前7月销售350亿增四成，禹洲地产债务合理毛利率创新低

作者：郑晓明

8月8日，禹洲地产（01628.HK）发布了2019年7月份未经审核营运数据。

7月单月，禹洲地产的合约销售金额为60.62亿元，同比增长100.99%，销售面积为43.02万平方米，平均销售价格为14091元/平方米。2019年前7个月，禹洲地产累计实现销售金额为345.36亿元，同比增长40.91%，累计实现销售面积为228.32万平方米，同比增长25.98%，平均销售价格为15126元/平方米。

土地储备倍数持续下降，营运能力较好

1994年，禹洲集团成立于厦门。砥砺耕耘20余载，秉承“大禹治水，荒漠成洲”的先贤精神，禹洲已发展成为集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。2009年11月，禹洲集团地产板块在香港联交所成功上市。

2018年，在“区域深耕，全国领先”这一战略思想的指导下，禹洲地产深耕布局海西经济区、长三角区域、环渤海区域、华中区域、西南区域及粤港澳大湾区六大都市圈。截至2018年12月31日，禹洲地产累积合约销售金额约为560.29亿元，较去年同比上升了38.94%，合约销售面积为370万平方米，合约销售均价约为每平方米15,125元。

2018年，长三角区域依然是禹洲地产合约销售贡献的主要核心区域，合约销售总额约为336.22亿元，占集团合约销售总额的60.04%。其中，上海、合肥、杭州、南京及苏州为长三角合约销售贡献主要城市，合约销售金额为295.70亿元。

同时，2018年也是禹洲地产进入上海市场的第十五年。上海作为集团的总部，不仅是核心战略布局要地，更承载着禹洲跨越式发展的重大使命。

年内，上海贡献的合约销售金额达63.48亿元，占集团总合约销售金额的11.34%。2018年，位于上海奉贤区的优质住宅目禹洲雍贤府，取得了合约销售金额达30.64亿元的佳绩，开盘当日劲销158套，成交面积、成交套数双双进入奉贤区TOP3。

另外，2018年禹洲地产除收购沿海绿色家园有限公司（01124.HK）资产包之外，还通过公开招拍挂以及收并购的方式，斩获23幅位于泉州、福州、苏州、金华、南京、亳州、徐州、合肥、蚌埠、重庆、新乡、惠州及中山的优质地块，权益土地储备地价合共约80.53亿元，总建筑面积逾346万平方米，平均楼面价为5000元╱平方米。

截至于2018年12月31日，禹洲地产的土地储备总可供销售建筑面积约1738万平方米，合计123个项目，分别分布于六大都市圈共28个城市，平均楼面成本约为每平方米4,812元。

纵观禹洲地产近五年来的土地储备倍数情况，在近五年里均处于持续下降的趋势，只是近三年来的下降幅度有所减缓。禹洲地产土地储备倍数连年持续下降主要是由于当年签约销售面积的快速增加。

截至2018年，禹洲地产的土地储备倍数下降至近五年的最小值4.69，较2017年的4.97同比下降了5.61%未及行业的1/4分位数，处于行业中等偏下。

2019年以来，禹州地产拿地速度有所加。2019年上半年，禹洲地产共获得12幅优质地块，总建筑面积超过200万平方米，总货值逾450亿元。

值得注意的是，上述12宗地块中，有9宗在年初拿下，其中有8宗是底价或者低溢价竞得。在踩准拿地窗口期积极拿地的同时，禹洲地产还不断开拓全国化布局，先后首次进入开封等多座城市。截至2019年5月底，禹洲地产共布局30个城市，土地储备规划建筑面积超过2000万平方米。

存货方面，2018年禹洲地产的存货为266.14亿元，较2017年的298.84亿元同比下降了10.94%。平均预收账款方面，禹洲地产近五年的平均预收账款基本呈现上升的趋势，2018年为120.11亿元，与2017年120.63亿元持平。

反映禹洲地产存货去化压力的指标“存货／平均预收账款”，在2015年达到最大值5.47后，禹洲地产开始进行调整，“存货／平均预收账款”在近三年里有了较大幅度的下降。

截至2018年，禹洲地产的“存货／平均预收账款”指标下降至近五年的最小值2.22，较2017年的2.48同比下降了10.55%，高于行业的1/4分位数，处于较低位水平，显示公司去化压力不大，

公司预收账款周转率近五年来处于比较稳定的态势，除了在2016年下降到近五年的最低值1.30之外，其余年份基本围绕在1.90上下波动。截至2018年，禹洲地产的预收账款周转率指标达到近五年的最大值2.02，较2017年的1.80同比上升了12.50%，大于行业的3/4分位数，显示了禹洲地产优秀的收入结转效率。

毛利率持续下降，长三角成主力区

禹洲地产的收入主要来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务四大业务范畴。

2018年，禹洲地产的总收入为243.59亿元，较2017年同比上升12.01%，创历史新高，主要原因是交付物业总建筑面积增加及平均销售单价上升，令物业销售确认收入有所上升。

其中，物业销售收入约为236.26亿元，较2017年同比上升了11.37%，占总收入的97.20%；物业销售收入上升主要是由于年内物业交付面积增加和平均售价上升所致；投资物业租金收入约为2.45亿元，较2017年同比上升了74.34%；物业管理收入约为4.17亿元，较2017年同比上升了27.01%；酒店运营收入约为1820万元，较2017年同比下降了1.61%。

禹洲地产全国布局持续深化，多区域并行发展，物业确认销售收入来源进一步多样化。在区域分布上，长三角、海西、环渤海、粤港澳大湾区、华中区域分别贡献确认销售金额的75.84%、15.73%、6.54%、0.75%及1.14%。长三角地区深耕发展已茁壮发展成为禹洲地产收入贡献的主力。

禹洲地产的营业成本主要包括土地成本、建筑成本以及资本化利息。2018年，禹洲地产的营业成本约为168.39亿元，比2017年约140.18亿元同比上升20.12%。上升的主要原因是随着本年内集团所交付的物业建筑面积增加及已确认平均建筑面积成本增加所导致的。

2018年，禹洲地的毛利为74.67亿元，毛利率为30.72%。禹洲地产2018年毛利率较2017年同比下降了13.23%，低于行业中位数。

值得注意的是，禹洲地产近三年毛利率连续下降，2016年公司毛利利36.37%，2017年降至35.4%，2018年再度下降至30.72%。持续下滑的毛利率必定会影响公司的盈利能力。

有息负债水平较低，短期偿债能力较好

截至2018年末，禹洲地产的负债总额为936.33亿元，较2017年624.62亿元大幅上涨49.9%。禹洲地产2018年的资产总额为1150.63，较2017年的799.05亿元同比上升44%。

纵观禹洲地产近五年来的调整后的资产负债率，一直处于稳定的状态，显示了禹洲地产稳健的资产负债结构。截至2018年，禹洲地产扣除预收账款后的资产负债率指标为78.85%，较2017年的74.95%同比上升5.02%，高于行业的中位数水平。

反映杠杆水平的另一重要指标是净负债率，禹洲地产近五年来均保持在低于行业1/4分位数水平，2018年禹洲地产净负债率为13.39%。可以长期保持较低的净负债率，离不开禹洲地产较低的融资成本。

2018年禹洲地产融资成本由2017年约7.83亿元，按年下降68.47%至2.24亿元。融资成本下降主要是由于年内资本化利息上升所致。截至2018年12月31 日，禹洲地产加权平均融资成本为7.23%。另一方面则说明禹洲地产的有息负债并不高，比如在2018年中，禹洲地产的有息负债为321.48亿元，仅占负债总额的34.33%。

2018年，禹洲地产所拥有的流动资产为904.71亿元，扣除存货266.14亿元后短期可变现的流动资产高达638.57亿元；流动负债为645.2亿元，扣除预收账款137.52亿元后的实际流动负债为507.68亿元。

财务数据显示禹洲地产的调整后的流动资产能很好地覆盖调整后的流动负债。在2018年，禹洲地产的调整后的速动比率为1.26，较2017年的0.88同比上升了42.68%，高于行业的3/4分位数。

2018年，禹洲地产的持有的货币资金为292.79亿元，较2017年的约174.98亿元同比上升67.33%，其中现金及现金等价物为271.62亿元，较2017年的155.96亿元同比上升了74.16%。禹洲地产2018年调整后的现金比率为0.54，较去年同比上升了29.48%，高于行业的3/4分位数。

综合上述两项指标来看，禹洲地产的短期偿债能力均处于行业的高位水平，显示了其优秀的短期偿债能力。

反映禹洲地产长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”总体上呈现下降的趋势。2018年禹洲地产该项指标下降至近五年的最低值0.56，较2017年同比下降了22.36%，高于行业的1/4分位数。

在行业内，禹洲地产素以高利润见长而被称为“小中海”，长期以来公司自诩“规模、利润、风险”三驾马车平衡术把控良好。从其公布的财务数据也能看到，公司杠杆水平以及偿债能力处于行业较为优秀的水平，风险掌控能力较强。不过，我们也注意到，公司在2018年规模与利润双双不达标。2018年仅完成全年销售目标的93%，另外公司毛利率持续下滑，30.72%的毛利率已是2009年上市以来的最低值。这些都应该引起重视。