楼市有重点，这类城市，房价下跌没有悬念

通过数据分析发现，越是房价高的城市，出生率与结婚率都低。楼市要发展离不开人，只有年青人越聚越多的城市，楼市才能长久兴旺。从官房公布的数据来看，我们的新生儿出生率，去年仅千分之10.94。结婚率也是逐年减少，去年为千分之7.2。这两个数据都连创新低。也就是说，依靠城市自身的造血功能是没有这么多的人来支撑现有的房价。

当各大城市自身的造血功能不能有效保障人口的稳定时，就靠城市本身的竟争力，吸引其它城市人口的流入，例如北京、上海、深圳等。更多的中小城市，特别是没有产业支撑的城市，人口外流就无法有效控制。因此，近两年各大城市的抢人大战，其目的就是更多更好的留住年青人，特别是优秀的年青人。一个落户政策、一点经济补贴能留住人吗？答案是，可以在短期内留住，长期来看，还得有工作、有收入、有教育医疗等生活配套才行。这些配套的基础就是产业。

黄奇帆先生对产业、人口、土地三者之间的关系有过很经典的论述。

他说“人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，二产、三产发达了，人口就多，土地跟着人口和产业走”。

所以楼市的发展前提是“人”，人留下来的前提是“产业”。一个城市只要产业发展到位，能吸引更多、更优秀的年青人加入。变会形成良性循环。否则，楼市虽然发展起来了，房价虽然涨起来了，也只是空中楼阁，迟早就会轰然倒下。

产业缺失后，人口流失，房价下跌，非常明显。

国内的案例：广西的玉林老城区、黑龙江的鹤岗，均是产业缺失后，人口大量外流，导至房价低到尘埃。一套60平米的住房，总价只要1.5万元。还不及很多二级城市一个平米的价格。

以美国的底特律为例，底特律是美国的“汽车之城”，由于汽车的产业发展吸引了来自美国南部的大量居民，其人口高峰值为185万，当底特律汽车产业衰败后，60%的人口向外迁徙，只剩71万人。成千上万的房屋空置，曾经出现只需1美元就可以买到一幢别墅。

所以，大家现在应该清楚了吧。凡是没有产业支撑的城市，房价必跌，毫无悬念。产业才是判断房价涨跌的根本指标。

现在的楼市行情已经分化，买房前务必考虑一下，你准备买房的城市，年青人愿留下来吗？有产业支撑吗？如果答案是否定的，小心为上。