二手房停贷!这对于楼市到底有多可怕

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  最可怕的楼市消息来了!资金只许进不许出

  作者:知识星球找老齐的读书圈

  上周,有消息报道,最新摸底的安徽合肥18家银行贷款情况中,首套房贷利率上浮20%是主流;并且合肥已有多家银行不做二手房贷款了,甚至还有部分银行停止新房贷款。当时就有不少人惊呼,真的会停掉二手房贷款吗?说实话老齐刚拿到这个消息的时候,是有点不太相信的,因为这有点太狠了。但随后央视也核实了该消息。

  

  不过,二手房贷款应该只是暂停,属于是个别银行的政策,而并非是统一银保监会的政策,合肥地区已经出现了12家银行,不约而同的表示,不做二手房贷款了。分别是:建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行、中信银行、招商银行。其中,杭州银行和华夏银行连新房贷款也停掉了。

  之所以这样操作,根据银行的解释是,房贷的额度不够了,所以对房贷业务做了划分。那么这么算下来,新房肯定风险更小,二手房特别是老破小的风险更大,因为站在银行风控的角度来说,房龄越大,银行未来如果做资产处置的话越困难。简单说就是,老房子银行也不好卖。如果是20年房龄的房子,银行给你做30年按揭,等你还完贷款这房子都50年了,如果你还到20年断供了,银行拿着一个40年的老房子,他很难变现。起码要比新房难办的多,所以只要挤压银行房贷的额度,他就会先压缩二手房老破小的空间,尽量保证新房。

  另外,各个地方也会有这个要求,会让银行们尽量保证新房销售,这样才能去库存,化解开发贷的风险,把地产商的开发贷转移到个人按揭贷款身上,对地方来说,金融风险就化解了,银行也安全,地方领导也高兴。所以这也决定了,额度有限的情况下,必然先保新房。

  所以,如今合肥出现大面积二手房停贷,恐怕也并非是巧合,应该是银保监会有意在压缩住房按揭贷款导致的副作用,虽然没有明确政策停贷,但是也是有意为之,就好比一个企业,我不说裁员,但就告诉你一个10人部门,最后只让你留2个人的预算。你自己爱怎么分配怎么分配。部门领导肯定会主动裁员。

  二手房停贷应该是楼市最可怕的消息,甚至没有之一,这就意味着楼市几乎变成了单行线,只能进不能出,大家之所以觉得房价再涨,就是因为低价买入新房,过几年高价卖出二手房,从而赚钱,如果二手房卖不掉,那么楼市就变成了一种消费,完全丧失了投资属性,现如今普通大众,全款买房的非常少,即便有也是换房腾出的资金,先把二手房卖掉,然后再拿全款去买,很少有首次置业就上全款的,因为现在的房价,已经高到根本不可能全款了。所以如果把二手房贷款停掉,那么楼市成交将会大幅下降。很多人手里的房子卖不掉,也就不能再去买房,房子的流动性彻底僵化。甚至最后也会影响到改善型新房的销售。

  

  大家都在问,合肥停贷二手房会不会只是个例,其他城市是否也会出现?这里面有两个指标大家要明确一下,一个是住户部门杠杆率,住户贷款比上城市GDP,地方上的贷款如果比GDP还多了,那就有点危险了。目前高危城市有10个,杭州第一,住户部门杠杆率超过了100%,厦门和温州超过了90%,海口深圳超过了80%,珠海,广州,南京超过了70%,然后是上海与合肥,那么合肥既然能够二手房停贷,意味着以上这10个城市都有风险。

  

  第二个指标叫做,居民资金杠杆,也就是老百姓的贷款跟存款比,厦门杠杆最高,贷款是存款的172%,深圳第二144%,杭州第三136%,南京是128%,合肥是127%,珠海124%,后面的苏州和广州,也都超过了100%。如果两个榜单同事上榜,甚至像杭州,厦门,南京,深圳,这都排名比合肥要高,那么未来这些地方停贷二手房的可能性是极大的。即便不下政策,也会挤压这些地方的银行贷款额度,从而逼着银行暂停二手房贷款。

  大家更关心的是,二手房停贷之后,会不会让房价下跌。这个心理影响不小,很多地方手里有房的人,可能都会选择封口之前提前卖房,很可能起到杀鸡儆猴的效果,价格一定是卖出来的,卖房的增加,着急用钱的卖家出现,房价才会下跌。但现在总体来看,市场预期还在,太多的人还想买房,再加上中介会隐藏掉很多的降价信息,会制造房价一直涨的假象。所以现在整体问题还不大。因为还没有出现抛售潮,大规模下跌恐怕还不太可能,什么时候大家都急用钱了,开始卖房抢跑道了,价格才会大幅下跌。但到那时候,再想卖房也为时已晚。所以对于要卖房变现的人来说,唯一的办法就是在上升途中,趁着二手房贷款没有被叫停之前,变现离场。像合肥一样关门了,你就跑不了了。现在是经济最低谷,我们尚且显示了如此的政策定力,这也就意味着,未来经济复苏后,房贷的额度只能越来越小。

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