调完结构控成本 绿地香港“房地产+”战略再升级

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  8月22日上午,绿地香港控股有限公司(00337.HK)2019中期业绩发布会如约举行。

  和往年一样,绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军还是第一个发言,他先是蹦出了两句诗,然后不紧不慢地向在场的投资者和媒体们诉说了自己在这段时间里,对房地产行业的微妙变化的感受与看法。

  
绿地香港管理层团队(从左至右:助理总裁陈增立、董事局主席兼行政总裁陈军、首席运营官侯光军、董事会秘书雷雨)

  “在去年7月到12月这短短四个月中,全国范围内就流拍了1400多幅土地,不管是政治局工作会议,还是十月份的中央工作会上,都在向市场传达这样一个信息:房地产行业不再会作为短期刺激经济的手段。”

  陈军进一步表示:“未来行业一定会趋于理性,并回归到合理利润周期内。对整个行业我有一个重新的定义,要摈弃过去关于黄金、白银时代的说法,应该说房地产行业已经进入了一个风险投资时代。”

  01主动调整债务结构 美元债大幅降低

  对于销售业绩的增长,陈军似乎并没有过于看重,相比起单纯规模数字的上涨,绿地香港似乎更加关注“利润的增长”以及“现金流的充裕”。

  数据显示,绿地香港2019年上半年合计净利润8.8亿元,同比增长90%,其中,归属母公司利润达到7.06亿元,同比增长113%。而毛利率由2018年同期的的24%上升为36%,每股收益从去年同期的0.11元上升到0.25元。

  值得注意的是,这样水平的利润率的增长净负债率大幅下降是同时完成的。期内,绿地香港的净负债率则由年初的88%下降为50%,美元债的比例大幅缩减。陈军向业绩会现场向媒体坦言,在绿地香港刚成立的时候,有一段时间中确实比较激进,但现在已经进入了比较平缓的周期。

  “以前我们在债务结构上,70%是美元债,现在我们把这个比例压缩了40%以内,特别是在6-7月份的时候,如果关注绿地香港债市的话,会看到我们主动偿还了3.5亿美元。哪怕下半年行业继续下行,绿地香港依然有足够的现金流来应对,如果市场出现了好的机会,那么我们直线超车的时候也有足够的能量。”陈军表示。

  在陈军看来,如果面临经济结构出现调整,那么绿地香港每年保持50%-60%的增速就显得太快了,应该要回归到合理的增长区间里,“一个企业准备干2-3年,还是5-10年,还是干100年,你的动作是不一样的,如果我们想50岁以后继续赛跑,那么我们就应该做的更加扎实一些。”

  02拿地首要考虑利润率 “锋刃”计划严控成本

  面对愈加严峻的房地产市场,绿地香港似乎在今年有意的保守了起来,对外缩减拿地动作,对内则严控成本。

  据管理层现场透露,本来是打算今年上半年拿地积极一些的,但由于市场预期的逐渐减弱,因此绿地香港主动放弃了一些原本就勾好的地,按照管理层的判断,这些土地的价格应该还可以再降一下。

  据绿地香港助理总裁陈增立透露,上半年内部进行了一些列针对现金流和控制预算的行动,一个名为“锋刃计划”的预算控制计划由此而诞生。大到整个集团的预算,小到工程环节每一扇门窗的成本都被纳入了大数据管理系统,一旦超出了价格变会提示报警。

  如果单项价格超出后,能够为项目带来更高的溢价空间,那么可以在详细研究后通过,否则就需要作出调整。而类似操作将有效地为绿地香港每个项目保持两位数的利润率作出贡献,据网易房产的了解,截止目前,这项预算节省计划已经为绿地香港节省出至少16.8亿元的成本,并将在后续2-3年中陆续体现在利润中。

  03五里桥项目下半年并表 绿地“房地产+”战略再升级

  针对市场和媒体都较为关注的上海五里桥商办项目的大额交易,陈军则在现场回应称这笔交易预计在下半年结算并入表内。据他透露,当初来洽谈上海五里桥项目的买家不止博枫(Brookfield)一家,平安当时也一直向其表示收购的意愿,但双方在交易价格上未能达成共识。

  “为什么最终我的交易对手会选择我们,主要是因为当时这个项目中商场部分60%、写字楼50%的招商都已经完成,T3办公楼中入驻的基本都是世界顶级的公司。我们有这个能力为项目带来更高的溢价,对比周边的类似资产,五里桥卖出的价格明显更高,能够为我们实现价值的最大化。”陈军进一步补充道。

  
出售的绿地香港上海五里桥项目2019年4月摄

  除了房地产业务的稳步发展外,绿地香港也持续提升“房地产+”战略,并在医康养、文商旅及体育大生活等方面深化布局。

  今年1月,绿地香港与澳大利亚久负盛名的养老机构莫朗国际健康集团,以及国内顶尖医疗机构上海国际医学中心共同投资打造的上海首家认知症国际照护机构—莫朗福克斯公馆正式开放,将澳洲及世界领先的运营模式、质量控制系统引入中国,弥补了国内老年认知症细分市场资源稀缺,大幅提高中国认知症人群的生活质量,是绿地香港医康养战略的重要布局。

  6月,绿地香港又首次将高尔夫美巡系列赛中国赛第八站引入公司旗下绿地黄山卧虎高尔夫俱乐部,并与北京盛开体育签订为期三年的战略合作协议,这是绿地香港在文商旅业务方向上又一次重要布局和突破,为其注入了体育产业的新能量,“房地产+”战略再次得到了升级。

  (文 / 网易房产 忻奇琪)

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