“买卖不破租赁”规则，让承租人受益！

作者：蒋峰

本文以一则法院公布的案例为基础，从法律和事实相结合的角度对相关问题提出浅见。

一、基本案情

1、2003年10月，北京置地商贸有限责任公司(以下简称置地公司)取得金洲大厦的所有权证书。2003年10月10日，金悦公司与置地公司签定《写字楼租赁合同》，租赁期自2003年10月10日至2023年10月9日，租金共计5900万元。

2、合同签订后，金悦公司出资进行装修，与北京醉乡餐饮有限公司就金洲大厦第二层签订租赁期自2004年7月25日至2016年7月24日的《写字间租赁合同》，与湘财证券有限责任公司北京北三环西路证券营业部(以下简称湘财证券营业部)就金洲大厦第三层签订有效期自2005年9月1日起至2010年8月31日止的《写字间租赁合同》，与北京市弈奇特上网服务有限公司(以下简称弈奇特上网公司)就金洲大厦第一层签订租赁期自2006年7月3日至2016年7月3日的《写字间租赁合同》。

3、2004年7月30日，置地公司以金洲大厦第一至三层为北京中海园电子市场有限公司(以下简称中海园公司)向建行西单支行借款提供担保。

4、2008年6月27日，依据北京市门头沟区人民法院(2007)门执字第66号民事裁定书，诉争房产过户给建行西单支行用以抵偿中海园公司所欠借款本金及利息。

5、2010年6月23日，建行北京分行委托北京海华宏业拍卖有限责任公司(以下简称海华宏业拍卖公司)就金洲大厦B座一至三层进行拍卖。长信公司于2010年8月9日通过该拍卖会，依法拍得本案诉争房产，于当日签订拍卖确认书，2010年12月17日取得所有权证书。该房产面积3961．60平方米，拍卖成交总价为人民币3820万元。

6、建设银行与该拍卖公司签订的《委托拍卖合同》中第二十七条明确规定本合同附件包括：现有房屋租赁人之租赁合同。《拍卖公告》中明确“拍卖标的实物和权属以实际现状为准”，在长信公司签订的《拍卖成交确认书》中明确“买受人在拍卖展示期间已对拍卖标的认真看样咨询，对标的瑕疵现状表示认同”。长信公司于签订拍卖确认书后，即占有金洲大厦第三层。

7、2011年5月10日，长信公司向承租商户发出“重要通知”，通告产权变更状况，要求各租户于接到通知十五日内腾退使用的房屋。

8、北京金悦物业管理有限责任公司(以下简称金悦公司)诉至北京市海淀区人民法院，请求判令北京长信汇金投资咨询有限公司(以下简称长信公司)继续履行《写字楼租赁合同》，将海淀区苏州街79号的金洲大厦第三层房屋腾空后交还给金悦公司使用，并赔偿金悦公司经济损失。

9、长信公司提出反诉，请求法院依法确认《写字楼租赁合同》无效，判令金悦公司将金洲大厦第一至二层房产腾空并交还长信公司。

10、金悦公司不服北京市高级人民法院再审判决，向检察机关申请监督。北京市人民检察院提请最高人民检察院抗诉。最高人民检察院审查认为，北京市高级人民法院(2012)高民提字第4590号民事判决适用法律确有错误，判决超出诉讼请求。

二、四级法院判决如下：

1、海淀区人民法院的判决：一、确认由长信公司继续履行金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》；二、长信公司于判决生效后10日内将金洲大厦第三层腾空并交还金悦公司；三、长信公司按照每日3242元的标准向金悦公司赔偿经济损失；四、驳回长信公司的全部反诉请求。

2、北京市第一中级人民法院的判决：驳回上诉，维持原判。

3、北京市高级人民法院判决：一、撤销北京市第一中级人民法院(2011)一中民终字第14645号民事判决及北京市海淀区人民法院 (2011)海民初字第15106号民事判决；二、置地公司与金悦公司签订的《写字楼租赁合同》第一至三层的部分自2010年8月9日起予以解除；三、金悦公司于本判决生效后10日内将金洲大厦第一至三层交予长信公司；四、驳回金悦公司的诉讼请求；五、驳回长信公司要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求。

4、最高人民法院判决：一、撤销北京市高级人民法院(2012)高民提字第4590号民事判决、北京市第一中级人民法院(2011)一中民终字第14645号民事判决以及北京市海淀区人民法院(2011)海民初字第15106号民事判决；二、驳回金悦公司全部诉讼请求；三、驳回长信公司全部反诉请求。

三、企业之间关系及产权变动情况如下：

1、本案的房产名称：北京金洲大厦

2、北京置地商贸有限责任公司于2003年10月份取得金洲大厦的所有权。2003年12月18日取得所有权证书

3、2003年10月10日，金悦公司与置地公司签定《写字楼租赁合同》，租赁期自2003年10月10日至2023年10月9日，租金共计5900万元。

4、金悦公司进行对外出租：把金洲大厦第一层出租给北京市弈奇特上网服务有限公司。签订租赁期自2006年7月3日至2016年7月3日的《写字间租赁合同》。把金洲大厦第二层出租给北京醉乡餐饮有限公司。签订租赁期自2004年7月25日至2016年7月24日的《写字间租赁合同》。把金洲大厦第三层出租给湘财证券有限责任公司北京北三环西路证券营业部。签订有效期自2005年9月1日起至2010年8月31日止的《写字间租赁合同》。

5、2004年7月30日，置地公司以金洲大厦第一至三层为北京中海园电子市场有限公司向建行西单支行借款提供担保。

6、2008年6月27日，诉争房产过户给建行西单支行。

7、2010年6月23日，建行北京分行就金洲大厦B座一至三层进行拍卖。长信公司于2010年8月9日通过该拍卖会，依法拍得本案诉争房产，于当日签订拍卖确认书，2010年12月17日取得所有权证书。该房产面积3961．60平方米，拍卖成交总价为人民币3820万元。

8、金洲大厦B座一至三层的所有权人在2010年8月9日由建行西单支行转移到长信公司。

9、本案例中几个企业：北京置地商贸有限责任公司、北京金悦物业管理有限责任公司、北京长信汇金投资咨询有限公司、北京市弈奇特上网服务有限公司、湘财证券有限责任公司、北京醉乡餐饮有限公司、建行西单支行、北京中海园电子市场有限公司。

四、本案争议焦点：

1、《写字楼租赁合同》是否与本案有关联性？

2、金悦公司把金洲大厦B座一至二层对外出租的合同是否能继续履行？

五、评析：

1、证据的特征：一般来说有三个特征：客观性、合法性、关联性。这是简略地说一下“关联性”。如果证据能肯定或否定一个待证事实的话。那么它具有关联性。换句话说：待证事实与当事人的主张是否相关。如果相关，就说明有“关联性”。

2、结合本案来分析：

A、前三级法院忽略了有关证据的关联性问题。《写字楼租赁合同》的客观性、真实性是肯定的。但是它的关联性是有受到质疑的。最高人民法院在审理时，就特别注意到了《写字楼租赁合同》的疑点：

第一个疑点：金悦公司提交法院、诉请继续履行的是其与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》，该合同记载了租赁房屋所有权证书编号，但租赁物所有权证书填发于2003年12月18日，明显存有疑点。所有权证书还没有办好。这个提前签订的合同上就有了所有权证书的编号。这个可能性有吗？针对这一疑点，金悦公司与置地公司解释称，原另有租赁合同，但其不能提供原租赁合同原件，也不能提交其他证据证明另行签订合同的事实或其必要性。

第二个疑点：该《写字楼租赁合同》与《物业管理委托合同》内容存在较大冲突。《物业管理委托合同》与证人王京平的证言能相互印证，而证人王京平的证言能与拍卖中的房地产说明、金悦公司作为出租人签订的三份租赁合同等证据相互印证，故《物业管理委托合同》可依法采信。对同一标的，《写字楼租赁合同》约定由置地公司直接出租给金悦公司，《物业管理委托合同》则约定由置地公司委托金悦公司代收租金并保障最低租金收益，两种模式不可能并存。《物业管理委托合同》签订时间在后，且由置地公司向拍卖公司提交并得以在两次拍卖活动中出示，其证明效力和可信程度明显高于《写字楼租赁合同》。

第三个疑点：门头沟区人民法院委托拍卖时，置地公司是诉争房产所有权人，其与金悦公司存在关联关系，置地公司向拍卖公司提交了其他房屋租赁合同，如果《写字楼租赁合同》当时存在，则置地公司不提交其与存有关联关系的金悦公司之间的《写字楼租赁合同》，无法令人信服。金悦公司系诉争房产物业管理人，应该知晓两次拍卖活动，如果《写字楼租赁合同》当时存在，则其不向拍卖公司提交该合同也无法令人信服。

综合上述情形认为，诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，诉争的《写字楼租赁合同》并不存在。《写字楼租赁合同》这份证据与本案没有关联性。因而金悦公司基于这份证据提出的诉讼请求也就不复存在了。

B、“买卖不破租赁”规则：在西单建行委托拍卖的活动中，受托的海华宏业拍卖公司在《标的说明》中对诉争房产一至二层处于租赁之中的状态做了特别说明，长信公司参与竞拍时也签字确认亲自勘察和充分了解拍卖标的物，对标的的实际状况都完全清楚，上述两份租赁合同也系其向法院提交的。长信公司参与竞拍时即清楚诉争房产上存在上述两份租赁合同，且其未对上述两份租赁合同的真实合法性提出任何异议，而依据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故长信公司要求判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还的反诉请求无法获得支持。

C、《物业管理委托合同》：《物业管理委托合同》则约定由置地公司委托金悦公司代收租金并保障最低租金收益。委托是基于行为人的某种法律目的和权利自由处分条件,通过契约授予受托人“处理事务”。这条约定说明了：受委托方是金悦公司。它代表委托方以自己名义办理对外出租的事项。金悦公司对北京置业商贸公司来说，它没有“承租人”的身份。

对证据的认定，要认真细致。才能做到事实清楚。