幸福平价转让给平安的。2018年底，华夏幸福从中国铁路物资股份有限公司手里以57.8亿元收购该项目，从此前的代建商“转正”为发展商。

项目所有权虽然转让给了平安人寿，但平安人寿继续委托华夏幸福代为开发建设该项目，并在未来项目完成后对物业提供运营管理服务。该项目占地2.11万平方米，规划建筑面积高达23.25万平方米。

这个模式，是平安人寿的“长钱”，与华夏幸福建设运营能力的协同，也是华夏幸福“运营精益化”、“地产金融化”的追求，房地产企业通过多业态发展，获取轻资产运营、土地增值和权益投资回报等收入，实现收入结构的多元化。

本质上，这笔生意可以看做是一笔融资，平安人寿给了华夏幸福一笔“权益性融资”，促使华夏幸福能够轻资产化，降低债务杠杆，对冲周期风险，培养不动产运营能力。

未来，华夏幸福必定会在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索如代建代运营模式、基金模式、资产证券化等多种投资模式。

3、

在华夏幸福看来，结构化的机会存在于“空间都市圈化”、“运营精益化”、“地产金融化”之中。

具体策略来看，华夏幸福希望在商业办公方面，聚焦核心都市圈优质综合体项目，尽快实现新业务的突破，并走通业务模式；在长租公寓方面，厘清核心城市相关政策，以设置专营机构模式迅速切入市场；在组织能力建设方面，构建多元化、高素质业务团队，为新业务迅速铺开提供保障。

无论是商业、办公，还是城市更新，都是吴向东的拿手好戏。在深圳，最难啃的万亿市场“城市更新”业务，吴向东已经顺利落下一子。

8月23日，华夏幸福南方总部主要工商主体“华夏幸福（深圳）运营管理有限公司”投资成立“华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司”，正式进入城市更新领域。华夏幸福联席总裁俞建担任董事长，赵荣担任总经理，王笑担任董事，庞慧担任监事，这些人均来自华润置地。

华夏幸福进入城市更新领域，赵荣算是干上老本行了。他曾是华润置地华南大区城市更新业务总负责人，也是吴向东离职必须带走的关键人物。通过城市更新业务，是华夏幸福在深圳获取土地“破局”的关键。

为了城市更新业务，华夏幸福成立了城市更新事业部，赵荣担任总负责人，赵荣还从华润置地华南大区带来两位得力干将王耀兴和马睿晗。

王耀兴担任华夏幸福城市更新事业部区域总经理，马睿晗担任华夏幸福城市更新事业部投资拓展总经理。王耀兴为原深圳市城市规划设计研究院规划师。

他们拿下的第一个项目，为位于深圳盐田区沙头角的“田心工业区片区城市更新单元”，该项目为盐田区三大重点项目之一。

7月底，赵荣带队与沙头角街道办签订合作协议，接受沙头角街道办委托，正式以前期服务商的身份进驻项目，开展城市更新系列前期工作。目前这一项目已经启动意愿征集工作。

“田心工业区片区城市更新单元”占地面积高达16万平方米。主要包含三个地块，这些地块将被打造成“深东商务智核”、“深港科创智谷”。通过城市更新，政府希望把沙头角田心工业园片区打造成盐田区的城市中心区。

吴向东的野心远不止于此。吴向东未来要操盘的大项目可能位于宝安的“平安科技城”。在宝安区政府的一份《2019年上半年工作总结》中就提到，上半年“牵头起草了《宝安区政府关于提请审定平安科技城项目用地出让事宜的请示》，已提请市政府审定，正按照市、区领导指示，会同平安集团进一步研究可行路径。”

2019年初，宝安区政府与平安集团签订合作框架协议。根据协议，平安科技城落地宝安后将引入新增科技板块及科技人才，并将充分发挥平安集团在金融、产业、城市开发等方面的综合优势，整合各方资源，全力参与宝安总部基地、城市更新、片区统筹、保障性住房等方面的合作。

平安+华夏幸福吴向东团队，正在深圳快速占领地盘。