只有房地产业发展 没有一个城市能活下去

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  最近关于鹤岗和玉门楼市的报道比较多,最近还有一些城市月暴露出来了类似的问题,这些城市都有一个基本特点,就是产业衰退,经济不振。其实,我们回顾一下中国房地产的发展,不难发现,只搞房地产的城市辉煌,都是昙花一下,从上世纪90年代的海南、北海开始,一直到山东沿海的海景房开发,都企图以房地产带动当地经济发展,实际上效果恰恰相反。先有房地产后有产业这条路,看来是行不不通的。

  当然开发房地产业都有一个噱头,比如养老地产、旅游地产等等,但是,因为毕竟是以地产为主导,以卖房为目的。没有其他的产业,也就没有经济环境,当然也就没有人气。发展养老地产,是必要的,但是如果一个城市都以养老为主导产业,这个产业是不可能发展起来的,因为青年才是城市的活力,以养老发展养老,这条路子看来是行不通的。搞养老项目可以,但是,发展养老产业难办。

  

  经济兴则楼市兴,社会兴则楼市兴,反过来是行不通的。其实,以前部分地区房地产发展迅速,确实也有房地产带动经济社会发展的作用,城市建设的快速发展,特别是还有一些形象工程,给人们留下一个错误的印象,以为房地产才是带动社会经发展的真正动力。

  7月30日会议决定不再以房地产作为刺激经济发展的因素,说明了一个深刻的道理,就是说,经济发展过度依赖房地产是不能长久的,也是不可靠的,甚至是十分有害的。实际上,部分地区过渡依赖房地产的后果,已经反应出来了,土地财政问题堪忧,全民炒房搞乱了社会正常秩序,特别是搞得房价越来越高,严重脱离了人们的收入水平。也造成了两极分化的严峻问题,有房的人买房炒房,没房的人只能望房兴叹。最后导致2016年开始的房价快速上涨,部分地区房价上涨一倍以上,这也是这轮史上最严楼市调控的直接原因。

  

  从2016年下半年开始的新一轮的楼市调控,确定了“房子是住的不是炒的“定位,从一线城市的房地产市场开始,调控效应逐步显现。像北京和深圳在这个调控期间房价不仅涨幅放缓了,甚至还出现了连续下跌情况,这是很多人不能理解的事情,三四线城市房价还在涨,一线城市先降下来了,凭什么呢?但这种事情确确实实在一线城市发生了,而且截止目前一线城市的房价一直处在一个横盘的状态下。

  实事求是地说,一线城市不需要依靠房地产带动,也不依赖土地财政,但是,也存在房地产过渡发展带来的社会问题。三四线城市发展房地产热情高涨,既有其强烈的城市发展愿望,也有现实的财政状况困难。部分城市,不惜以棚改机会,以货币化的方式,把房地产产业推到了一个难以为继的高度。很多三四线城市原来三四千元的房价直接被炒到了七八千元每平米,少部分甚至达到了上万元的价格,房价在两年内就翻番的也是屡见不鲜。

  

  但是,因为三四线城市无论是从经济、人口、收入、需求等方面都不是特别利于房地产市场的发展,社会基础难以支撑快速的房价上涨幅度。从去年下半年以来,

  经过了两年的上涨之后,三四线城市房价也呈现出了疲软的情况,虽然,有些城市的房价还没有下降,但是,其上涨幅度与去年相比,已经大幅度收紧。

  随着房价透支以及三四线城市原生因素的影响,房地产逐渐失去了当年的光芒。大型房企开始退出三四线城市,万科已经明确表示不会再到三四线城市拿地,目标只在长三角和珠三角。

  三四线城市楼市转冷的根本原因,与一线城市主动调控不同,三四线城市的根本点,在产业没有跟上来。房地产不可能一枝独秀,鹤岗和玉门想当年也是辉煌一时,如今,人去楼空,根本原因就是产业没有了,“鬼城”自然就会出现。其实,这种情况在国外也不鲜见,著名的美国底特律汽车城,当年是何等辉煌,如今,沦落为“鬼城”,空房多的白给都没人要。房地产持续发展下去是有前提条件的,没有超越经济社会发展的房地产神话。

  

  房地产发展必须要有经济支撑,最核心的支撑就是产业。美国底特律汽车工业及其他产业的发展吸引了来自美国南部的大量居民,使得底特律的人口数量在20世纪上半叶急剧增长。到1950年,底特律人口达到峰值的185万,一度成为美国第四大城市,这也是底特律最辉煌的时刻。但随后底特律开始走下坡路,到2010年只剩71万人,60%的人口向外迁徙。汽车是带动众多相关产业发展的龙头行业,不但对经济,也会对社会,有很大的带动作用。

  海南省几次房地产业发展遇到的问题,无不都是与产业带动有关,国际旅游岛建设是海南房地产发展的关键,如果没有国际旅游岛的兴起,房地产的发展就会以一团糟。所以,如何看一个城市房地产发展的状态,先要看城市产业布局和其发展前景。如果仅仅看几个城市地标建筑,是不可靠的,即使一世辉煌,也难持久发展下去。

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