中骏集团控股：坚持双轮驱动，业绩高速增长

8月22日，中骏集团控股(1966.HK)于香港举行了2019年中期业绩发布会，董事会主席兼行政总裁黄朝阳先生、执行董事兼执行总裁黄攸权先生、执行董事兼助理总裁黄伦先生、财务总监兼公司秘书李少波先生、方隅行政总裁陈坚先生等出席了业绩会现场。

一、业绩亮点

中骏集团发布2019年上半年业绩，公司实现收入104.2亿元人民币，同比增长10.7%，应占核心净利润15.44亿元，同比增长28.9%，基本每股收益46.5分；拟每股派现港币10分，同比上升43%，股本回报率达到了23.8%。公司土地储备充足，于19个城市增购27幅土地，实现建筑面积527万方，新增货值人民币700亿元。

二、核心竞争力分析

1、销售业绩增长强劲，提升双轨战略布局

今年上半年公司业绩再迈一个新台阶。具体来看，上半年，合约销售金额增长77.9%至370.3亿元，已完成全年700亿元目标53%，按照当前节奏公司大概率能够提前完成销售目标。公司的平均融资成本为6.7%，明显低于同类民营企业的平均水平；财务结构保持良好，净负债率 66.2%，低于行业内的大多数公司。

中骏集团一直坚持执行制定的发展战略：房地产开发业务计划在2019年实现700亿的销售额，截止目前已经完成过半；到2020年的销售目标是突破千亿平台。同时公司FUN+幸福生活生态圈的发展战略：长租公寓+购物中心，在房地产行业调控趋严，业内公司处在存量博弈的阶段已经显现出竞争优势。

具体分析长租公寓及购物中心业务就可以得知，中骏集团借力外部资本的商业运作，通过管理基金获取收益，同时解决了资金的持续投入问题，也为股东利益提供了长久的保障。业务运营管理端一方面通过委托管理的方式，获取稳定的平台管理费回报；另一方面直营管理模式，提升规模和整体收益。同时可以助力集团地产开发，获取低价优质的土地。

方隅主要布局在一线及核心二线城市，或者作为商业综合体的配套，目前已经成功布局12个一线和和核心二线城市，拥有超过16,000间长租公寓，计划3-5年布局10万间，还有接近6倍的增长空间。商业主要布局在一线、二线及三线城市。

同时中骏分别举例北京天峰项目及苏州天荟项目，说明今年上半年通过发挥一体两翼的协同效应，成功低价获取土地，长租公寓、购物中心两大业态将助力地产开发成为中骏业绩持续突破的增长点。

2、土储储备充足，布局深度加宽

公司以极具竞争力的价格在全国37个城市拥有充足的土地储备资源。在加速土地储备和城市布局力度的同时，始终坚持保持稳中求进的姿态，不盲目扩张。上半年，公司在19个城市增购27幅地块，建筑面积达到527万方，新增货值人民币700亿元。

截止2019年6月30日，如果加上投资性物业，中骏集团拥有总的土储可以达到2901万平方米。目前公司在长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、中西部地区以及粤港澳大湾区五大区域的土地储备成本占比分别40%，25%，16%，13%，6%；如果按城市等级进行区分，一线，二线，三线及四线城市占比分别是12%，66%，22%。主要土地资源集中在发展潜力巨大的二线城市，当初的拿地成本极具竞争力。

3、杠杆比率下降，派息能力提升

公司在不断扩张的同时，仍然保持着较为稳健的财务状况。19年6月30日公司净负债比率是66.2%，较上年同期的69.2%下降明显。另外中骏集团的股息率也上升较快，同比增长43%。在降低杠杆的同时，能够削减一部分财务成本，在这个过程中公司和股东会实现双赢。

公司现金状况稳定，当前现金及银行存款结余达到了193.4亿元，风险可控做的很好。此外近年公司派息继续增加，拟每股派现港币10分，去年同期为港币6分。

二、业绩会问答环节

Q1、管理层对下半年土地市场的看法？

A1：今年以来地产行业调控趋严。中骏集团在下半年买地会更加慎重，因为现在是土地市场淡季，四季度会比三季度便宜，总的来说下半年却是拿地的好机会。

Q2、对于长租公寓未来业绩的展望？

A2：公司通过借力基金运作的方式，减轻了融资压力。长租公寓方面将会是公司未来业绩的一个增长点，目前中骏集团长租公寓有1.6万间的数量，未来计划会达到10万间。对于长租公寓这块市场也是国家提倡进入的。

Q3、公司怎么看国家对于地产行业的态度？

A3：从调控政策来看，国家是明显遏制资金流入的。包括房地产信托开始叫停，政治局会议里提到：不把房地产作为短期刺激经济增长的手段；都在表明高层的态度很坚决。

Q4、公司在粤港澳大湾区布局的部分情况？

A4: 中骏集团目前在大湾区有广州和深圳公司，看好大湾区，有合适的机会会加大布局。

Q5、面对房地产调控公司做了哪些应对措施？

A5：一方面公司拿地力更谨慎，如果拿地成本太高不划算，在销售增长的同时要保证盈利合理；同时公司加快了回款力度，保证手里有充足的现金流。

Q6、未来公司的毛利率大概会维持在什么水平？

A6: 虽然中骏上半年的毛利率出现下跌，但仍处于行业较高水平。过去两年的调控包括了限价政策等，利润空间会因此受到一些影响。从下半年或者未来一到两年去看，中骏的毛利率是能维持在25%-30%左右的，比较稳定。

Q7、公司下半年面临的挑战是什么？

A7: 关于销售方面的情况，今年完成700亿目标是比较轻松的。至于能不能再高，就要具体看市场情况了。下半年的土地市场可能会较上半年稍差。第三季度可能差一点，第四季度可能是投资的一个窗口期。中骏上半年抓住机会进行了有力扩储，所以下半年反而比较从容一点。下半年的挑战在销售上，投资方面是轻松的。

Q8、中骏下半年的派息情况怎样？

A8: 今年融资成本有所上升至6.7%，预期明年能够达到千亿销售。对于派息，中骏派息通常会维持在应占核心净利的30%以上，今年的派息将根据下半年的情况决定，但会保持在30%以上。

Q9、对于负债率公司是如何看待的？

A9: 净负债率提升至66.2%，虽然有上升，但对于房地产行业来说也是一个健康的水平。企业在发展，净负债率保持在70%-90%都是可以接受的，现在其实仍比预期的还要低。

Q10、公司在哪些城市做了布局？

A10: 公司的战略重点在强二线城市。长三角地区有上海，杭州，南京，苏州；环渤海地区有北京，天津，济南，青岛；粤港澳大湾区有深圳，佛山，惠州。

Q11、如何在扩张过程中防控风险？

A11: 在地产经营上三大要素，第一土地投资，第二现金流管控，第三开发运营，从设计到工程成功交付，每一步都要把控好。