美国“两房”回归私有化，会引发下一次房市崩溃吗？

美国联邦住房贷款抵押融资公司房利美和房地美（简称“两房”）的私有化计划或将在近期落定。

2008年全球金融危机时，这两家按揭融资公司一度濒临倒闭，后被美国政府接管才得以逐渐走出困境，而如今，“两房”重归私有化已提上日程。据外媒8月22日报道，特朗普政府最早将于9月初公布相关方案。

房利美前分析师对《国际金融报》记者表示，“两房”可以被完全私有化，也可以改变业务模式，不同方式将产生不同影响。而如果“两房”完全割裂与政府的联系，在金融危机来临之时，一旦私营金融机构停止对居民购房者发放贷款，整个住房市场将会崩溃。

私有化想法早已有之

房利美和房地美并不发放贷款，而是从银行和其他放贷机构购买贷款，然后打包成证券出售给其他投资者，并提供违约担保。

这使得世界各地的储蓄源源不断地流向了美国房地产市场。

“两房”的监管机构联邦房地产企业监管办公室根据国会授意，长期以来只要求“两房”持有少量资本，以缓冲可能出现的亏损。但在这种情况下，若“两房”遭遇巨额亏损，则基本没有自救能力。

2007年，次贷危机起于美国，一年后席卷全世界，最终演变成全球性金融危机。当时，这两个位于美国房贷市场最中心的准政府企业亏损700亿美元，不得不接受政府注资并被接管。此后，“两房”每年如有亏损，均由美国财政部注资，如有盈利亦要全部上交美国财政部，一直维持至今。

事实上，外界对“两房”私有化的想法早已有之。

2010年，“两房”因未能达到最低股价要求而被勒令从纽约证交所退市，这一轰动性事件曾被认为是为全面改革美国国有大型抵押贷款融资公司扫清障碍。

不过，奥巴马政府曾明确表态，对“两房”进行资本重组是个糟糕的想法。当时的观点认为，此举风险过大，可能会令过去的问题重现。

而如今，在特朗普治下，美国财政部将这项计划视为优先任务，并已酝酿数月，且相关预期在今年夏天早些时候就已出现。

瀚德金融科技研究院院长、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群曾于2002年至2004年间在房利美做按揭信用风险分析。在房利美任职期间，郭杰群参与公司信用评分模型的开发和验证，设计了基于严重逾期概率的按揭收购指数，开发了房产按揭贷款违约等一系列模型，不少模型至今还在房利美被使用。

郭杰群告诉《国际金融报》记者，对“两房”重启私有化仅仅是特朗普政府的一个提案，能否落实还要通过国会的批准。

郭杰群认为，自从“两房”被联邦政府接管后，其上缴联邦政府的利息金额远远超过了联邦政府接管“两房”所付出的资金。以房利美为例，截至2017年底，房利美在被联邦政府接管后，其偿还给美国财政部的利息金额就达1664亿），比其在金融危机中从政府那里获得的救助金（1198亿）还多了466亿。政府部门一直不允许“两房”偿还救助金本金，这样就可以源源不断地从“两房”那里获得丰厚的利息收入，而这是以投资人的收益为代价，也因此面临投资人的诉讼。10多年来，投资人一直在赌“两房”最终会重新私有化，但进展缓慢。

他还提出，“两房”对美国住房市场和经济发展的贡献具有不可替代性。“‘两房’私有化是否具备条件是一个主观问题，主要在于政府希望‘两房’在个人住房市场所起的作用以及政府与市场的博弈。华尔街当然希望‘两房’被瓦解，所以他们一直在游说国会瓦解‘两房’。但是‘两房’对美国住房市场的贡献显然不是私有机构能完成的。2008年金融危机之后，我们可以看到，私营金融机构在住房金融市场所起作用大为减少。”郭杰群表示。

完全私有化或藏危机

对于“两房”私有化进程，外媒援引知情人士的话称，私有化计划可能会首先寻求增强这两家公司的财务实力，在这之后，如果美国国会不对这两家公司进行更为根本性的改革，美国政府将解除对这两家公司的控制。

这项计划可能在美国劳工节（2019年9月2日）假期后不久公布，预计将提出资本重组和解除政府控制方案，以确保这两家公司有足够多的资本，以在未来楼市滑坡时消化贷款损失。知情人士表示，预计该计划的条款不会透露这两家公司首次公开募股（IPO）的细节。

郭杰群表示，目前私有化的细节尚不清晰，因此难以判断。“两房”可以被完全私有化，即像其他私营银行，或贷款公司一样；也可以改变业务模式，如只提供保险业务，而不买卖按揭，不同方式的影响也会不同。

但如果“两房”完全割裂与政府的联系，那么在金融危机来临之时，一旦私营金融机构停止对居民购房者发放贷款，整个住房市场就会崩溃。“我认为‘两房’完全私有化，即割裂与政府联系并不大可能。”郭杰群说。

据美国媒体预计，“两房”私有化可能需要几年的时间，还需要允许这些公司保留利润，并从投资者手中筹集数百亿美元。

作为房利美和房地美私有化方案的一部分，美国财政部的担保可能仍将存在，两家公司可能将为联邦信贷额度定期支付承诺费。

（国际金融报记者 袁源）