金融街：上半年只拿3块地 销售去化率降至37

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半年报陆续发布，以商务地产为主业的金融街(000402)控股股份有限公司（以下简称为“金融街”）交出一份看似不错的业绩报告。

8月9日晚，金融街发布2019年上半年财报，公告显示，金融街上半年实现合同销售额178.4亿元，同比增长94%；实现营收95.2亿元，同比增长43.4%；归属于上市公司股东净利润10.52亿元，同比上升 21.7%。无论是销售增长还是财务指标，金融街在上半年的表现均比较亮眼。

然而，金融街未来能否保持这种增长势头，目前看并不乐观，一方面，金融街运营效率很低，存货周转率进一步降低，尤其销售去化率已经降至37.7%。

另一方面，金融街土地投资额同比减少32.15%，外界担心这会影响未来的销售增速。

不仅如此，随着房地产行业增速放缓，中小型房企普遍面临生存压力。

作为北京（楼盘）国企的金融街，其住宅开发优势并不明显，商业地产扩张也面临诸多挑战，未来发展存在较多不确定性。

销售去化率降至37.7%

虽然销售增速达到94%，但金融街的营运能力并未相应提高。

至于销售增速的原因，金融街在财报中表示，主要是公司把握了区域中心城市销售回暖的市场窗口期，也就是说主要受益于一二线城市的结构性回暖。

事实上，上半年金融街存货周转率进一步降低。财报显示，2019年上半年，金融街的存货周转率从2018年的0.17降到0.07，不仅创造了近六年来的新低，也处于行业较低水平。

和讯房产根据财报中的项目开发列表进行测算得出，金融街上半年处于开工建设状态的项目总计35个，其中，开工时间在2016年（含）以前的项目总计6个，占比17%，除了位于重庆（楼盘）的金融街?融景城项目规划建筑面积约168万平方米之外，其余项目体量主要在30万平米左右，但开发周期大多超过3年。

“金融街给人的感觉是不着急，对于项目销售指标没有紧迫感，可能是因为国企，所以不差钱吧。”北京金融街某项目资深销售对和讯房产表示，由于同质化竞争严重，限竞房去化压力很大，但他所在的金融街限竞房项目压力不大。

“总房源大约497套，1月开盘至今已过了大半年，但是项目只卖了200多套，今年你的目标不是清盘，把44套叠拼产品卖完就行，剩下的房子明年继续卖。”

财报显示，金融街2019 年上半年可供出售面积合计155.5万平方米，实际销售面积58.64万平方米，和讯房产粗略计算，金融街上半年的整体去化率只有37.7%，而2018年这一比例是50%，也就是说，上半年金融街的销售去化率比2018年整体下降了12.3个百分点。

37.7%的销售去化率是什么水平呢？

此前，丁祖昱在解读2019年上半年房企业绩榜单时表示，2019年主流房企整体预期货值去化率大约60%左右，相较而言，金融街的销售去化率远低于主流房企的平均水平，只达到行业平均水平的一半。

销售去化率降低是导致存货周转率降低的原因之一，某知名地产分析人士认为，金融街可售项目不多，单个项目的营销很容易影响此类周转速度，比如某年金融街部分可售项目的销售状况不错，可能当年就会有较好的周转速度，而今年可售项目减少和行情本身降温，这都会影响销售节奏。

“金融街在激励措施方面的突破性不够，比如股权激励无法实施，而这对于团队稳定和周转效率都非常重要，这是北京国企存在的一些劣势。”某券商分析师告诉和讯房产，自2018年以来已有14家上市房企披露/实施员工持股计划或股权激励计划，这一趋势还在继续，而金融街还没有突破这一点。

金融街会掉队吗？

除了企业自身运营效率问题，金融街不得不面对一个所有房企都面临的议题，那就是如何更好的生存下去。

房地产行业增速放缓，中小型房企普遍面临生存压力，房企破产现象逐渐增多。根据财经网(博客,微博)数据显示，截至7月21日，2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。有自媒体用“掉队”来表达对金融街未来发展的担忧，这种担忧不无道理。

根据克而瑞发布的《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》金融街以操盘金额165.9亿元，位列第75位。对于这一排名，上述分析师表示，销售规模排在70/80位置的房企想要进入TOP50会非常困难。

“从住宅开发角度看，金融街的规模非常尴尬，无论是运营效率还是土地获取能力，金融街都面临较大的局限性。对于商业地产而言，金融街虽然持有优质商业标的，具有一定发展优势，但未来仍存在较大挑战。”

和讯房产梳理财报发现，2019年上半年，金融街拿地强度明显减弱。

财报显示，截至半年报披露日，金融街在重庆、佛山（楼盘）、苏州（楼盘）、无锡（楼盘）新增项目储备 5 个，新增计容建筑面积 56.0 万平方米，实现权益投资额 59.1 亿元。相比去年同期新增项目权益投资额 87.1 亿元，减少32.15%。

值得注意的是，金融街对于拿地时间的统计从上半年的6月延长至财报披露日，也就是8月9日。公开资料显示，7月11日，金融街拿下苏州一宗宅地，成交价31.13亿元；7月24日，金融街拿下无锡市1宗宅地，成交价8.85亿元。也就是说，如果纯粹以2019年1-6月为计算周期，金融街只拿了三块地。

对此，某知名房企的负责人表示，主流开发商和区域龙头都在盯着主流二线城市的土地，对于金融街来说，没有明显优势，很难保证持续的货值。

“土地热度很难冷下来，房企如果想发展，只能以更高的价格拿地，或者通过并购，但金融街并购经验有限。对于勾地，目前政府优先考虑的都是央企，金融街很难和地方政府去对接，金融街集团也没有特别强的实业导入。”

一位不愿具名的资深媒体人士对和讯房产表示，以金融街上半年的拿地情况，会导致后续销售乏力。

商业地产方面，金融街的表现是稳中略降。财报显示，金融街在北京、上海（楼盘）、天津（楼盘）等中心城市核心区位持有优质物业 115.5 万平米，主要以写字楼为主，相比2018年底的持有物业量级118.2万平方米，略有减少。

在上述分析师看来，金融街未来还是应该以商业地产为主，不过，他表示，金融街在商业地产方面，还没有表现出一定的扩张能力，北京金融街的成功不具备异地复制的可能，商业地产扩张并不容易。

未来路线如何走，金融街并没有给出明确回答，但从财报里的表述看，金融街想做的事情很多，除了积极参与项目竞买，重点行业调整带来的兼并收购机会，金融街还表示，要研究政府产业需求，探索产城融合项目、度假康养小镇项目、教育小镇项目等“产业+地产”业务模式，以持续获取优质战略型项目资源。

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文章来源:和讯房产

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