长租公寓谁也避不开的空置率

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  自2018年以来,共有23家长租公寓品牌停止经营,相信去年几家公寓企业倒闭的情形,业内人士们都还历历在目,品牌公寓的崩盘对整个行业冲击是非常大的。可以肯定的是所有的企业最终崩盘,都是因为没有足够的流动资金了。目前市面上的长租公寓基本都是装修托管包租及租后维护管理一站式服务的模式。

  

  高价收房导致空置率高

  通过分析不难发现,这些倒闭的企业中,都存在一个通病,那便是参与者通过违规设立资金池(租金贷、投资、融资等模式),并动用资金池去高价争抢房源,而一旦房源出现较高的空置率,或者运营成本较大,流动资金就吃紧,便最终导致资金链断裂。

  针对产生空置的的原因有两个点:一是竞争激烈,业主对租金的心理预期抬高,导致租客的租房成本增加。二是价格的提高导致出房速度慢,也就直接导致了空置率变高。

  

  高收低租

  也有空置率很低的长租公寓崩盘的,那就是在有了资金池以后不计成本的高价收房(收房价远远超出市场租金),最后已远远低于市场价的租金对外出租,这是人们常说的“高收低租”模式,这种房源往往很受租客欢迎,毕竟房租很低,这样的公寓虽然出租率很高,但是每租出一套房子都是在亏钱。当公司的现金流不足以支付业主租金的时候就是崩盘的时候。

  缩短装修期甚至不要装修期

  很多长租公寓,为了抢占市场,完全把自身的风险控制抛开不管一切以获取房源为主。一般的房屋托管是有5个月左右的装修期的,但是有些长租公寓给业主承诺2个月以内装修好,2个月以后不论房屋装修完成与否都提前支持业主租金,更有甚者承诺不要装修,签合同就开始支付租金给业主,无形中把公司房屋的空置率提高了,增加了自身的运营风险。

  

  放弃空置期(免租期)

  所以涉足长租公寓的人都知道,长租公寓都会有一个45天的空置期来降低自己的运营风险,因为谁也不能保证房屋一年365天都处于出租状态,难免会存在退租等事情发生,这些都会占用出租时间,一些公寓为了占有市场会连空置期都放弃,无形中进一步提高了房屋的空置率。加深了自身的运营风险。

  在违规设立资金池后,不计代价和不顾市场规律的野蛮扩张抢占市场,资金很容易断裂出问题,其实越是野蛮的成长往往意味着要付出的代价也更为惨痛。

  

  这里面有一个关键词——空置率!出房难、流量获取不易已经成了很多公寓老板的心病,也成为压死骆驼的最后一根稻草!长租公寓出租率没有达到80%谈不上及格,85%算不上优秀,90%是相对正常的出租率。由此,整体出租率是衡量长租公寓品牌运营能力的重要数据之一。

  如果经营者能够准确判断房源未来的出租率趋势,使房源实现接近满租的状态,同时租金水平也呈现更好的增长性,有持续稳定的租客进入、健康的周转率,便可以降低内外部风险并支撑现金流稳健发展。

  长租公寓是一片蓝海,所以很多企业都在积极跟进。但它并不是一个风口,而是需要逐步推进的“长跑行业”,绝不能用急功近利的眼光来看待,更别说一夜暴大。保持稳健与团队的良性成长才是重心。

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