谁说高周转的项目，一定没有高品质？！

一说到高周转，很多人第一反应就是项目建得快，质量差。“高周转”也因此成了过街老鼠，人人喊打。但私底下，许多房企一直悄悄对标高周转企业，想把高周转本事学回家。

而明源君却认为，高周转不该是个贬义词，至少应该是个中性词，地产人没必要谈高周转色变。

为什么这么说？

明源君认为，不少人对高周转的认知存在一定偏差。因为：

①高周转和产品质量下降，并没有必然的关系；

②高周转和高品质，并非鱼跟熊掌，不可得兼；

③高周转模式没问题，是落地执行过程出问题；

我们知道，项目的质量好坏，很大程度上取决于工程建造过程。本文也主要从工程视角出发，谈谈以上三个观点。

速度快与质量差

并没有必然关系

人们总把高周转和质量差挂钩，是因为在很多人的定义里面，高周转=快速盖房；快速盖房=压缩工期。

事实并非如此。

1、慢不一定好，快不一定差

“慢工出细活”这一观念早就植根在人们脑海中。当大家听说，造房子周期从两年半缩短到两年，第一反应便是，萝卜快了不洗泥，质量肯定不行了。

但从社会发展史来看，生产提速是必然趋势。制造业的经验，工业化带来生产提速，而产品质量并没有因此下降。

在汽车制造业早期，装配一个汽车底盘需要12.5小时。福特运用流水线生产之后，装配一个汽车底盘只需93分钟，劳动生产率提高了8倍。

手工作业时代，一个女工一天织不完一件毛衣；现在几百人的工厂一天能制作出一千多套高档西服。

快不一定意味着差。相反，规模化、工业化生产方式，比手工制作精准度要高得多。

当然，这种快，建立在技术升级的基础上。

前不久，明源君曾专门分析过当前地产主流的快建体系（点击可查看文章详情）。快建是通过创新工艺，专业协同等实现穿插施工及装配化建设，提高施工效率，缩短施工工期，稳定施工质量。其中所包含的工艺技术主要包括以下这些：

这些工艺运用得好，可同时实现提效、提质，并降低施工作业危险系数。

比如采用铝合金模板替代木模，墙面、天花，包括梁和转角等的精准度可提高1.6倍左右，实现免抹灰或薄抹灰，改善墙体空鼓、开裂问题。

采用全砼外墙，没有传统砌筑工艺的缝隙，可改善外墙渗漏通病。再如整体卫浴，也由于产品一体成型，卫生间渗漏问题得以改善。

2、高周转≠压缩单个工序施工时间

每个高周转房企，工程体系的核心都是穿插施工和装配化建造。

所谓的“慢工出细活”是指每道工序都有充足的时间去精雕细琢。快建体系的原理与慢工出细活并没有矛盾。

穿插施工是将施工工序从单一的串联变成串并联组合，把单个工序的介入时间提前。虽然整体工期缩短，但单个工序的作业时间没有变短，甚至还延长了。

以精装和土建穿插为例，假设原来土建施工需要10个月，精装修需要6个月，按照传统的串联模式作业，总共需要16个月。

若采用穿插提效，在主体开工5个月后，让室内精装修进场施工。外部结构完成后再装修2个月收尾。总工期只需12个月，且精装修作业时间从6个月延长到7个月，有更多时间打磨精装施工，为精装溢价创造条件。

再如构件预制，将现场加工工序前移，放到工厂里面提前进行，再运到现场进行拼装，简化了现场工序，从而达到缩短工期的效果。由于工厂是流水线生产，还有利于提高构件部品的精准程度。

3、高周转也不是全过程都“快速建造”

讨论整个话题之前，首先要搞清楚，高周转究竟是什么。

前面提到，很多人把高周转等同于快速盖房，事实上，建造提速仅仅是实现高周转的必要条件之一，或者说是高周转实现的底层支撑，而不等同于高周转。

高周转的核心是现金流。要求一个项目所投资的金额，能快速收回并快速投入到新项目中，形成滚动开发。

在开发流程中，与现金流关系最密切的节点是预售。尽早开盘，快速出货，迅速投入新项目，才是快周转的本质要求。

开盘的前提是工程达到预售条件。所以，高周转模式下，从拿地到开盘这段时间要提速，但开盘到交付这段时间，并不一定要很快。

①开盘前的“快”，主要通过工作前置实现，而非压缩工期

我们知道，项目开发主要包括两个阶段，即地下部分和地面部分。预售前一定会包括地下部分。地下工程预制率和穿插率都非常低，且混凝土硬化的时间基本没压缩，政府对此关注度也高，有良心的开发商基本不会也不敢在这部分过度压缩工期。

预售前的工期缩短，主要是通过土地勘察、产品策划、规划设计、招标采购等工作前置来实现的。这些并不会直接造成施工质量下降。

②开盘后的“快”，是通过技术和标准化缩短总工期

如前文所言，总工期缩短主要通过穿插施工和装配化等技术手段来实现。

这又涉及到另一个因素，即产品及工艺高度标准化。标准化以后，无论是设计，还是现场施工复杂度都大大下降，也为快速建造提供了便利。

某房企在一个新升级定型产品中，以标准化设计图纸为纲，多栋住宅塔楼使用1种标准楼型，1种核心筒，3个标准户型，且各标准户型的客厅、卧室、卫生间、厨房都采用统一的建造模块。

在标准化设计的基础上，项目采用了多达十种的预制构件及部品，包括预制叠合楼板、LCC及ALC内墙板、预制楼梯、预制梯段墙板、外墙PC、预制屋面保温板、装配式铝合金系统模板、整体卫浴、集成厨房、挂墙板，极大缩短了现场施工时间。

③追求溢价的高周转项目，开盘后会适当放慢建造速度

开盘前求快，开盘后，有的房企并不强调快，有些项目甚至还主动控速。

第一，预售开始之后，是否保持快速建造，还得看销售进度；如果销售不快，建设太快反而加大工程款支付压力；

第二，项目溢价主要源自正负零以上工程。有的房企希望把建筑和精装水准做上去，增加溢价，这部分的施工进度会相对放宽松些，留充足时间把溢价部分做好。

举个例子。业内有两家典型的高周转房企，两者都以三四线为主战场，但两者战略有所不同。前者强调精品质、高周转、低成本，后者则强调高溢价、高周转、低成本。

两者的激励机制中，前者是项目早开盘早交付，项目团队能分到的钱更多；后者的利益分配机制，则鼓励开盘后的工程部分提高观感品质，实现项目溢价。高溢价的项目，操盘团队可以分得更多的奖金。因此，在浙江地区，后者的销售价格也普遍略高于前者。

可见，高周转与高品质，并非鱼和熊掌不可得兼。（当然，这里所说的高品质，是指质量好，而非艺术性强。目前高周转模式并不太适用于一些极具个性化的豪宅项目。）

为什么大家都觉得

高周转让房子质量下降？

既然高周转和质量差并没有必然关系，那为什么人们总说，房子质量变差了。就连一些以往以品质著称的房企，这两年也没摆脱“交付即维权”的魔咒？

首先，房子质量变差，未必是因为建造提速，也可能是其他原因，例如由于算不过账而不得不减配降档。

其次，商业模式没有对错之分。至于落地效果好还是差，不仅取决于模式本身，还取决于执行效果。

这里所说的商业模式，就是指高周转。

盈利模式是商业模式的核心。

根据杜邦公式，投资的净资产收益率（ROE） = 净利润/净资产 = 销售净利润×周转效率×权益系数。

高周转就是其中这个周转效率。若其他两个变量不变，周转效率越高，则企业的盈利能力越强。

众所周知，这两年由于限价，地产项目溢价越来越难；项目利润率也普遍稳定在10%及以下；去杠杆的大背景下，房企尤其是民营企业想要提高权益系数更是难上加难。

周转效率几乎成为多数房企维持盈利水平的唯一出路。去年一位top20房企副总曾公开表示，能做高周转的企业是值得尊敬的，因为它们有危机意识。

但任何一个商业模式落地，背后必然需要一套完整的体系支撑。高周转也如此。

明源君认为，大家之所以都觉得高周转导致了房企质量下降，是因为高周转模式在执行过程中变样了。通俗点说，理想中的高周转是卖家秀，实际执行中高周转往往成了买家秀。

1、片面追求施工提速，却忽略了周边资源配合

在高周转模式中，工程端的主要任务就是早日开工，早日达到预售条件，早日竣工验收。

工程实施过程是资源高度整合的过程。施工要提前，要提速，都必须建立在集团内外资源高度整合的基础上。

举个例子，如果想做高周转，拿地就必须拿适合快速开发的地块。

全国各地任何一个项目的预售条件，最起码都得主体达到正负零以上。而地下工程的开发时间是最难把控的。因此，地块本身的开发难度高低，已经决定了项目是否具备高周转的基因。

再如，在分期开发的项目中，一定要用最短的时间抢出部分楼栋，争取首开区早日开盘，再把收益投入到下一期开发中。

举个例子，广东某地对商品房预售许可证的办理规定，七层及以下的商品房项目，要完成结构工程并封顶；七层以上的商品房预售项目，要完成三分之二结构工程。

某项目规划了28层的高层，以及部分6层的洋房。按照办证要求，洋房必须封顶才能预售；高层则必须达到19层才能预售。想要尽快收回首期投资成本，在规划设计的时候，就必须把首开区放在洋房部分。

可见，高周转绝对不是工程建造提效就能实现的。

现实中，很多人把高周转简单等同于快建造，重视工艺技术，却忽略了内部管理体系搭建。项目要资源没资源，要支持没支持，为了赶节点，只能往死里赶工；有些项目甚至因为设计招采等环节耽误的节点，挤压了后续施工时间，把高周转演变成压缩工期。

比如开盘前工程提速，关键是将各项工作前置，且要一次做对，避免开工后反复更改。例如设计提前出图，但图纸错漏百出，现场变更不断，后续施工越快，潜在风险就越大。

2、管理水平跟不上技术要求，质量管理失控

高周转模式下，施工现场，尤其是穿插施工环节，对于人员的综合管理能力比以往要高得多。如何合理协调各分项工程的进场顺序，如何平衡总分包的利益关系，如何避免各工序之间的相互影响，都是管理难点。就连成品保护，都必须比以往更精细到位。

这对项目管理人员来说并不容易。尤其是很多后来跟进高周转模式的房企，本身在这方面没有什么经验积累，技术学到手了，但内部管理体系，员工的管理能力掉队了。本来想靠高周转提效提质，结果适得其反。

3、上下游产业链不成熟，新技术应用效果不如人意

如前文所言，现在业内主流的快建体系，对住宅质量通病是有一定防治作用的，可以提升房子质量。但在实施中，有时也事与愿违。

某top15房企一位工程总曾告诉明源君，目前装配式建造的最大短板在于供应链。国内构件预制企业参差不齐，远远没有到规模化专业化的水平；构件预制的成本也居高不下；

其次，国内的施工人员基本都是农民工出身，至今没有形成产业化工人队伍。工厂预制的构建去到现场，有些工人安装时老出问题，不仅效率没提高，还可能搞出乱子。以至于有些项目的技术看起来很美好，落地以后却很骨感。

4、部分项目过度追求建造速度快，违反了客观规律

相信绝大多数的房企，都希望提升经济效益的同时，做出高品质的产品，建立品牌美誉度。但不排除，有些项目在实施过程中，项目人员出于自身利益的考虑盲目赶工，甚至违反了客观规律，导致产品质量失控。

譬如有的项目混凝土强度还没达到要求就提前拆模；有的项目上一道工序的缺陷还没整改就直接进入下一道工序施工等等，都为项目埋下了质量隐患。

真正的高周转

必须有一套体系做支撑

一位地产老总曾说，和制造业相比，房地产的管理模式依然太粗放了。晒地皮都能赚钱的时代已经过去，未来房企想要发展，就得向内部管理要效益。

这与高周转模式的要求是一致的。不仅建造体系要升级，产品体系、组织架构、激励机制、人才培养等都要同步跟上。

1、产品高度标准化

产品标准化，意味着设计生产等环节都可以快速复制，提高效率的同时，避免因团队水平不一而造成效果悬殊。

以开工前工作前置为例。当房企内部产品体系标准化之后，拿地时就能根据公司产品线与产品系列规划对号入座，完成项目定位和规划方案。甚至提前跟规划部门沟通设计方案，获得主管人员基本认可。

2、管理动作精细化

有效的工作前置，需一定做对，避免后续反复变更；施工现场多流水作业，现场管理和协调难。这些特点决定了高周转项目的管理须更加精细化。操作规范，操作流程，关键点管理，风险防控等都要分解细化，才能保证管理到位。

3、高效的内部协作机制

项目建造是工程、设计、成本、采购、营销、运营等多条线联动作业的过程。很多项目的施工计划搁置，都是由于配套资源跟不上，要开工了，图纸还没定；要安装某部品了，该部品还没进场。

而无论是项目提质还是提速，都要求各职能线的协同更加高效。在项目前期，应以工程策划为主线，调动设计、招采、成本等各职能部门的资源配合。

4、有能力有冲劲的人才团队

高周转往往意味着巨大工作强度和业绩压力，一支作战能力强、抗压力好的的团队是高周转必不可少的条件。

再者，只有将项目收益和个人利益捆绑在一起，才能让员工在工作中发挥主观能动性。这也是为什么，这几年头部房企纷纷做组织架构调整，在职权下放的同时，建立丰厚的激励机制，让有员工有动力、愿承担。

5、正确企业文化及价值观

管理制度再严密，也永远不可能封堵全部的漏洞。企业的文化及价值观，就弥补了制度方面的不足，让员工形成自我约束。

不少房企都意识到，要让高周转不变样，内部就得建立敬畏质量，追求品质的文化。工程师节、设计师节、工程质量月、质量文化宣传语“上墙”，定期组织质量文化课等等，诸如此类的动作，都是希望建立起重质量的氛围，将质量文化融入日常工作。

小结

这几年房屋质量问题备受诟病，这是不争的事实。但明源君不希望，地产人因此就带着有色眼镜看待高周转。当大家平心静气去分析这一模式时，会发现，并非它不好，而可能是现阶段远远还没完善，它的支撑机制不完整，落地执行有偏差。如果从中找到问题根源和改进办法，才是我们讨论高周转的最大意义。

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