关于商品房买卖惩罚性赔偿的认定

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  在房地产市场中,开发商恶意违约、欺诈行为,可谓屡见不鲜。如何规范房地产市场,惩治恶意违约与欺诈行为,《商品房买卖合同解释》第八条、第九条规定,共有5种情形适用,第八条是开发商恶意违约导致的惩罚性赔偿责任,第九条是开发商欺诈行为产生的惩罚性赔偿责任。具体有以下情形:

  1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人房屋抵押给第三人,从而导致合同目的不能实现的。

  开发商与购房人签订商品房买卖合同后,将商品房抵押给第三人,并不必然导致该买卖合同无法实际履行,因为开发商也有可能会在买卖合同约定的履行期限届满前将抵押撤销或者清偿抵押指向的主债务,这并不必然导致买受人的合法权益收到侵害,买受人也没有权利要求开发商承担惩罚性赔偿责任。但如果买受人即使取得了商品房所有权,第三人却主张该商品房上的抵押权,合同目的也将不能实现,此时买受人可主张惩罚性赔偿。合同目的无法实现为买受人适用惩罚性赔偿责任的必要条件,即商品房无法实际交付或所有权上存在权利瑕疵。

  2、商品房买卖合同订立后,出卖人将房屋出卖给第三人,导致合同目的不能实现的。

  如果出卖人与买受人的商品房买卖合同已经经过过户登记,或者经过预售登记,哪怕出卖人又将商品房出卖给第三人,那么买受人仍无法要求出卖人承担惩罚性赔偿责任,因为出卖人与买受人只要经过预售登记,便享有优先取得该商品房的权利,其合同目的仍然可以实现。如果买受人与出卖人的买卖合同没有经过预售登记或过户登记时出现以下两种情形时买受人可以主张惩罚性赔偿:第一种情形是出卖人与第三人的买卖合同经过了预售登记或产权过户登记,这种情形下买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任,因为该情形下买受人的合同目的不可能实现;第二种情形是出卖人与第三人的买卖合同未经过预售登记或者产权过户登记,但是第三人已经占有商品房,那么该情形下买受人也可以要求出卖人承担惩罚性赔偿,因为在我国的债权形式主义的物权变动模式下,数个买卖合同有效,先取得标的物占有或者先办理登记手续的买受人取得标的物所有权。

  3、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证,而导致商品房买卖合同无效或者被撤销、被解除的。

  这主要是由于直接违反了《合同法》第五十二条、第五十四条的规定,同时也违反了《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条的强制性规定。在此需要注意的是,虽然出卖人在订立商品房买卖合同时没有取得商品房预售许可证,也仍可能存在履行合同义务的可能,但出卖人在此情形下承担惩罚性赔偿责任的原因在于出卖人没有商品房预售许可证,违反了法律的强制性规定。

  4、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已抵押的事实,而导致合同无效的情形。

  根据《担保法》第四十九条“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”的规定,出卖人抵押商品房后,又将该商品房出售给买受人并不必然导致商品房买卖合同无效,只有出卖人未告知买受人房屋已经抵押的事实,商品房买卖合同才认定为无效,开发商才要承担惩罚性赔偿。

  5、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致商品房买卖合同无效或被撤销、解除。

  本条规定的一房数卖解决的是出卖人在签订商品房买卖合同时,故意隐瞒所售商品房已出售的事实或者所售商品房为拆迁补偿安置房屋的事实的欺诈行为。更强调出卖人的欺诈行为导致商品房买卖合同被撤销、无效而要承担惩罚性赔偿。虽然签订的商品房买卖合同均有效,但在出卖人将商品房交付给第一买受人时,第二买受人自然无法取得房屋,此时第二买受人可以以合同目的无法实现为由解除合同,或以出卖人存在欺诈行为撤销合同,并要求开发商承担惩罚性赔偿;即使出卖人没有将商品房交付给第一买受人,第二买受人仍可以以出卖人存在欺诈为由撤销合同,并要求开发商承担惩罚性赔偿。

  虽然法律规定了对开发商的惩罚性赔偿,但在此还是需提醒消费者注意,在购买房屋时尽到足够的注意义务,避免不必要的损失,也提醒开发商规范销售,切勿因小失大。

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