投资写字楼：猫抓糍粑，脱不到爪爪（下）

　　昨天讲了小w求租写字楼很看重地段、交通、配套。今天蔚蓝就围绕这3点详细聊一聊投资写字楼的那些事。

　　地段是写字楼的命

　　地段对于写字楼的重要性，比地段对公寓的重要性还要大100倍。写字楼是没有居住属性的。

　　如果买到地段不好的写字楼，降价也未必有人肯租。

　　写字楼一定要买在成熟大商圈内，只有商圈才有聚拢各项产业的资源。商业地产，本来就必须要紧靠商圈才能存活。

　　失败案例：

　　2018年7月，M女士全款购入了弹子石国际社区首钻写字楼一个单位。

　　写字楼空置至今，无人问津，M女士只怪自己当时脑壳打铁乱买写字楼。

　　交通与配套决定出租竞争力

　　交通的重要性主要体现在三点：员工上下班方便度、上门商业洽谈以及上门体验服务（美容馆、手工店等）。无论是对内，还是对外，交通都很重要。

　　轻轨是必须的，大型公交站也要有，跨区域运行的公交线路越多越好，步行最好10分钟之内到达。

　　写字楼配套

　　梯户比，决定员工和客户等待电梯的时间；

　　电费业态：影响了租用写字楼的成本；

　　物业费：影响租用写字楼的成本；

　　物业水平：决定写字楼内外的美观；

　　车位配比：对商务合作和上门体验服务有一定影响；

　　配套实惠餐饮：这个属于额外的加分项，有更好。

　　物业和规划的问题，最终会反映到租金收入里。

　　租金回报率必须比住宅高

　　年租金回报率=(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。

　　写字楼年租金回报率至少8%，才有投资价值，超过10%，属于佳品。

　　写字楼15年能够回本已经非常不错了，重庆大部分写字楼15年回不到本。

　　为什么写字楼对租金回报率要求这么高呢？

　　因为写字楼只有出租属性，增值属性差。

　　上面提到的这些写字楼现在的售价和6年前的售价基本没有变化，甚至更便宜。

　　万达国际2012年售价约10622元/㎡，2019年10000元/㎡；

　　上海城嘉德中心2011年售价13000元/㎡，2019年也是这个价。

　　而且这些价格，仅仅是挂牌价，还不是成交价，有价无市的概率很大。

　　即使业主愿意降价出售，由于写字楼交易税费高，成交周期也会很长。

　　重庆写字楼市场整体过剩

　　对比一线城市，重庆相对缺乏金融、文创和研发类等需要租用写字楼的高端产业，无法消化庞大的写字楼市场。

　　而且重庆写字楼供应量还在持续增加，这在很大程度上推高了重庆写字楼的空置率。

　　2019年1季度重庆写字楼空置率为36%。

　　数据来源：

　　第一太平戴维斯《2019年第一季度重庆房地产市场回顾与未来展望》

　　36%空置率只是平均数据，根据蔚蓝的了解，重庆很多写字楼真实空置率已经达到了50%以上。

　　在高空置率环境下，很多写字楼不得不降低租金。其中，甲级写字楼租金波动最大。

　　比如，钻石国际挂牌租金从2014年的75元/㎡跌到 2016年的55元/㎡。一直到现在也只有55元/㎡，和周边的大多数乙级写字楼挂牌租金持平了。

　　上一篇文章提到的西南经协大厦为乙级写字楼，租金55元/㎡。

　　买错写字楼=猫抓糍粑

　　小w公司租用的办公室在25楼，25楼整层的房东是同一个人。

　　2018年下半年以来，4个面积最大的办公室相继空置。偌大的25楼显得空荡荡，房东的表情也沉重了。

　　不只是25楼，空置已经蔓延到整个西南经协大厦，上班的员工越来越少，1楼的食堂都开不下去关门了。

　　2019年，大家生意更难做了。

　　小w公司租用的办公室还有1个多月到期。房东提出，按行规第二年租金要递增5%。

　　小w只好继续找写字楼，想换个面积更小，或者租金更便宜的办公室，帮助公司压缩办公成本。

　　写字楼是脆弱的投资品，就算选对了地段，在很大程度上还受国家经济形势的影响。

　　金融收紧，产业不景气的时候，写字楼的空置率会雪上加霜。

　　当经济危机来临时，写字楼拿什么招架出租困难呢？

　　买错写字楼，就像猫抓糍粑，脱不到爪爪：租不出，卖不脱，住不到。

　　一定要谨慎投资写字楼

　　写字楼的投资风险高，投资难度大，投资不确定性因素多。

　　商业地产投资界最强王者都不敢保证投资写字楼不失手。

　　蔚蓝建议：完全没有分辨能力的投资者，尽量不看、不碰、不买写字楼。

　　如果有使用写字楼的需要，可以租用写字楼。千万不要为了节省租金，而随意购入写字楼。