新城控股中报发布:商住双核心战略下的持续增长

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  昨日,新城控股(601155.SH)发布2019年中财报,财报显示,在当行业下行的压力下,新城控股仍然实现商住双核心增长,短期债务状况良好,整体资产负债率稳中有降,整体情况稳中有增。

  宏观层面来看,整个2019年上半年的房地产行业有稍稍“回暖之势”,据中指研究院数据显示,2019年1-7月,TOP100房企销售额均值达636.7亿元,共15家房企规模突破千亿。

  据新城控股方面最新财报显示其2019年上半年实现销售金额1224.18亿元,同比增长28.44%。与此同时,实现归母利润25.92亿元,营收及利润实现双增长。

  此外,新城控股上半年销售面积为1049.52万平方米,同比增长35.5%。根据克而瑞发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示,新城控股上半年房地产合同销售金额行业排名第8位。

  财报中显示,新城控股上半年实现营业收入170.64亿元,较上年同期增长8.29%。由于合同销售金额增长近三成,对应的营销费及管理费等刚性费用的支出相应增加,以至于其利润同比增幅小于营收增幅,另外,由于下半年竣工体量较大,而2019年全年计划竣工量比去年增长超过90%,因而得以保障全年营收和利润的增长态势。

  商住双核心驱动稳定增长,新城进入“新常态”下的“稳节奏”

  宏观角度来看,在政策逐步收紧,经济下行压力逐渐加大的总体环境下,国内地产行业的发展仍然处于“稳态”,随着国内经济稳中有进的发展,在“回归住房核心价值、房产政策因城而异”的背景下,新城控股进一步落地商住双核心的战略,实现营收与利润的“双稳”增长模式。

  据新城控股年中报披露的数据来看,2019上半年,新城控股营收实现稳步增长,在“双轮战略”下,新城控股目前已经基本形成了以上海地区为中枢,对长三角经济带的基本覆盖,以及基本完成了国内重点城市的布局。

  自2018年下半年以来,国内地产行业始终面临着下行的风险,因而在布局国内重点城市的策略选择上,新城控股采取了更为稳妥的方案,以相对较低的成本完成国内重点城市的布局,并重点发力一线城市和二线城市,去年年底新城控股连续拿下北京两块地则进一步稳固了其在重点城市的土储优势。

  在增长方面,营收和利润双增长的幅度虽然不算很大,但总体呈平稳增长态势,据年中报数据显示,增幅不大的原因在于2019上半年新城旗下项目交付结算不多。

  2019年上半年,新城控股旗下完成竣工面积404.10万平方米,而下半年计划竣工面积则高达1469.26万平方米,包括住宅项目1068.51万平方米,商业综合体项目400.75万平方米。

  同时,新城控股今年的营业收入以及利润结算,也将呈现出明显的前低后高态势。较之2018年979.82万平方米(含合联营项目)的竣工面积,新城控股今年计划竣工面积超过1800万平方米,增长90%以上。

  根据半年度报告,新城控股销售预收款从2018年底的1182亿元,增加到1723亿元,已售未结面积达到2960万平方米,未来营收及利润的可结算资源充足。上半年,新城控股实现归母利润25.92亿元,同比增长2.13%,而销售合同金额同比增长则达28.44%,对此有业内人士指出,由于其上半年的整体营销支付高于去年同期,因而利润同比增幅略低于营收的同比增长。

  面对政策的不确定性,新城控股土储规划方面也同样谨慎,力求实现风险可控,新城控股表示,未来的土储规模会控制在三年左右的销售空间,并不会大量囤地,而事实上,自从2017年开始,新城控股的“投资销售比”开始持续下降态势,而其背后也是新城对行业态势的研判和把握。

  在财务方面,新城控股的短债比为1.7倍,整体处于良好水平。在总体财务上,截止2019年6月底,新城控股总资产为4233亿元,资产负债率86.7%,同比下降1.61个百分点,净负债率76.62%,较去年同期下降约39个点,总体呈下降态势。

  总体来看,无论是销售增长还是业务布局和财务表现,“双核驱动”下的新城控股总体进入地产行业“新常态”下的稳节奏,而对重点城市和发达经济带的布局则蕴含着新城未来业务增长的潜力,而“总体向稳”的战略也是新城控股对当下政策、行业的准确研判和积极应对。

  存量时代挖掘商业地产长期价值,土储满足稳定增长需要

  经过了高速增长的“黄金十年”,如今的地产行业逐渐进入日后红利释放后期的“存量时代”,而在存量市场保持竞争优势的核心在于优质土地资源储备潜力的持续释放。随着政策调控的持续深入,房地产行业也将迎来存量时代的新机遇。

  以新城旗下的吾悦广场为例,数据显示,整个2018年新城控股新增吾悦广场19座,均实现了满铺开业,据新城2018年报显示,吾悦广场全年的出租率高达98.8%,全年收入达21.16亿元,同比增长超过一倍。

  据新城年中报显示,2019年上半年,吾悦广场新开业2座,已开业总数量达到44座,此外,新城还计划于下半年新开业20座吾悦广场。在新开业拉动租金和管理收入增长的同时,部分吾悦广场的租金和管理收入也呈现明显增长态势。

  财报显示,上半年实现租金及管理费收入17.41亿元,同比增长104%,其次,整体出租率也维持在较高水平,上半年,吾悦广场的平均出租率高达98.49%,成为除地产销售之外的另一增长极。

  吾悦广场项目的成功不仅在于自持商业在运营上的成功,也是以吾悦广场为中小的区域商业综合体的“生态内循环”的作用使然,在可售物业覆盖商业开发成本的同时,得益于较高的利润率,在“区域商业生态”的联动效应下,充分挖掘商业地产的长期价值,从而实现营收与利润的双重稳定增长。

  优质土地资源储备支撑企业长期价值,而持续补充优质土地资源,则有利于企业增长潜力的持续释放。在新城控股总体“稳增”态势的背后,则是均衡的土地储备策略,也成为新城实现持续增长的强大引擎。

  据2019新城控股年中财报显示,整个上半年,新城新增土储80幅,总建面2459万平方米,

  通过多元化的拿地方式,新城控股实现了平均2989元/平方米的楼面地价,约为同期销售价的四分之一,总体来看土储策略仍以稳健为主,较低的拿地价格保障了利润空间,同时足以满足新城未来实现持续增长的需要。

  目前,新城控股权益可售货值约5800亿元,其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。足以保障下半年可售货源充足,保障下半年的持续增长态势。中报数据显示,截至6月底,新城控股土地储备达到1.34亿平方米。

  在土地储备的地域分布上,长三角经济带的土储面积占到总面积的47%;而珠三角地区占比5%;环渤海经济带土储占比17%,而中西部占比为31%。新城控股基本完成了立足长三角地区并对全国重点一、二线城市,以及中西部经济发达城市的全面覆盖,并且有针对性对于优质三四线城市进行土储布局,为未来的业务增长打下了坚实的基础。

  尾声:

  在政策逐步收紧,经济下行压力逐渐加大的总体环境下,国内地产行业的发展仍然处于“稳态”,随着国内经济稳中有进的发展,在“回归住房核心价值、房产政策因城而异”的行业背景下,新城控股“稳中求增”的策略也是其对行业深入分析后的抉择。在未来房产政策更加多元化的趋势下,国内房企唯有卧薪尝胆,通过科学的发展方式才能实现企业的“永续”增长。

  END

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