新城控股亮家底：业绩稳健增长 可售货值5800亿

吾悦广场下半年加速

新城控股（601155.SH）刚公布的半年报业绩，可窥这家TOP10房企的最新家底，以及新城控股将有何底气应对不平静之年的挑战。

今年初新城控股确立了稳中求进的总基调，追求规模化下的高质量发展，在去年销售额猛增到2200亿的基础上，将2019年销售额目标定为2700亿元。最新半年报显示，新城控股上半年的销售额、销售面积同比均增长良好：合同销售额1224亿元，销售面积1050万平方米，同比分别增长28.44%和35.5%，继续排名房企第八位。

而在刚过去的7月份，新城控股销售表现依旧稳健，实现合同销售金额约245.33亿元，销售面积约220.88万平方米，分别同比增长33.68%、50.56%。单月销售额不仅高于其今年上半年的月度销售均值，且7月单月同比涨幅在十强房企中继续保持领先水平。前7月已累计完成销售额1469亿，同比增长29.29%；累计销售面积约1,270.40万平方米，同比增长37.90%。

新城控股7月份曾公告披露，截至六月末可售货值5800亿，下半年可推货值2200亿，按照目前的销售进度和可售货值推算，全年完成2700亿元的销售目标几无悬念。

新城控股今年的中报显示，公司上半年实现营收170.6亿元，净利25.9亿，同比分别增长8.3%和2.13%。相对而言增速不高，主要是由于上半年结转收入不高，大量的结算资源集中在下半年。

中报显示，今年上半年，新城控股共有34个子项目竣工交付，竣工面积404万平方米。下半年计划竣工项目高达90个，预计竣工建面1469万平方米。以此计算，全年计划竣工交付超过1800万平方米，是去年的两倍左右。

新城控股上半年在建项目（含合作）共339个，总建筑面积达8850万平方米；今年下半年计划新开工项目87个，新开工建筑面积1622万平方米。如此大体量的项目储备，能够支撑新城控股未来两三年的销售规模和业绩增长。

此外，新城控股在期末拥有已售未结转面积为2959.51万平方米，合同负债（已售未结转金额）1723.33亿，这也将给公司未来两三年的营收和利润释放提供保障。

需要特别说明的是，新城控股上半年利润增幅之所以小于营收增幅，主要是由于上半年加快销售，对应的销售费用和管理费用刚性支出均高于去年同期——销售费用从去年同期的6亿增长到9.5亿，管理费用从去年同期的10.7亿增长到12亿——因此导致利润增幅小于营收增幅。

但从毛利率和净利率来看，今年上半年新城控股毛利率高达37.5%、净利率高达17%，均大幅度领先同业，这也说明新城控股由于其商业模式带来的土地成本优势，能够转化成为较高的利润率水平。

土储满足三年之需

半年报显示，截至6月末，新城控股共拥有土储1.34亿平方米，比上年末增加2400万平方米，遍布全国103个大中型城市。按目前规划，这些优质土储可以满足未来2-3年的开发运营所需。

数据显示，新城控股上半年在北京、天津、西安、重庆、武汉等重点一二线及中西部省会城市积极加仓，累计新增土储备80幅，总建筑面积约2460万平方米。这些土地投资的总权益金额约550亿元，扣除新城控股7月份公告最高150亿元转让项目（基本为上半年新拿住宅地块，实际已转让68亿）后，其上半年土地投资额约400亿元，同比增长逾15%。

此外，由于新增土地依托招拍挂、收并购等多元方式，新城控股上半年拿地的平均楼面价不到3000元/平方米，约为同期销售均价的25%。较低的土地成本也能够有效保障新城的利润空间。

租金收入翻番

今年上半年，虽然新城控股的房地产主业营收增速虽不显眼，但其旗下吾悦广场的租金及管理费收入却仍保持高速增长。

中报显示，今年上半年新城控股租金及管理费收入17.41亿元，同比翻番，物业出租率高达98.49%。

这主要得益于吾悦广场保持了快速发展的势头，今年上半年开业了2家吾悦广场后，已开业吾悦广场已从去年同期的26座增加至44座。按照新城的规划，今年下半年还将新开20座吾悦广场。目前，新城控股在建及开业的吾悦广场总数达119座。

相比住宅地产，商业物业出租和管理的毛利率更高。中报显示，新城上半年房地产开发销售业务的毛利率为33.76%，物业出租及管理业务毛利率则高达69%。

这项高毛利业务在新城控股整体营收中的占比正在扩大。今年上半年，租金和物业费占总收入约10%，而去年同期这一数字是5.4%。这也显示出新城“住宅＋商业”双轮驱动战略下，整体运营策略正在向高质量阶段转型。

现金充足 短债无虞

中报显示，新城控股资产负债率从去年末的84.57%上升到86.7%。不过房企通常在年底会将负债率控制到更低水平，和去年同期比，资产负债率下降了1.61个百分点。

从流动性看，截至六月末新城控股手头现金456亿，同比增长了83.8%；有息负债共约889亿（短债261亿、长债628亿），现金／短债比1.75倍，这个指标水平与同业相比表现较佳，短债无虞。

中报还显示，在房企融资水龙头整体拧紧的大背景下，新城控股上半年成功进行了大规模的融资，累计发行21亿元公司债、6亿美元的高级美元债券、15.58亿元的交易商协会ABN、10亿元中期票据、6亿元超短期融资券。此外，新城控股的银行总授信额度达到1106亿元，使用了361亿元。

从融资成本看，新城控股的金融机构借款和债券的平均融资成本为6.48%，和去年底基本持平，在民营房企中居于较好的水平。

整体而言，新城控股在危机后快速处理更换董事长，安抚市场，并主动调整，出售项目部分新获取土地项目，以降低债务水平和回笼现金，这使资本市场的信心逐渐恢复，股价目前已较七月最低点有所回调。