叶檀财经:这些城市最值得买!楼市的未来全在这!

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  来源:金融界网站

  难,难,难!当前楼市,就一个字难!

  难到何种地步?

  融创说,融资收紧史无前例,下半年不拿地了。

  万科喊出“活下去”之后,又提出,准备重新出发,第三次创业。

  恒大,提前一个月,打响全国降价第一枪,最低六折起。

  沧海横流,方显英雄本色;楼市严峻,方显城市成色!

  楼市周期下行,各路豪杰盛夏过冬,战略收缩,困难至此,哪些城市,仍然能够赢得房企青睐,说明:

  这些城市很可能会在白银时代,脱颖而出,成为真正的城市赢家!



  楼市的未来 全在这了!

  洗尽铅华始见金,褪去浮华归本真。

  2019年4月19日,政治局会议重提住房不炒,楼市资金定向封锁大幕拉开!

  2019年5月17日,银保监会23号文下发,信托、贷款即将收紧!

  2019年6月13日,陆家嘴郭树清明确表态:必须正视房地产金融化,房地产企业融资过度挤占了信贷资源。

  2019年7月,房企拿地最大资金来源之一——地产信托正式按下“暂停键”!

  随后,银行贷款被严控!海外发债被收紧!

  2019年7月30日,政治局开会,再次重申住房不炒,并罕见提出不把房地产作为刺激经济的短期工具。

  楼市资金封锁进入深水期!

  730会议后,央行连续开会点名房地产行业。银保监会下发64号文,强调,下半年会持续保持高压,地产信托务必0增长。

  最近,央行降息开启新征程,几乎所有行业雨露均沾,就房地产被孤零零晾在山头!

  融资渠道全面封锁,资金持续捉襟见肘,一分钱掰开揉碎两瓣花,房企拿地,必定慎重再慎重,谨慎再谨慎。

  2019年上半年,房企究竟把弥足珍贵的弹药打在哪了呢?

  2019年8月19日,国家信息中心公布2019年上半年全国土地市场供求真实状况,用大数据,全视角,告诉大家,房企究竟去了哪!

  大区域看:

  华东地区,是房企最为偏爱的地方,

  2019年上半年,华东地区一共成交土地,13820宗,成交面积4.43万公顷,占比为38.6%;土地成交款14561亿元,占比为47.2%。

  无论成交面积还是成交价款占比,均为几大土地区域之首。

  土地价款占比高出面积占比快10个百分点,也说明,单价整体高出平均水平!

  华东地区,可谓独领风骚。

  华东之后,华中、华北、西南三个地区同样受到房企的青睐,成交金额和占比均超过10%。

  从面积角度看,华中地区占比为14.9%,华北地区为12.9%,西南地区为12.8%;

  从金额角度看,华中地区占比为12.8%,华北地区为12%,西南地区为11.9%;

  资金面积比能够看出,一个地区土地的单价水平,显然,华中地区,在上述三个区域里最低,西南次之,最贵的是华北。

  除了华东,另一个土地成交金额占比超过土地成交面积占比的地区是华南。

  华南用6.6%的面积,吸纳了房企9.7%的资金,资金(占比)面积(占比)比位列所有区域第一!

  大而化小,不同等级看,一二三四五线城市,吃房企资金最多的是38个二线城市,一共吃掉1.56万亿资金,占比超过50.6%;

  86个三线城市,耗费房企资金,7698亿,占比25%;

  93个四线城市,耗资3506亿,占比11.4%;

  4个一线城市呢?用1.3%的面积,撬动房企8.5%的资金,土地均价1.7万。高出二线城市4倍!更是三线城市的8倍多!

  见微知著,聚焦城市,2019年上半年,房企最爱的城市一共20个。

  

  这20个城市,各位檀香可要睁大眼睛看好了,在困难重重的2019年,这20个城市,是房企没钱也,挤破头要去的地方。

  这20个城市全是都在一二线。

  在这20个城市里,有一些城市需要简单说几句。

  继2018年之后,杭州卖地再次斩获冠军;武汉2019年可谓异军突起,卖地收入比2018年近乎翻番;北京则不声不响,重返卖地榜单第三位;

  就卖地增速而言,有8个城市卖地收入超过100%,分别是:

  贵阳、太原、哈尔滨、深圳、大连、兰州、西宁、南宁。

  增速低于100%高于50%的城市有:

  武汉、天津、福州、上海、合肥、青岛、绍兴;

  根据上半年的房价上涨数据来看,卖地增速高的城市,房价增速一般也很高;而且卖地增速快的城市,同样集中在一二线。

  比如,根据国家统计局7月份的数据,贵阳,新房价格同比上涨19%;西宁新房价格上涨14%等等。

  8月21日,万科在中期业绩发布会上说:

  拿地更重要是集中在城市圈、城市群,如长三角、珠三角、大湾区,在有人口导入、基础设施、产业很快发展起来的地方,三四线、四五线城市不会进,这是我们基本的策略。

  龙头万科坚决不进三四线,结合上半年的城市土地“热销榜”,是不是意味着未来楼市,三四线城市一点机会也没有了呢?

  当然不是,万科谨小慎微,其经营策略,只能代表自己,不能代表整个房地产企业。

  叶檀财经之前,反复强调一个观点,未来楼市会不断的分化,大分化中有小分化,小分化中有细分化。

  尽管三四城市,整体发展趋势不如一二线城市,但三四线城市之间相互比较,还是存在亮点。

  据克尔瑞数据,2019年7月,资金收紧最严的一个月,三四线城市的土地市场,同样出现明显分化!

  

  南通、许昌、赣州等城市的土地市场是量价齐升,而张家口、株洲、邯郸、衡水等地的土地市场则是量价齐跌,迅速向冷。

  周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨。

  土地市场交易,即便地方政府愿意给,愿意卖,也得房企愿意拍,愿意买才行。

  楼市极限施压,资金极度严控的时候,房企主动出击,集体用脚投票,做出的判断,无疑更能体现一个城市在房企——这个楼市最深度最聪明玩家心目中的分量。

  所以,逆周期被拿地的那些城市,也许就代表着,白银时代,楼市真正的未来!对它们,需要重视再重视!

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