房贷利率上调、融资闸门收紧,是楼市转凉?还是新周期的开始?

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  01:住房:关系国与家

  有一副对联,众所皆知:

  家事国事天下事,事事关心。

  风声雨声读书声,声声入耳。

  房子,既是国事也是家事,是街堂里弄与庙堂之高共同关注的话题。

  6月24日,中国社科院与经济日报社共同发布《中国城市竞争力第17次报告》,此次报告的主题是“住房:关系国与家”,报告认为:目前,房地产对经济增长与经济结构的影响存在着倒U关系,房地产对经济增长和产业升级的挤出效应大于带动效应。

  2018年全国平均房价收入比为9.3,房地产对经济增长的贡献出现了由正转负的拐点。而北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点。为此,对于房价收入比过高的城市,在保持房地产市场平稳健康发展,将房价收入比保持在合理区间内的同时,切实提高居民可支配收入,让收入跑赢房价。

  无独有偶,10天前,银保监委主席郭树清在6月14日的陆家嘴论坛演讲中认为:房地产金融化存在两方面的问题:一是居民部门杆杠率过高,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平,二是新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,房地产业挤占其他产业信贷资源,助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

  在郭主席看来,房地产市场具有很强的区域性特征,不同地区房价有涨有跌都很正常。但是,“房子是用来住的,不是用来炒的”。历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

  社科院报告与郭主席讲话都共同指向一个关键词:房价,也就是房价涨幅,而金融调控是促使房价涨幅回落的重要手段。

  02:央行申明:房贷利率不会下降

  于是,下半年金融调控频频发力。

  一端是收紧开发贷,另一端是个人的购房贷。两端共同作用的结果就是:房价与地价进一步回落。房价上涨立竿见影,房价回落却是缓慢又小幅的,下半年加码的金融调控,应该是长期举措,而不是应应景的短期行为。

  我们首先来看房贷利率,目前全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%,房贷利率是历史较低水平,2007年房贷利率最高点为7.83%,从2008年算起,大部分时间在6个点以上,也就是说房贷利率水平反弹具有上升空间与历史基础。

  查询历史数据可知,中国房贷利率的峰值出现在1996年,超过15%,在此后的20年间不断下行,但始终维持在6%以上。直到2014-2015年几轮降息之后,才下降至目前的基准利率4.9%。

  央行新版LPR在8月20日落地,但这场效果约等于“非对称降息”的变革与楼市无关,央行申明“但有一点可以肯定的是,房贷的利率不会下降”。

  从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16BP,一跃成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市;大连地区7月涨幅最高,首套房贷利率环比上涨20BP;涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末。

  房贷利率上浮增加了购房成本,如果以贷款100万、贷款年限20年计算,基准利率上浮10%,意味着每月多还272.45元,20年累计多还65388元;上浮20%,意味着每月多还547.81元,20年多还13万元,利率上浮带来的额外利息支出不可谓轻松。

  房贷利率上浮,传递到供给端,对投资炒房客的抑制作用明显,弱化市场购买力,促使房价理性回归,对房价产生积极的降温作用。先知先觉的房企,“以价换量”降价促销,市场初显端倪。

  市场表现还不止如此,近日合肥12家银行停止二手房房贷业务,这是对投资炒房客的致命一击,直接锁死了流动性。如果有更多的城市跟进,无疑是宣告投资炒房客的大限将至,“凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。”这句话算得上是实至名归。

  03:收紧融资闸口

  2018年以来房企融资环境处于下行周期,面临融资困境——银行信贷收缩、拿地融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信贷融资成本高涨,2017年房企国内平均融资成本约为8%-9%左右,2018年国内平均融资成本大概已经超过12%。2018年,恒大部分项目融资成本达到年化利率18%,为了抓紧回款,很多头部地产商如碧桂园、万科、恒大都曾要求,团队拿到项目后6-8个月开盘,开盘必须卖出50%。

  金融导向支持实业发展和产业升级,超30项举措服务实体企业和小微经济,2018年年内四次降准,加大流动性供给力度,但降准资金并未大幅流入房地产市场。

  岁末年初,发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,难能可贵的是房地产业也纳入其中。房地产业的优质企业认定标准是:资产总额﹥1500亿元,营业收入﹥300亿元。原则上资产负债率不得超过85%。以此标准对照:约有20家上市房企符合这一标准。

  当时,有人认为:政策宽松的口子正在打开。

  但今年4月份开始,银行加强监管,开出32张涉及违规“输血”房地产的罚单,银保监会发布“23号文”,要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

  下半年,融资闸口进一步收紧。

  监管部门要求“总体存量控制,同时收缩增量”,第三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。

  央行在7月29日相关座谈会上强调:严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理,加强对存在高杆杠经营的大型房企融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  银保监会决定对32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

  房企的融资渠道被进一步限制,房产调控从销售端转向融资端,其结果是作用于土地市场。有房企明确表示,下半年基本没有拿地指标,部分房企表示要加大销售回款力度。

  调控目标是“稳房价稳地价稳预期”,回顾2014年以来的政策路径,主要是行政手段的管控,如限购限售限价,这样的调控是立竿见影的,但并不能保证达到理想状态:楼市平稳运行,而金融手段的管控,将约束开发商的拿地行为,引导房企审慎决策,从前端引导价格预期,让地价、房价、预期三者形成良性循环。

  04:楼市新周期的开始

  回顾二十年来的房产调控,在控房价与稳楼市之间反复博弈,陷入收紧刺激的怪圈,这就好比一个小孩,管得过紧,又失去了活泼可爱的天性,怎么办?给颗糖吃吃。总之,没有建立一套行之有效的机制,楼市有一定活力与热度又平稳运行的机制,关键是行政手段的过度使用,而忽略了长短结合的政策工具,也就是长效机制稳定购房预期,行政控制稳定短期价格,形成“长短结合”的平衡力量,从事后控制到事前事中的前端预防管控转移,打好“组合拳”,实现房地产行业的平稳健康发展。

  目前,房地产市场面临的约束条件与2008年已经大不一样,一是杠杆不能再进一步增加了,有80%的居民有房贷,50%的居民没有银行存款,从2008年开始到2018年,居民杠杆率由不到20%上涨到50%有余,居民杠杆率的快速上涨,主要是住房贷款的快速增加。二是部分无房群体的支付能力较弱,难以在较短时间内提高,面对高房价的现实,在短期内要解决住房问题,无异于刻舟求剑。

  收入跑赢房价,房价不涨或微涨,通过时间的积累,提高收入来降低房价收入比,平稳运行的楼市是目标实现的基础。这是一个新周期的开始。

  这一轮楼市调控的特点:通过前高后低的动态不平衡来实现总体的平衡可控,同时市场保持一定的热度,今年的楼市印证了这一点,上半年的楼市小阳春,下半年则是金融调控加码。

  年度内的一松一紧,使房价逐步可控,实现软着陆。这是这一轮楼市新周期的特点。

  不鼓励穷人加杠杆,这是政策的底线,让收入跑赢房价,为未来市场的健康发展积蓄购买力,这才是购房群体的小目标。

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