中报直击 花样年“二次创业”:人才、投资策略都要换仓

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花样年及彩生活主席潘军(左二)。图片来源:花样年集团

  在万科喊出“三次创业”的同一天,花样年也提出了要进行“二次创业”。

  “我们实际上是要对标TOP20的房企,过去花样年发展迟缓是因为原来的拿地方式以收并购为主,为了让花样年的发展速度变得更快,我们在投资方式和人才组合上要换仓。”在8月21日的中期业绩会上,花样年及彩生活主席潘军表示。

  
花样年业绩概览。图片来源:花样年公告

  决心多拿地的花样年,在今年上半年参与了30多宗地的拍卖,但因竞争激烈,最终只拿下了天津一块土地,以及张家口的合作并购项目。

  花样年执行董事张惠明透露,花样年上半年土地投资金额有30亿元,但有一部分是要下半年支付。按照此前公布的计划,花样年的年度投资总额在66亿元至100亿元之间。在调控持续收紧的背景下,张惠明指出,下半年不会放缓拿地的脚步,会以销售回款30%的比例去拿地。

  人才大换仓

  “今年是我第一次在媒体见面会上谈人力资源战略。”潘军指出,之所以重点提及人力资源战略,就是因为花样年的战略进行了调整,而调整之后要跑动起来就需要对人才进行换仓、转型、挑选以及培养。

  花样年需要的是有干劲的“老”司机。过去半年,花样年对董事会进行大幅调整,柯卡生、张惠明、陈新禹获任为花样年执行董事,三位从行业中挖角过来的投融资和拿地负责人走向台前。

  柯卡生和张惠明在今年3月份花样年2018年业绩会上就陪同潘军一同亮相,当时潘军对二人有专门进行介绍。柯卡生在加入花样年前担任过中国华融资产管理股份有限公司执行董事兼总裁,主要负责花样年的投融资业务。

  潘军对张惠明不吝夸赞。“惠明曾在雅居乐分管投资,在拿地上面非常有经验。未来我们要两条腿走路,一条要学习雅居乐的拿地模式,通过合作加快进入招拍挂市场,这样才能快起来,另外要将目光瞄准粤港澳大湾区的城市更新。”

  而花样年执行董事、首席财务官陈新禹则是首次亮相,加入花样年之前,陈新禹曾任碧桂园金融部副总经理,在投资、资本市场及企业融资等方面拥有近30年经验。

  此外,今年4月花样年地产集团还任命了一位首席产品官--毛晓冰,其乃AECOM事务所原中国区掌舵人,曾操刀花样年集团总部福年广场。这位本“默默无闻”的首席产品官,在不久前还因被任命为花样年的C8O(首席八卦官)而红了一把。

  除了从市场引进新人外,潘军提出花样年还会在内部转型“老人”,同时培养塑造年轻人。花样年提出了对员工的重塑目标,要求“聪明、进取、敏锐、快准狠、坦诚、直接、不怕事、不好惹、会算账、有审美、有细节、有创造力、有产品精神”。

  投资策略要调整

  人才换仓是花样年“二次创业”的重要一环,而另一环则是要在投资方式上换仓。张惠明指出,以往2-3年,花样年几乎没有参与公开招拍挂市场的土地竞拍,95%以上的项目都是通过收并购获取的。

  收并购为主的拿地方式直接导致了花样年发展迟缓,2011年-2016年花样年的销售规模基本维持在100亿左右,落后曾处于同一阵营的房企好几个身位。2017年初,花样年提出第二次业务转型,决定重新加码房地产业务,实现轻重并举。

  轻重并举的策略下,花样年曾提出要在2020年实现千亿目标。在2018年销售规模实现同比增长49.6%至301.7亿元后,受市场环境影响,花样年不得不再次放缓规模增速目标,将2019年销售目标定位增长20%-30%。

  2019年,花样年提出二次创业,要转换投资拿地模式,使速度变得更快。张惠明指出,上半年花样年参与了30多宗地的拍卖,但是因为价格太贵,最终只在5月份拿下了天津项目。“下半年我们还是会积极拿地,但是现在还没到好的时机。”

  关于好的时机何时到来,张惠明对时代财经表示,“这个没有办法预测,像万科讲的一样,明天是下雨还是天晴判断不了,我觉得更重要的是看城市周期,另外花样年之前投资标准是净利润率为8%,现在净利润率不在10%以上的项目我们并不会考虑。”

  另外,花样年还加大了战略合作。上半年,花样年和旭辉达成了战略合作,双方互相入股对方优质项目,进行联合操盘,在武汉、深圳落地三个项目。花样年表示,合作有助于加快周转速度,学习先进房企运营经验,未来也将有机会联手合作伙伴竞拍公开市场优质土地。

  除加大公开招拍挂市场的拿地力度外,花样年还要加速推进城市更新项目,为此更是在上半年成立了城市发展运营公司。潘军指出,未来三年内花样年有20个项目会推出,供地630万平方米,货值达1334亿元。

  “这些项目都会带来现金流,公司有专门的投资团队,深圳又是金融机构进入的热点,能够有资金给到城市更新业务。未来可能会出现城市更新业务反哺开发业务,给前期拿地提供资金。”

  张惠明表示,2019年花样年的投资比例仍然会占回款的30%左右,同时会根据回款速度及总量来控制,“我们希望70%的投资比例是高周转项目,30%是一些利润率比较高的,像城市更新等一些比较大的项目。”

  上半年,花样年合约销售额约131.7亿元,不到年度销售目标的40%。张惠明称,公司下半年货值更为集中。“上半年我们5-6月份才供货,下半年会陆续在7、8、9、10月供核心的货,包括上半年拿下的天津项目,11、12月份持续销售,总货值达278亿元,会力保完成今年20%增长。”

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