楼市有重点,这类城市,房价下跌没有悬念

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  通过数据分析发现,越是房价高的城市,出生率与结婚率都低。楼市要发展离不开人,只有年青人越聚越多的城市,楼市才能长久兴旺。从官房公布的数据来看,我们的新生儿出生率,去年仅千分之10.94。结婚率也是逐年减少,去年为千分之7.2。这两个数据都连创新低。也就是说,依靠城市自身的造血功能是没有这么多的人来支撑现有的房价。

  

  当各大城市自身的造血功能不能有效保障人口的稳定时,就靠城市本身的竟争力,吸引其它城市人口的流入,例如北京、上海、深圳等。更多的中小城市,特别是没有产业支撑的城市,人口外流就无法有效控制。因此,近两年各大城市的抢人大战,其目的就是更多更好的留住年青人,特别是优秀的年青人。一个落户政策、一点经济补贴能留住人吗?答案是,可以在短期内留住,长期来看,还得有工作、有收入、有教育医疗等生活配套才行。这些配套的基础就是产业。

  

  黄奇帆先生对产业、人口、土地三者之间的关系有过很经典的论述。

  他说“人口怎么多起来呢?有句话叫产业跟着规划功能走,人口跟着产业走,二产、三产发达了,人口就多,土地跟着人口和产业走”。

  所以楼市的发展前提是“人”,人留下来的前提是“产业”。一个城市只要产业发展到位,能吸引更多、更优秀的年青人加入。变会形成良性循环。否则,楼市虽然发展起来了,房价虽然涨起来了,也只是空中楼阁,迟早就会轰然倒下。

  

  产业缺失后,人口流失,房价下跌,非常明显。

  国内的案例:广西的玉林老城区、黑龙江的鹤岗,均是产业缺失后,人口大量外流,导至房价低到尘埃。一套60平米的住房,总价只要1.5万元。还不及很多二级城市一个平米的价格。

  以美国的底特律为例,底特律是美国的“汽车之城”,由于汽车的产业发展吸引了来自美国南部的大量居民,其人口高峰值为185万,当底特律汽车产业衰败后,60%的人口向外迁徙,只剩71万人。成千上万的房屋空置,曾经出现只需1美元就可以买到一幢别墅。

  所以,大家现在应该清楚了吧。凡是没有产业支撑的城市,房价必跌,毫无悬念。产业才是判断房价涨跌的根本指标。

  现在的楼市行情已经分化,买房前务必考虑一下,你准备买房的城市,年青人愿留下来吗?有产业支撑吗?如果答案是否定的,小心为上。

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