15万亿的楼市将“冷冻”！房企“抢收”、停止拿地，央行再发声

　　今年，楼市有一个数字，被业内人士反复提起：15万亿。

　　这个数字，是全国商品房的销售额，在去年达到了前所未有的规模。

　　在前几天举行的博鳌房地产论坛上，专家们各执一词，经济学家巴曙松称，房地产销售额太高，挤压了其他资源的配置，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮回怼称，账不能这么算，从相对增速来说，房地产的规模还是会增长。

　　8月23日，每经经济新闻专访中国指数研究院常务副院长黄瑜称，“15万亿”后，市场会发生结构性变化，2019年楼市大概率会下降。

　　看来，不管是持有何种立场的专家，都对15万亿这个数字颇为“谨慎”，毕竟，还从来没有一个行业像房地产这样突飞猛进。

　　回溯全国1987-2017年商品房销售面积，从1987年的0.3亿平米，攀升至2017年的16.9亿平米，攀升了56倍。30年的时间，56倍的增幅，这样的速度，哪个行业能与之匹敌？

　　不过，从目前的情况来看，15万的楼市，在未来极有可能会被“冷冻”。

　　何为“冷冻”？二手房成交周期变长，房企不再争当“地王”，拿地越来越佛系，房贷利率升高，高杠杆购房者的资金成本持续提高，调控反复出手，房产流动性开始下降。

　　举个例子，最近，央行再次发声，给市场吃下了“定心丸”。

　　8月17日，央行宣布完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，8月20日，副行长刘国强表示：房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。具体怎么操作，过几天会发布关于个人住房贷款利率政策的公告。但是有一点是肯定的，房贷的利率不下降。

　　什么意思？房贷利率确实会参考LPR，但是，现在各地正在执行的房贷政策，利率上浮幅度不会改变，想指望LPR发布后降低买房的成本不可能。

　　除此之外，还有两个消息值得关注。

　　第一，房企提前“抢收”，降价促销硝烟再起。

　　据上海证券报8月22日报道，从8月下旬至10月8日，恒大全国所有在售项目全部9折（受备案价影响楼盘除外），员工推荐成功认购额外享98折。一次性付款可享92折，商贷及公积金按揭付款有额外的94折优惠。一些尾盘根据去化情况不同，最高可享87折甚至8折优惠。

　　如此大力度、大范围的促销，开发商起了一个颇有意味的名号：“抢收行动”,

　　有前20强房企相关负责人透露，在一些环沪、环京区域和部分三、四线城市，其公司的大部分项目如果购房者能够一次性付款，可以给予总价3-5个点的优惠。

　　“抢收”这个词，用的很微妙，抢的是谁？收的是谁？当然是购房者，当然是他们兜里的真金白银，在资金面承压的局面下，任何一个房企都会把回款视为重中之重。

　　第二，龙头开发商宣布停止拿地。

　　都知道最近土地市场的氛围不佳，但是，大家没想到大房企的决心和魄力如此之大。

　　8月22日，融创老板孙宏斌在业绩发布会上直言不讳的说：地产融资端收紧史无前例，下半年拿地基本停止。

　　从他们的财报中的措辞也能看出：“不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准，仅在土地市场出现短期低位时，在核心城市审慎补充了价格合理的土地，并从5月份开始大部分城市的土地市场恢复至高位时，公司基本停止了招拍挂获取土地，有效规避了拿地风险。”

　　另据证券时报8月23日报道，碧桂园截至6月底的员工数量为11.7万，较去年底减少了1.5万人，到底是“裁员”还是“优化”，见仁见智。

　　看得出来，体量巨大的领头羊们，突然变得有点“怂”了，和前几个月“小阳春”时的火爆现象，形成了鲜明的对比。

　　照这种形势发展下去，未来楼市何去何从？我们不妨参考专家的观点。

　　经济学家论坛理事朱海斌近日接受采访时指出，去年土地购置的增速非常高，达到了40%-50%，但是，今年土地购置增速明显下降的。与此同时，2018年的房地产的建筑安装费用却是负增长。

　　因此，短期看，今年房地产的规模会受到建筑安装投资的有力支撑。但是，从2020年以后，房地产就会进入下行周期，因为最大的两块投资没了。

　　专家的答案很明确，想保持15万亿的规模，要么保证房企拿地的增速，要么维持建安投资费用的增长，两者不可缺其一。

　　然而，现在的楼市，房企逐步停止了拿地的步伐，房贷利率也没有下降的可能，明年逐步进入“冷冻”的格局，市场回归“房住不炒”的理性氛围，将是大势所趋。