按照2019年物业新规不用交4笔费用外加1收益，不少人疏忽仍白送钱

来源：专聊房君

随着房价不断上涨，普通工薪族购房已经不容易了。很多人认为，购房完就应该是房子的主人，享受到等值的物业服务，但现实中总给人“主客”颠倒的感觉。久而久之，部分小区与部分购房者（业主）就会走上对立面，物业认为业主难伺候，面下做了很多事情，却得不到业主理解，业主认为物业只收钱不办事，能糊弄就糊弄。实际上，在物业服务小区的案例中，确实有不少做得不错的品牌物业，物业与业主关系也相对融洽。但同时也存在不少物业与业主关系紧张的小区，部分业主以小区服务不到位而不交物业费对抗，而物业以小区业主不交费而降低服务质量的情况也常有发生。

随着物业与业主的纠纷越来越多，在网上，我们也经常有看到网友留言，建议取消物业。原因在于：一方面，业主在购房时，小区的物业一般是由开发商委托给下属物业公司管理，物业并没有经过小区业主同意；另一方面，业主认为物业收费高，服务项目少，向物业反馈的问题不能得到及时处理，小区管理不善，经常发生偷盗或者事故。那么物业到底应不应该存在呢？

笔者认为，自1994年原建设部颁发的《城市新建小区管理办法》就指出了国家大力发展物业的方向，小区物业服务管理必须走上市场化、正规化和法制化，整体上，物业管理在小区管理中发挥了专业化的作用。其实大家应该可以发现一个现象：在这轮房价上涨过程中，那些物业管理好的小区，其房产价值提升相对较快，楼市启动之前可能3000元的差距，经过本轮过后，好物业与差物业或者无物业小区的房价差距就有可能达到了5000以上。这说明，好的物业还是受到大家欢迎，所以小区房产也会有溢价。但也有不少小区物业非常不受业主待见，物业为了利益最大化，降低服务质量，还可能存在乱收费情况。按照2019年物业新规，业主不用交4笔费用还加1收益，不少人疏忽仍白送钱！让我们一起来看看吧。

第一，物业未与业主签订书面物业服务合同

根据物业条例34条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，合同中应就具体的服务项目、服务质量、物业费用和专项维修基金管理使用等内容进行约定。也就是说，签订书面物业服务合同是物业收取费用和业主缴纳费用的基础。

在实际判例中，业主在购房时，小区物业服务管理已由开发商确定，此时的物业服务合同是由开发商与物业公司签订，一般会被认定为合法有效。但是，根据消费权益保护法规定，消费者有自主选择商品或服务的权利，当这个合同到期后，若业主未与物业续签合同，虽然物业履行了物业服务，但主体不合法，业主可以拒交或少交物业费。

第二，房屋延期交付，物业服务费由开发商缴纳，购房者不用交

根据物业服务收费管理办法第16条规定，纳入物业管理范围已竣工未出售，或者因开发商原因未按时将房屋交给购房者，其物业费服务费由开发商全额缴纳。所以，作为购房者，你可以坚持两点：一是你所交的物业费计算时间是从你拿到房子以后开始，一般开发商会从交房次月算起；二是在开发商未将房屋的若干问题解决完前，购房者可以拒绝收房。此外，刚开始缴纳物业费，一般会收3-6个月作为物业开展工作的启动资金，除非业主自愿，收取物业费最长时间不得超过1年。

第三，超出《物业服务合同》规定项目以及物价主管部门核定价格标准外的费用

根据规定，物业服务小区的项目需按照合同来确定，物业不得擅自增加项目，更不能以此为由增加相应费用，对此，业主完全可以拒绝服务外项目收费。另外，物业费收取都需要经物价主管部门审批，每项费用都明码标价，物业公司应在小区显眼处进行公示，接受业主监督。若相关费用超出物价部门审核标准，业主可以拒绝缴纳。所以，在缴纳物业费时，业主可要求物业提供经物价部门审批的收费内容及其标准的文件原件，物业拒不出示的，业主可以拒交价外收费。

第四，空置房屋，可申请减免物业费

根据《住宅物业服务收费管理实施办法》第16条规定，房屋空置半年以上的，经业主与物业公司确认，物业费按照标准的70%缴纳，合同另有确定的从其约定。但是，在具体执行过程中，各省又对此项规定做了调整和细化，比如江苏，空置房屋物业费收取由物业公司与业主协商确定。而山东则明确规定，空置6个月以上的普通住宅，其最高物业收费标准不得超过标准的60%。

1大收益：小区公摊部分、公共部位收益归全体业主共同所有

根据物权法规定，小区公共收益归全体业主或相关业主共同所有。此前人民网有过一则报道，讲的是某小区物业管理经营良好，每到年底，物业公司还会给业主发放购物卡，其金额抵掉物业费还有结余。那么，小区公共收益包括哪些部分呢？

主要包括：占用小区公共道路、绿地和其他场所停车收益；公共区域租赁入场费、摊位费及租金等收益；在公共部位如在楼道、电梯间、户外等区域投放的广告收益。有人专门做过相关调查，这些公共收益不是一笔小数目，在一定程度上可以减缓业主交费压力。