售楼处的假象 卖了20年还没有把房子卖完

最近，有一个朋友跟我说北京城区一个楼盘一开盘就售罄了，这是真的吗？可能是吧！我确实也相信这个现象可能是真的，因为，这个朋友也是业内人士，对楼市也有相当的了解。这个现象表面上看，可能是真的，但是，这个事情，本质上未必是真的，因为事情本身不符合市场经济规律。

买房子不是那么简单，好几百万的支出，谁能一个早晨就能决定下来？更不可能，看着售楼处人头攒动，就跟着买一套房回来，买房真像买白菜一样轻易决定，绝对不可能。

像这个楼盘，最可能的是，通过各种方式，已经卖了两年了，现在在同一天集中办理手续，给别人营造一种日光盘的假象。但是，即使是在同一天办理手续，也肯定地说，房子还没有卖完，应该还有大量的房源。因为，如果没有房子可卖了，也就没有必要花钱搞这个仪式了。这个“日光盘”的意思，其实就是为了下一步卖房子做的宣传，所谓的“日光盘”，其实就是销售启动仪式。

市场经济最难的是什么？不是科技创新，因为全国每年有数不胜数的发明创造，但是能够走向市场的不多，为什么？是这些发明不好吗？是这些发明没有使用价值吗？都不是，是因为定价问题！市场上最难的是定价，这个东西定价高了没人买，定价低了会赔钱。一般来说，定价高低与产量有很大关系，量产高了，就可以定价低点，如果产量上不来，定价低了就赔钱。

现在很多的商业广场上都有一些特色餐厅，不难发现，有些餐厅门庭罗雀，有的餐厅门口都排起了长队。按说，排长队的餐厅完全可以通过提高价格，来减少排队现象，这样做，因为提高了价格，也不会减少收入，还减轻了餐厅的劳动强度。何乐而不为？

而对那些顾客稀少的餐厅来说，也可以通过降价促销，来吸引客流。但是，事情并不这么容易，因为，这涉及到一个整体消费水平的问题，也有顾客偏好的问题。对这个问题研究，既是一个有趣的商业现象，也是很深刻的商业理论课程。

其实，如果这个餐厅没人排队了，未必就还能保证客满，失去了门口的排队现象，热闹的餐厅，可能也就门可罗雀了。有人排队或许才是这个餐厅成功的秘密所在，因为别人排队，所以自己才排队的人很多，这也是所谓的羊群效应吧。很多时候，人们并不知道这家餐厅的饭菜有什么特点，也不知道有多好吃。

此外，本就门庭罗雀的餐厅，收入可能都抵不过成本，如果再降价，最后的命运可能，不但换不来顾客登门，很可能就是关门大吉了。因为，这个客户群在意的不是价格，而是风味。那怎么办？寻找适销对路的产品是一方面，精准确定服务对象又是一方面。

一套房子上百万投入，房价上的一点变化，对购房人和开发商来说都是巨大资金变动。相对来说，楼市应该说是比餐厅定价要复杂多了。如果有策划经理，给房屋定价定的一天就卖完了，开发商还不疯了！这个经理立刻就被开除。

今天刚看到大约20年前的一个豪宅项目，最近又贴出卖房广告，并且价格也不高，每平米才91000元，可能有人会说，这不是天价吗？真的不是，应为这个项目，在约20年前开盘的时候就是4万多元每平米，当时北京房价只有几千元。这个项目就卖到几千万元一套房，当时入住的也是非富即贵的上层人士和大明星们。

现在的二手房单价也在11万以上，卖房能卖到近20年，可见开发商有多么的坚持。我们看，这个楼盘，肯定是卖亏了 ，现在的9万，怎么能和20年前的4万相提并论呢？但是，人家未必觉得亏，因为这些年，北京房价一直有人说要涨到几十万元每平米，人家也是本着赚大钱，才不舍得快速售罄的。所以，有人说，房子是一天卖光了，这是绝对不可能的。

前段时间，到环京楼市帮一个朋友看房，因为各地都限购，就多跑了几个地方。其中一个不错的楼盘，当初开盘的时候，对外宣传也说是“日光盘”的，但是，现在，仍然有大量房源待售。

虽然售楼处没有热头攒动的热闹，但是，售楼员，还是跟我说，项目部经常搞活动，会不定期拿出一些好的房源出售。最近这两个月，该售楼处，就已经给我打过两次电话，说最近正在搞活动，价格也降了不少，房源也是最好的户型，是不是可以考虑。

据说，这个销售方式，叫饥饿营销策略，目的是让购房者心里感到恐慌，营造再不买就被抢光的现象，促使达成更多的交易。

事实上，确实也有很多人就是因为这种营销策略在买房，以为这样的情况下，自己再不买房价很可能会上涨，所以赶紧出手买房。还不好说，这个现象是不是道德层面的问题，楼市并不如我们想象中那么简单，开发商为了能卖出房子，会做很多事情的。

据了解，也有一些项目会找一些群众演员，几百块一天还包一顿饭，到售楼处假装买房，有的群众演员，一天还跑几个售楼处。也有的楼盘，很多好房源都被内部人员先占上，从售楼处看销售榜，好像都贴上了小红旗，没有什么剩余的房子了，甚至有的还通过一定的手段，在政府的网签上都有了销售记录，其实，最后人家都有办法，把剩余的房源手续退出来。

所以说，开发商为了卖出房子，为了能卖出一个好价钱，可以说是无所不能，我们在买房的时候也要注意，多走走，多看看，不要被眼前的热闹景象迷住了眼睛。