【香港直播(10) | 宝龙地产】距离长三角的商业第一还有多远?

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  亿翰速评

  2018年、2019年宝龙地产处于销售业绩增长的快车道,2019年1-7月实现销售业绩350.6亿元,完成调整后业绩目标的64%。但在城市布局上,宝龙地产尚未真正走出长三角,全国化布局稍显不足。业绩高增长,全年目标上调2018年宝龙地产实现销售金额410.36亿元,同比增长96.5%,2019年,宝龙地产继续保持高增长势头,1-7月实现销售金额350.6亿元,同比增长72.5%,完成原定全年500亿销售目标的70.1%,合约销售面积214.1万平米,同比增长50.7%。2019年宝龙地产将全年业绩目标调整至550亿元,下半年可售资源为631亿元,即下半年能实现41%的去化率,即可实现全年550亿的销售目标,8-12月单月来看,平均每月销售业绩达到40亿元,也可顺利实现销售目标。从其前7月销售表现来看,全年业绩目标的实现难度不大。 从销售业绩区域分布来看,2019年上半年长三角地区占比高达86%,区域深耕成效显著,但这也同样表明宝龙地产尚未实现真正意义上的全国化布局。相对于全国化布局,对于单一区域过度依赖可能不利于风险的规避,宝龙地产的全国化布局有待进一步加速。立足上海,重仓长三角宝龙地产坚持推进[以上海为中心,深耕长三角]战略,2019年上半年,新增土地23幅,地上计容总面积为311万平米,可售部分占比81.7%,可售货值约467亿元,权益土地款约91亿元,平均土地成本5130元/平米,长三角区域内投资占比为93.5%。 截止2019年6月30日,宝龙地产共拥有土地储备总建筑面积2437万平米,其中,正在开发建设中的物业约1580万平米;持作未来发展物业约860万平米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业,附设电影院、大型超市、美食广场、运动休闲设施、优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。截止2019年6月30日,土地储备超过70%分布于长三角地区。

  

  2019年8月23日,宝龙地产2019中期业绩发布会在香港举行。
概况:

  一、亮点回顾与展望

  1、亮点回顾: 销售大幅增长收入稳步提升 √总收入122.51亿元,上升32.0%; 商业收入17.53亿元,持续覆盖利息支出; √毛利润率38.8%,持续行业领先水平; 净利润为24.48亿元,同比上升37.2%; 核心盈利18.52亿元,同比上升50.9%; 归母核心盈利12.45亿元,同比上升48.9%; 建议中期宣派股息每股9.0分港币,较去年同期上升32.4%; √2019年上半年合约销售金额292.03亿元,较去年同期上升78.7%; √土储投资低价优质: 总土地储备约2437万平方米,平均土地成本为2701元/平方米,总可售货值近3000亿元,其中2019年新增417万平方米土储,平均成本5130元/平方米,93.5%位于长三角,总溢价率为12.7%; √深度聚焦长三角: 73%土地储备集中于长三角地区,总可售货值约2100亿元; √新商业纽扣计划升级: 联手腾讯正式成立合作公司,继续推进纽扣计划,升级数字化创新应用体验 √商业经营稳步提升: 下半年新增六家商场,至2019年底商场预计共45家。 2、三年战略目标: 地产开发商业运营多元精进

  2019年,宝龙地产合约销售目标从500亿提升至550亿,预计2019年销售业绩同比增长34%。2019年-2021年三年合约销售金额保持年均增速超30%;商场运营方面,2019年租费收入目标为28.1亿元,预期未来三年(2019-2021年)租费收入年均增速>25%;酒店运营收入方面,2019年酒店运营收入目标为7.8亿元,预期未来三年(2019-2021年)酒店运营收入年均增速>15%。

  二、地产开发业务更新1、销售持续增长,2019上半年再创新高

  2019年上半年累计合约销售金额约292亿元,同比增长78.7%,年度目标完成率达53.1%,其中长三角地区销售金额占比86%。从全国来看,浙江区域销售占比较高,其中杭州、宁波、绍兴和温州为销售金额占比最高的四个城市,分别为19.1%、15.4%、7.6%和7.0%。

  从城市能级看,一线城市、二线城市和三四线城市销售金额占比分别为8.2%、61.4%和30.4%,销售均价分别为22482元/平米、17217元/平米和13962元/平米;从物业类型看,商业物业和住宅物业销售额占比分别为20%和80%。

  2、2019年上半年新增土地分析

  总获取地块23块,地上计容总面积311万平米,其中,可销售部分占比为81.7%,可售货值约467亿元,权益土地款约91亿元人民币,平均土地成本为5130元/平米,总溢价率仅12.7%。长三角区域投资占比为93.5%。

  新增土地面积中,61.8%的土地以商业+住宅合作形式获取。从产品类型来看,住宅占比79.4%,商业占比20.6%;从区域分布来看,长三角占比93.5%,环渤海占比6.5%。

  3、土储均衡优质,成本优势突出

  截至到2019年6月底,公司总土地储备为2436.8万平米,总可售货值近人民币3000亿元。主要集中在长三角、环渤海、海西、海南和中西部五个区域,其中长三角土地储备占比最多,高达73%,主要分布在浙江省和江苏省。

  总土地储备平均成本价位2701元/平米,土地成交均价占2019年上半年销售均价的比例为16.5%。

  从城市能级看,一线城市、二线城市和三四线城市土地储备面积占比分别为9.3%、48.0%和42.7%,价值占比分别为13.7%、53.3%和33.0%。从土地储备进度看,待建面积占比35.2%,在建面积占比64.8%。从土地储备用途看,持有的面积占比19.3%,销售的面积占比80.7%。

  4、聚焦江浙沪,深度受惠长三角一体化战略

  长三角土储总面积达1773万平米,总可售货值约2100亿元,平均土地成本3771元/平米,其中浙江省土储面积1073万平米,总可售货值1205亿元;江苏省土储面积557万平米,总可售货值为694亿元;上海是土储面积143万平米,总可售货值154亿元。

  杭州拱墅区桃源站地铁上盖,成交地价为5273元/平米,周边住宅近期成交价位19062元/平米,总建筑面积12.6万平米,底价成交,总价6.6亿元,土地性质为商业,自持比例40%。公司股权占比60%,杭州地铁40%。可售部分为商业公寓产品,自持部分规划为桃源宝龙广场。预售时间为2020年二季度,权益可售货值为15亿元,预期售价为20000元/平米,可售部分预期毛利润率大于50%。

  南京玄武区红山南路站及小市站地铁上盖,成交地价7740元/平米,周边近期成交稀缺,总建筑面积4.6万平米,溢价率14.8%,总价2.3亿元,土地性质商办,自持比例40%,公司股权占比66%,南京地铁占比34%。可售部分为商业公寓产品,自持部分为商铺。预售时间为2020年一季度,权益可售货值为6.4亿元,预期售价为35000元/平米,可售部分预期毛利率超过60%。

  6、2019下半年可售资源分析

  86个可售项目分布于31个城市,631亿元可售货量。按区域销售分,长三角、中西部、环渤海、海西和海南区域分别占比78.1%、3.3%、6.1%、6.1%和6.4%。按产品类型分,住宅物业和商业物业占比分别为64.5%和35.5%。

  三、商业运营业务更新1、未来三年商场开业机会

  2019年新开6家商场,商场总数超过45家;2020年新开10家商场,商场总数超过55家;2021年新开9家,商场总数超过64家。

  2、2019年商场分布情况表:

  

  宝龙地产与腾讯·大申设立合资公司宝申科技,启动纽扣计划打造面向行业的商业数字化创新应用,应用内容包含消费者端产品“悠悠”、商家服务端产品“商+”、无感技术产品“腾讯优图”“腾讯微识”、和资源产品及数据产品“腾讯新闻”“腾讯游戏”等。

  4、商业创新进展: 实用化的领先产品 √基于小程序的用户端“悠悠”和“商+”已上线 √悠悠: 2倍会员增速和50%以上激活率 √商+: 覆盖结算和对商家的所有服务 √后续: 通过小程序引入支付、IP等营销资源 √基于优图等授权的无感产品研发: 车、精密客流、无感积分台 √停车: 车流提升20%,成本降低一年数千万 √精密客流: 业内领先的精确至人的客流系统 √无感积分: 业内第一台无须操作的商场积分设备 √游戏与数据产品研发: 王者荣耀嵌入、LBS嵌入式工具 √泛娱乐: 与用户端联动增强体验 √LBS数据: 与经营系统(PMS)联动获得增强 √数据化: 宝申保留SaaS架构建立自有数据库 5、2019年酒店分布

  宝龙旗下酒店分布于长三角、环渤海、中西部和海西区四个区域,其中长三角地区11家,委托管理客房数量1573间,自营客房数量815间;环渤海地区5家,委托管理客房数量744间,自营客房数量250间;中西部地区1家,自营客房数量253间;海西区1家,自营客房数量98间。

  6、商业运营能力显著上升

  长期稳定的商业收入有效提高对利息的覆盖。2019年上半年商业收入17.53亿元,2018年同期为13.68亿元;商业收入占营业收入比例为14%,2018年同期为15%;商业收入对利息的覆盖率为1.0x,2018年同期为1.1x;投资物业价值为479.02亿元,2018年同期为416.63亿元。

  四、2019年中期财务回顾1、盈利水平

  2019年上半年,宝龙地产实现营业收入122.51亿元,同比增长32.0%。其中,物业销售收入达104.98亿元,同比增长32.6%;租费收入13.91亿元,同比增长31.2%;酒店及其他收入3.62亿元,同比增长17.2%。毛利润为47.53亿元,同比增长35.6%,毛利润率为38.8%。净利润24.48亿元,同比增长37.2%;核心净利润18.52亿元,同比增长50.9%;归母核心净利润12.45亿元,同比增长48.9%。

  2、物业销售收入分析

  2019年上半年,宝龙地产物业销售收入达104.98亿元,其中74.01亿元结转自住宅项目,较2018年同期增加35.15亿元;30.97亿元结转自商业项目。从区域分布的角度看,物业销售收入中长三角地区贡献最大,占比75.4%,其余依次为中西部、海南、海西区和环渤海,占比分别是9.4%、8.9%、5.0%和1.3%。

  3、财务状况及财务比率

  2019年上半年,宝龙地产现金及银行结余(含受限制现金)为185.26亿元,同比增长17.4%。总资产达1421.58亿元,同比增长7.7%;权益总额达339.88亿元,同比增长3.6%。长期借款略有增加,截至2019年6月30日为370.53亿元;短期借款同比下降14.8%,为125.41亿元。

  报告期末,总资产负责率为76.1%,较2018年同期增加0.9个百分点;净负债率较2018年同期下降10.2个百分点,为91.4%。

  4、债务结构分析

  报告期末,宝龙地产总借款为495.94亿元。按债务到期分布来看,一到两年借款占比最高,达44.8%,其次依次为一年内到期、两年到五年和五年以上借款,占比分别为25.3%、18.9%和11%。按债务结构分析,以银行借款为主,占比为50%,其余分别是公司债(20.2%)、优先票据(17.7%)、信托(7.7%)和其他(4.4%)。按债务市场分布来看,72.5%来自境内。按债务货币分布来看,人民币借款占75%,美元占20.6%,港币占4.4%。2019年上半年,宝龙地产加权平均融资成本为6.24%,较2018年全年下降0.24个百分点。

  问答环节Q&A

  Q1:第一我们最近也提出了商业管理的分拆能不能跟我们多分享一下商业管理信息,比如商业管理的面积,商业管理的模式等等?第二商业对我们的土地获取没有什么帮助,有没有案例可以分享一下?

  A1:首先商业,其实客观一点,宝龙做商业好很多年了,在公司来讲,其实还是觉得要做得更好一点。这次上市的最主要原因就是希望他能做的更好,希望团队能更努力。因为我这次也有一定的股权给到管理团队,然后也希望他们能独立成长。因为其实活在地产的底下,他们永远都低,他们永远都很难自主发挥,也没办法主导很多事情,所以让它释放活力其实是最主要的目的。还有一个原因就是我们的商业已经到了一定的量,我们到今年年底将有45个项目,除了自己的项目外,我们现在也在采用轻资产的方式实现扩张,所以未来可能会形成三七格局,即七成是自己的,三成是轻资产。

  而且中国现在商业地产管理公司上市,我理解是还没有一家,所以对我们来讲是个机会,在行业里面也是一个小整合的机会,所以我是觉得应该很好地把握这次机会,去把商业做起来。我也认为,未来宝龙商业如果真正能再提高他的能力的话,宝龙的价值会更高,这个是一个原因。我其实统计过,现在百强企业中,总部在上海的几乎接近一半,其实长三角是个竞争最激烈的地方,某种程度上比广东竞争更激烈,但是为什么我们过去这五年我们拿的地都还不错,都能赚钱,最主要原因就在于我们的商业模式有优势。我们刚刚在宁波拿了一块地,项目售价能达到35000元/平米,旁边大约有12万平米的商业的地,11万持有,1万平米能销售,我们400元/平米的楼面地价就把地拿下来了,1万平米的部分我们打算按40000多元/平米销售,相当于11万平米的部分是白送的,就算什么都不卖,我们持有的成本也很低。

  Q2第一、关于销售速度,我们现在可售资源也有3000亿,每年卖600亿也能持续5年那么管理层给出的30%的增长速度是不是有些保守?第二、关于租金收入可不可以请管理层给我们拆分一下,25%的租金增长有多少是内生增长的,有多少是来自于新商场的贡献?第三关于派息今年全年派息是会维持稳定还是会有所上升?

  A2:首先销售速度,我认为还是稳中求进的基调。这几年不拿贵钱,不拿贵地是基调,所以很难去预测未来的增速一定是高的,但是我的基本心态是复合增速达到30%,按这个速度,后年可以达到1000亿元以上,所以信心还是有的,我们也有能力去做到更好,因为土地储备的质量还是可以的。

  从租金来讲,我们内部最近一直在分析,说实在的,现在我们的商业经营水平和能力还不够强,所以在商业的逻辑和商业的财务业绩来说还是被动的,所以按历史的经验呢,我们大概所有的增长中一半是老项目的增长,一半是新项目的增长。

  关于派息,我认为我们的派息率还是维持在核心利润的35%-40%左右,今年整个年度肯定也会稳步增长,我们很有信心,今年的业绩也不错。

  Q3:第一现在商场主要还是集中在长三角地区那么我们对长三角外的拓展有没有什么计划我们在其他地区会有什么优势?第二、现在成熟的商场和新商场的成本收益率或者说IRR是什么样的?

  A3:对于长三角的战略,有机缘巧合的因素,也是这几年公司的战略的部署,整个长三角是中国经济的核心。我其实算了一个账,其实你不用太折腾,就按经济实力和经济产值来看,就在长三角和广东布局,就基本上相当于布局半个中国了。所以深耕长三角是我们的第一战略,广东我们也是有布局的意愿,但是广东的地价一直很高,我们一直强调不拿贵地,所以广东我们也是择机在看,在短期内我们可能会有一个项目落地,如果说有新的战略点,可能就是广东了。

  我们现在的商业管理水平还是很差的,我要提高50%,把管理水平提高50%,那么我们的价值也能提高50%,所以不用折腾,只要在长三角做到第一,就可能处于世界前列,所以我们在长三角高度的聚焦,高度的整合,甚至去收购长三角范围内的核心资产及核心企业,就是本着做到区域的绝对龙头的想法,所以全力以赴的把长三角作为我的核心阵地。

  我们商场的成本收益率大概在12%左右。

  Q4:对于明后年的到期的债务,接下来有没有什么融资计划以更好地进行到期债务的偿还?现在境内和境外债券的额度还有多少?

  A4:明年有5.5亿美金的债到期,我们已经在做新一期的再融资了,发改委也应该批下来了,等明年到期前,我们应该会做一个再融资的计划,但最近国内外汇管制比较严格,所以这个时候我们做再融资是最大的想法。

  上市十年来,利润非常多,有超过60亿元的利润可以出来的。而且现在跟之前不一样的地方,所以今年我们也会考虑在这块通道上做一些打算。另外,10年前或者5-6年前的商场,可以说我们的投资已基本结束,剩下的均为持有商业,多的这部分注册资本,其实我们也可以通过减资再出来的。

  明年后年大概有45%左右的债务到期,我认为不用担心,我们会提前做好安排的。一是明年后年的销售会继续增长,增长之后现金流非常充裕;再加上我们还有再融资计划。

  再补充一点,刚刚申请了50亿元的债券额度,目前已经报到证监会去了,最近也在申请30亿元的中票,基本上也审核完成了,额度很高。因为我们公司最大特点就是资产很大,国内的债券是以资产作为基础的,所以额度很大。但是为什么我们发的不多,因为我们两年的集中还款相对多一点。因为现在国内AA+的民营企业两年期的债好发,期限长了成本就高了,所以我们会跟着节奏去发行。所以我们的还款资金压力不大,无非就是在什么窗口以什么价多少周期来做的问题。而且,从公司的角度来讲,我们跟银行的合作关系一直都很好,所以整体来讲还是比较稳定。

  Q5:第一下半年对于三线城市房地产市场的展望第二,2019年上半年公司现金流以及全年的指引能否提供第三,关于境内非银行贷款能不能提供一些细节?

  A5:过去四五年,很多企业在三四线城市赚了一波。但到了今年,整个同行的逻辑是谨慎。但是有区域上的区别,在长三角范围内有一半的三四线还是可以的,另一半开始有一点点恶化。对于我们来讲,我们地也拿的够了,所以目前对投资的要求是,要挑好一点的项目、好一点的城市和好一点的地段,基本上是这种概念。三四线城市会适当控制,也不是说有些城市不好,因为子弹是有限的,要精挑细选。

  关于上半年的现金流,上半年销售回款189.4亿元,工程款65.4亿元,租金管理费及其他收入16.8亿元,土地款58.5亿元,利息支出16.4亿元,税金17.4亿元,IP及酒店运营费用11亿元,营销及其他行政费用10.5亿元,总现金流入26.95亿元。对于全年的预计销售回款313.2亿元,租金管理费及其他收入35.9亿元,工程款121.3亿元,土地款118.4亿元,利息支出33.8亿元,税金32亿元。IP及酒店运营费用25亿元,营销及其他行政费用20.2亿元。

  关于非银行贷款,宝龙的非银行贷款,信托37.9亿元,比年初的40亿元有所下降。另外,我们境内的债大概占20%,100亿元左右,境外债是14.3亿元。我们还是以传统银行为主。因为宝龙重资产业务多,所以对宝龙来讲,控制成本是最重要的。而信托的成本比较高,也比较难控制,所以信托相对来说会少一些。

  Q6:第一对于前端融资的预期,我们很明显看到三四月份前端融资收紧以后,五六月份土地市场就明显放缓了,部分同行表示未来土地市场可能一个月比一个月差想请教一下您的看法第二630还没付的土地款是多少,还有付款节奏是什么样

  A6:这次国家对房地产不能再加杠杠的态度已经非常坚决了,而且短时间内不会变。其实,明年的各个房企集中还款比较多,开发商融资融习惯了,无序的放大杠杆其实也不太合理,所以控制前端我认为是对的。我认为整个房地产市场并没有变得很冷,可能某些北方区域不太好,比如我们天津项目去化还是很慢,但长三角还可以。

  土地市场稳定下滑,我也认同这个观点,因为从风险端来讲,适当控制是合理的。今年开始,同行的共识就是不会一味追求规模,也要客观理解项目利润,到底赚不赚钱,竞争格局是怎么样的。所以我认为地价最近这段时间下降的趋势还是存在的,但是从窗口的角度来讲,我感觉可能四季度是拿地的窗口。

  下半年未付的土地款大概是58.5亿元,包括我们最近又拿的,因为上半年拿了23块土地,权益金额大概是91亿元,我们已经付了40多亿元了。

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