万科多元化转型收效甚微 房地产业务仍是营收支柱

中国商报/中国商网（记者 周子荑）8月21日，万科公布了今年上半年财报，财报显示，房地产开发业务仍是万科各项业务的支柱，收入占比高达95.5%，发力好几年的养老和教育业务在今年上半年报中被隐去。前不久，万科的长租公寓项目和万村计划均遇阻，万科多元化转型的效果甚微再次被推向舆论的风口浪尖。

房地产开发仍是收入支柱

具体来看，今年上半年，万科实现销售金额3340亿元，同比增加9.6%；实现营收1393.2亿元，同比增长31.47%；实现归属于上市公司股东的净利润118.41亿元，同比增长29.79%。

分业务看，在营收方面，房地产业务的营收为1329.9亿元，同比增加32.15%；物业服务业务营收为52.8亿元，同比增加27.05%；其他业务营收为10.5亿元，同比下降11.3%。中国商报记者获悉，今年上半年，万科房地产业务收入在总营收中的占比高达95.5%，可见，无论是营收绝对值还是增长值，房地产业务都贡献最大。

在营业利润率方面，房地产业务为28.26%，同比增加0.97%；物业服务为14.53%，同比降低1.48%；而其他业务的营业利润率为70.16%，同比降低2.72%。所有业务项中，只有房地产业务利润率有所提高。

多元化转型收效不大

在多元化方面，万科财报提及商业开发运营、长租公寓、物流仓储、办公产业园、冰雪度假等，但并没有公开养老、教育业务的布局情况。实际上，这种改变从去年年报中已开始体现。

隐去养老和教育业务业绩是否意味着万科的“区别对待”？对此，万科内部相关负责人对记者介绍，集团并非不重视教育板块，今年上半年，万科已经将旗下的梅沙教育单独成立了新的业务单元。中原地产首席分析师张大伟对中国商报记者表示，养老和教育业务在财报中被隐去并不能说明什么，因为即便是没有被隐去的多个多元化业务，其营收占比也非常小。由此可见，万科多元化业务目前收效甚微。

不过，不管效果如何，万科的确是房地产行业中最早提出多元化转型的企业。资料显示，2013年，时任万科总经理（现任万科董事会主席）的郁亮提出房地产“白银时代”的概念，指出万科要做城市配套服务商。2014年，万科正式转型物流、租赁住宅和物业业务。2015年，万科开始做冰雪度假业务。2016年，万科又开始涉足商业运营业务。

但从去年开始，万科的多元化布局似乎有所收窄。资料显示，去年，万科明确了自己“城乡建设与生活服务商”的身份，提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。

而万科力推的万村计划和长租公寓业务也并不理想。资料显示，去年11月，万村计划被爆出全面暂停签约新房源。今年7月2日，万科决定在万村计划中放弃深圳坪山、深圳光明等部分偏远地区城中村房源，并主动进行违约赔偿。

此外，7月9日晚间，万科发布公告称，长租公寓事业部总经理薛峰离职一事属实，而此时距离薛峰开始担任事业部总经理尚不足一个半月。

记者了解到，万科的长租公寓业务确实远没达到当年预期。资料显示，三年前，万科为长租公寓项目正式确定了统一品牌——泊寓。万科曾预计，截至去年，泊寓大概可以达到开业15万间的水平。然而财报显示，直到今年上半年，万科租赁住宅业务目前累计开业8.2万间，远低于预期。

未来或将转变策略

万科自身对其多元化转型也不满意。据了解，今年6月28日，万科召开2018年度股东大会，首席执行官祝九胜用了“不尽如人意”评价万科多元化业务的回报水平。他表示，万科的物业板块作为独立的业务是盈利的，回报水平也不错；物流板块从布局到现在，通过四年时间达到了合理的水平，可以覆盖成本；但养老、教育等业务还有些差强人意，万科将不断提升相关业务水平。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者介绍说，万科一系列动作以及“回归基本盘”的表述可见，万科在多元化转型的同时也在自我反思。实际上，因为开发周期长、资金回笼慢等原因，万科的多元化转型有很大压力，一些看起来不错的产业实际收入很低。“从万村计划实际运作过程来看，一些不动产拆迁成本和物业改造成本较高，这都带来新的阻力。”严跃进表示。

不仅多元化转型不顺利，万科的多元化转型还使得自己的主业增长放缓，失去了房地产行业大哥的地位。数据显示，2016-2018年，万科的房地产销售金额分别为3647.7亿元、5298.82亿元和6069.5亿元，增速分别为39.5%、45.3%和14.5%，呈现出逐年递减的趋势。

从去年开始，万科“活下去”的口号引来众多关注，曾经的房地产行业冠军正在不断反思。严跃进认为，未来万科需要在拿地方面更加精准，在投资方面转变新的策略，在融资方面也需要做得更到位。