房东不得单独调租金 租房未备案要受罚

东城牛山社区里多处贴着出租房的广告。从9月1日起，东莞租房将推行统一合同范本。 南都记者 刘媚 摄

房东随意上涨租金，合同未到期就被驱离，这是租客们最怕遇到的租房经历，以后这些问题都将逐渐得到改善。日前，东莞市住建局、东莞市场监管局联合下发了通知，从下个月起，东莞将全面推行使用《广东省住房租赁合同示范文本》(下称“示范文本”)。根据示范合同约定，租赁合同期内，出租人不得单独上调房屋租金，押金不能高于2个月租金。此外，东莞还对住房租赁市场进行了规范，对住房租赁当事人未按规定办理房屋租赁登记备案的，将实施处罚。

A

示范合同

押金不高于2个月房屋租金

通知规定，东莞将全面推行使用《示范文本》。自2019年9月1日起，各住房租赁企业、房地产中介机构在开展住房租赁业务时应当提供本示范文本，供住房租赁当事人订立合同时使用。

南都记者查阅示范文本发现，示范文本对房屋基本情况、租赁用途、租赁期限、租金及押金、房屋的交付和返还、房屋使用及维修、转租等方面都作了明确约定，引导当事人公正签约履约。此外，《示范文本》的附件，还包括了出租房屋及出租部位平面图、房屋交付确认书、房屋交还确认书。

对于租客常见的随意上涨租金问题，示范文本明确提出，在租赁合同期内，甲方不得单独上调房屋租金。而房屋押金一般不高于2个月的房屋租金。

至于租金支付，房东和租客可约定选择月付，也可以选择按照季度、半年等其他约定方式进行支付。同时，房东不得以任何手段限定租客租金支付方式，但需写明付款方式。

租客不得随意转租，需房东同意

在不知情的情况下，房子被租客转租，另作他用，这种情况也时有发生。《示范文本》对于转租也给出了明确的指引，转租需要得到房东的书面同意。同时，转租需要两个条件：一是房东同意转租，二是被转租人需要履行原合同的规定，转租时以书面方式告知房东。此外，转租后因第三人对房屋造成损失的，由租客负责赔偿房东损失。

另外，租赁合同期内，房东如出售租赁房屋，租客享有优先购买权。同时，房东卖房不影响租客的使用权。如果房东想要提前收回出租的房屋，需要提前30日通知租客，并按照预定的标准向租客支付违约金。同样，如果租客想提前退租，也需要提前30日通知房东，并按照预定的标准向房东支付违约金。租客返还房屋后，租客遗留在房屋中的物品，视为放弃其所有权，房东有权自行处理。

《示范文本》明确，合同租赁期不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

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市场监管

住房租赁当事人应当备案，否则要被罚

在推进示范文本的同时，东莞市还强化房屋租赁登记备案，进一步规范租赁市场。通知称，各园区、镇(街)要推行房屋租赁信息化管理，切实做好房屋租赁基本信息登记工作。住房租赁当事人应当自签订或变更住房租赁合同之日起30日内，到房屋所在地新莞人服务管理部门(住房租赁主管部门)窗口或在东莞市房屋租赁监管服务平台办理租赁登记备案手续。

对住房租赁企业、房地产中介机构未按规定办理住房租赁合同网签备案或伪造编造住房租赁交易信息的，视情节轻重采取暂停合同网签备案功能、风险提示、列入黑名单、公开曝光等措施进行惩处。对住房租赁当事人未按规定办理房屋租赁登记备案的，根据国家及东莞市有关规定实施处罚。

严禁使用不合格燃气器具

通知还称，要切实压实各出租屋屋主租赁安全主体责任，严禁出租房屋使用不合格燃气器具。

各出租屋屋主要认真排查出租房屋的燃气安全隐患，发现问题的，要立即整改。出租人与承租人应在《示范文本》第十三条“双方约定其他事项”，明确租赁房屋内燃气设施和器具的安全使用管理责任，严格落实把“严禁使用不合格燃气器具”列入出租屋租赁必备安全条件之一。

采写：南都记者 肖佩佩

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政策解读

租赁行为监管难 业内担心执行难

昨日，东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉表示，该通知协会已经第一时间通知到会员单位，并严格执行文件精神。“以前各家中介公司都是使用自己的住房租赁合同，没有全市层面的统一范本规定。”郑浩辉表示，如果全市推行示范文本，将能够进一步规范租赁市场，更好地保障租赁双方的权益。

“目前，推行统一合同范本只是一种市场指导行为，并没有强制执行。”作为一名资深租客，南城的黄女士坦言，担心市场执行的效果。

对于租赁行为监管，通知中已要求，房屋租赁当事人应当按照规定办理住房租赁合同网签备案，否则将予以处罚。

不过，有业内人士坦言，毕竟中介、房屋租赁当事人私下签订合同谁也不知道，如果市场监督力度不够，房屋租赁示范合同以及信息备案都难以很好推行，住建局称将积极探索与公安协作执法，“按照规定，无论是租客还是房东，住房租赁当事人要有一方去做登记备案。”东莞市住建局房屋租赁科相关工作人员表示，目前，相关规定还只是方向性指导，接下来还会有陆续配套政策。比如租赁行为监管方面，市住建局已与公安部门在积极沟通，希望能够在租赁信息登记、市场监管方面探索协作路径。上述负责人坦言，信息共享后，这样能够减少群众麻烦，完成一次登记即可。而且，在市场监管方面，公安部门的执法力度也会更强。

南都记者了解到，去年12月1日《东莞市出租屋治安与消防安全管理条例》(以下简称《条例》)已正式实施，其中明确要求登记报送出租人、租客等信息。随后，全市公安机关加强对信息报送的检查执法力度，截至4月9日，全市已开出1299张罚单，最高被罚500元。

租售并举，租赁市场利好政策不断

南都记者了解到，近两年，住房租赁市场不断迎来利好政策，政府陆续从金融、税收、土地、监管等多方面出台了政策，促进住房租赁市场规范发展。这也一度被业内解读为“租房时代来了”。

此前，东莞中原市场研究部总监车德锐就表示，在解决住房问题上，国家早已提出了租购并举改革，明确了地产市场发展将走租购双轨制。未来国家一定会大力发展住房租赁市场。

“鼓励住房租赁市场的发展，其实也是国家解决市民居住问题的有效手段。”广东宏远地产董事长钟振强认为，通过租金和购买都可以获得这个使用权，进一步降低住房一次性投入门槛。

钟振强分析，从发达国家的地产发展路径来看，住房市场最终应该由自有物业和租赁物业形成比较好的互补关系。