解密碧桂园：顺势而为 房地产的风要向哪里吹？

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　　来源：大猫财经

　　拿地有冷有热、融资有高有低、发展有好有坏，2019年过去的半年里，房地产市场是潮起潮落。

　　在这起落之间，巨舰可以走得稳，而作为这股浪潮中走在第一梯队的巨舰，“碧恒万”自然备受瞩目，尤其是在2018年下半年开始“提质控速”的碧桂园(9.73, -0.17, -1.72%)，接受的目光洗礼可能要更多些。毕竟，头部房企是“行业风向标”嘛。

　　那么，风向哪儿吹呢？

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　　“大哥，稳！”

　　8月22日午间，碧桂园（2007.HK）发布了2019年上半年的中期业绩，半年的成绩单下来，可以说碧桂园经受住了市场“风大浪急”的考验。

　　中报数据显示，2019年上半年，碧桂园的归属公司股东权益的合同销售额2819.5亿元，权益合同销售面积3129万平方米；上半年营收2020.1亿元，同比增长53.2%；毛利548.6亿元，同比增长56.9%；净利润230.6亿元，同比增长41.3%。

　　数据来看，业绩依然维持着一个增长的态势，在提出“提质控速”口号后，碧桂园不是猛踩刹车，而是更高效地“油离配合”，妥妥的地产界“老司机”。

　　“提质控速”后，碧桂园想继续维持低调，但是来自克而瑞数据显示，2019年上半年碧桂园权益和全口径销售金额均位居行业第一。

　　手里有钱，心里不慌。

　　毕竟钱是命根子，要拿地、要开工、要还债，样样都少不了，不过对于财务稳健的碧桂园来讲，这都是“小场面”。

　　一方面，碧桂园的净借贷比率较2018年中期下降0.5个百分点至58.5%，当然碧桂园在负债管控方面一直做得就不错，毕竟自2007年上市以来，碧桂园的净借贷比率一直没有超过70%。

　　而在另一方面，碧桂园可动用现金余额2228.4亿元，另外还有3133亿元的银行授信额度未使用。环境大家都知道，这对于“资金不怎么充沛”的房地产行业来讲，也是难能可贵的，而对于碧桂园来讲，短期债务不用愁的。

　　所以，机构对于碧桂园是非常看好的，不仅给予了“买入”评级，还纷纷调高了自己的目标价，而恒生国企指数也在6月份将碧桂园等股票纳入指数成分股，而在此之前，碧桂园已经是港股蓝筹。

　　当然，这带来的不仅是在中国房地产行业地位的提升，在世界范围内，碧桂园也 “拥有姓名”。

　　恰好在一个月前，碧桂园再次上榜《财富》世界500强，不仅是榜单中为数不多的房地产企业，更是成为了上升速度最快的500强企业。2017年首次以467位的成绩杀入500强后，碧桂园就一直保持“连跳”，两年超过了290家公司，2019年已经上升至第177位。

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　　解密碧桂园

　　其实，想要揭开碧桂园逆市增长的秘籍也不难，其实也就俩字——顺势。

　　房地产这个行业，马太效应体现的最明显，“强者恒强”的格局已经形成了，房企的规模越大，其业绩增速也就越好，而且还有进一步集中的趋势，比如2016年，TOP50房企的销售额集中度是35%，而到了2018年的集中度已经到了55%，这是大势所趋。

　　而就碧桂园自身而言，碧桂园的创始人、董事会主席杨国强说，“中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大”。

　　在这个“依然庞大”的市场里，房地产的未来在哪儿？不妨看看碧桂园在哪儿。

　　杨国强曾说过，“碧桂园有56%县城，还没去过”。

　　不过到了现在，这个数据又降了一降，截至2019年上半年，碧桂园业务遍布中国内地31个省区市、279个地级市、1235个县/镇区，也就是说，碧桂园又将自己在全国三级行政区的覆盖范围，又提升了3.4个百分点。

　　也就是说，即便是这个全国布局范围最广泛也最纵深的房企，仍有56.4%的县城未涉足，仍有继续拓展的空间，所以碧桂园在继续下沉市场，杨国强三四五线城市的房地产市场继续抱有信心。

　　毕竟，需求还是在的，国家在发力提升中国常住人口的城镇化率，我们与发达国家相比，还有20个百分点的空间。如果按每提高一个百分点就有1400万人转入城镇来计算，达成到80%的目标，至少涉及2.8亿的农村人口。

　　也就是说，在城镇化的角度来看，不仅能享受到城镇化的红利，而且在未来仍有一段不小的红利期，更何况在很多“没有房地产业”的县城里，碧桂园自然也受到当地居民的拥护。

　　除了三四五线城市，碧桂园还立足于自己的大本营，粤港澳大湾区在中国的城市群发展战略中，无疑已经站稳了C位，尤其是深圳，最近也是风头正盛，除了经济特区，现在又有“中国特色社会主义先行示范区”加身，将“率先建设体现高质量发展要求的现代化经济体系”。

　　而深耕大湾区多年而又重仓深圳的碧桂园，自然能够借到东风。

　　克而瑞统计数据显示，截至2018年底，碧桂园在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万平方米，土储货值和土储建面均位居Top1，远超其他房企。

　　而目前，碧桂园在大湾区内的已获取或潜在权益可售的资源合计达到了8986亿元，其中位于深圳的已获取的权益可售资源达到225亿元，潜在权益可售资源约1961亿元，而目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1155亿元，潜在权益可售资源达到4144亿元。

　　而在长三角，碧桂园也是位列土储的第一梯队，在长三角地区完成了26个城市的全覆盖，在这一区域内，货值超过5000亿的公司仅三家，碧桂园就是其中之一。

　　有钱、有地，自然能为其业绩增长提供长期助力。

　　03

　　三驾马车

　　这两年，越来越多的人在提及房地产的“天花板”，但是房地产的“天花板在哪儿、多高，却没有人能说得清。

　　不过这种说法背后，其实是一种危机意识，面对房地产所处的形势，是进是退，总要有一个认识，到底拿什么赌明天？

　　在房地产之外，大家都在找新的护城河，该砸钱的砸钱，该抢人的抢人，就是要找到突破口，作出点成绩来。

　　最近，央视在就中国70年发展成就做直播，在8月20日的广东篇中，用了节目的十分之一的时间，来介绍了广东顺德，而在顺德的部分，主要向大家展示的是三款机器人：地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人和内墙安装机器人。

　　这些机器人已经相当智能了，比如地砖机器人可以完成放砂浆和铺地砖两道工序，比人工要快三倍；墙纸机器人可以同时做到瞄准、铺设和压平；内墙安装机器人，不仅可以独立完成180kg左右的墙板安装，误差还不超过1毫米。

　　这三款机器人被称为“建筑工地新工友”，而这些“新工友”就来自碧桂园旗下的博智林机器人公司。

　　这些展示也仅是博智林建筑机器人中的一小部分，实际上，博智林已经取得了递交申请专利500项，开发出来的建筑机器人30多款，而其中更有9款机器人已经在机器人园区隔壁的工地上应用了。

　　也就是说，这些机器人已经开始“给自己”盖房子了，科技智能化的力量不可阻挡。

　　也就是一年的时间，地产龙头开展多元化业务，研发建筑机器人，与地产主业的协同效应，不难看出碧桂园前景可期。

　　这也是碧桂园追求的“未来”。

　　今年年初的时候，碧桂园开始明确地产、机器人和现代农业三大业务将成为拉动碧桂园增长的“三驾马车”，而碧桂园也将是一家“为全世界创造美好生活产品的高科技综合企业”。

　　机器人代表着高端制造，而农业则是基础，一个“高端”，一个“土气”，但二者又不是完全风马牛不相及。碧桂园的农业是现代农业，杨国强所做的农业不是与农民争利，而是在农业中注入科技和服务，打造一个科技型、平台型和国际型的农业体系。

　　如果用博智林的机器人来管理碧桂园的农业，也是顺理成章。而话说回来，这些受到肯定的机器人不仅用于建筑、农业，还将应用于餐饮、物业管理、医疗、智能家居、制造等多个领域，打造出来的是一个覆盖机器人全产业链的生态圈。

　　最终，民生地产、机器人和农业，三个板块不仅能借力，更能互补，三驾马车更加齐整地奔向同一个方向。毕竟，“人们对美好生活的向往，是碧桂园的奋斗目标”。

　　而碧桂园，“奋斗在途”。